據建設部稱，到2006年底，全國城鎮居民人均住房已經達到27平方米，是改革開放前6平方米的四倍多，居住條件顯著改善。發展中也有問題，主要是近幾年住房市場失靈，房價上漲較快，買不起房，租不起房，還不起貸，望房興嘆的居民趨于增多。坊間對房改的抱怨明顯上升。鑒于此，從2004年起，國家著手調控樓市。2007年下半年，監管層又出臺了“房貸新政”重拳，旨在打壓住房投資(投機)需求，遏制房價上升勢頭。

　　關注房地產的人很快觀察到，“新政”出臺不久，各種抱怨、阻撓、抵制乃至反對的聲音就粉墨登場了。有的說，“新政”是飲鴆止渴；也有的說，“新政”損害了窮人的利益；還有的說，“新政”對房價不會有大的影響，甚至有人預言(實際上是希望)，“新政”會再次成為“空調”。同時，旨在阻撓落實“新政”的各種對策，也在緊鑼密鼓地研判并加緊實施。例如，關于第二套住房標準的界定，監管層、央行、國有大銀行和小銀行以及外資銀行等，分別給出了自己的解讀。“囤地”、“捂盤”者也大有人在。這表明，“房貸新政”已經威脅到某些人的既得利益，阻撓“新政”的力量正在蓄積。因此，分清誰是“新政”的反對者，想法化解他們的對抗，是落實“房貸新政”的首要任務。

　　賣地已經成為地方政府財政收入的重要源泉

　　土地是城鎮住房的載體。各級地方政府，尤其是城市政府，獨家壟斷了土地供給。他們以極低的價格收購農民的土地，再轉手高價賣給開發商，穩定地獲取了巨額收益。據2004年國土資源部公報數據：“1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計超過1萬多億元，其中近三年累計達9100多億元。”2005年在國家收緊“地根”的情況下，土地出讓金總額仍達5505億元；2006年則攀升到7000多億元的歷史高峰。賣地已經成為地方財政收入的重要源泉。有些城市財政收入的一半來自土地轉讓收入，被戲稱為“土地財政”。

　　凡是當家的人都知道，錢雖然不是萬能的，但沒有錢是萬萬不能的。這些年城市修馬路、建廣場、蓋高樓，還有發獎金、出國考察，搞政績工程、形象工程等，用的大都是賣地的錢。如今政府又開始搞民生工程，諸如“低保家庭”應保盡保，增加就業，發展教育，醫療保險、住房保障，環境保護等等，都需要大量財力支持。在這種情況下，如果不折不扣地實施“房貸新政”，把住房(投機)需求和住房價格壓下去，無疑會斷了地方政府的財路，與自己過不去。地方政府首長面臨著兩難選擇：要錢還是要國家政策。歷史的經驗告訴我們，地方政府肯定會首先設法保住錢袋子，其次才考慮如何應對上峰問責。如果所有的地方政府都如此辦理，“新政”再次成為“空調”并不是不可能的。

　　另外，房地產業對GDP有重要貢獻。據統計，10多年來，我國房地產業一直保持著年均14%以上的增長速度，其增加值占GDP的比重已經超過4.5%，且有不斷上升的趨勢。如果再加上對其他產業的拉動作用，房地產業對GDP的貢獻會更大。在以GDP論英雄的時代，打壓樓市，不啻是打壓GDP。一個理性的地方政府首長必然會慎重考量。不到萬不得已，他們不會拿自己的政績和仕途開玩笑。

　　還有一個拿不到臺面上的問題是，有些政府官員，尤其是主管房地產開發建設的官員，已經從城鎮住房市場管制中得到若干“灰色”乃至“黑色”收入，嘗到了壟斷房地產市場的“甜頭”。如今國家要規范住房市場，對他們的潛在威脅是不言而喻的。這可以解釋，地方政府官員為什么總是站在開發商一方，或明或暗地抵制樓市調控政策。

　　房地產開發商的惟一目的和決定性動機是追求“利潤最大化”

　　房地產開發商是城鎮住房市場的供給者。他們辛辛苦苦地買地皮，造房子，并不是為了自己消費，也不是出于什么 “大庇天下寒士俱歡顏”的“社會責任”。其惟一目的和決定性動機是通過造房子、賣房子，獲取盡可能多的利潤，即追求“利潤最大化”。如果其他條件不變，樓市越火爆，需求越旺盛，房價越高，房地產開發商獲得的利潤就越多。因此，面對著旨在消除房價上漲預期，抑制住房(投機)需求，穩定住房價格的“房貸新政”，房地產開發商必然本能地進行頑強抵制和極力反對。

　　房地產業的利潤非常豐厚，幾近暴利。尤其是近年來房價飆升，著實使開發商們的腰包急速地鼓起來。據胡潤版富人排行榜披露的信息，從2003年開始，房地產業以驚人的速度制造著富豪。2004年百富排行榜中專營房地產業的富豪有11位，2005年則升至16位，而2006年則達到25位。尤其是在排名前10位中，涉及地產業務的富豪多達8位，而專營地產的則達到6位。雖然中央政府從2004年開始進行房地產行業的宏觀調控，但根本無法阻擋房地產開發商積聚財富的速度和更多陌生開發商進入百富的行列。

　　作為當今樓市火爆的最大受益者，房地產開發商當然不希望改變樓市現狀，尤其反對令他們“睡不著覺”、“心底發慌”的“房貸新政”。所以，“新政”出臺伊始，他們就本能地站到對立面上去了。人們看到，有的開發商在媒體上制造輿論，散布對“新政”的懷疑；也有的開發商上下串連，四處游說，干擾地方政府實施“新政”；還有的開發商大量“囤地”，嚴密“捂盤”，制造供給短缺假象，企圖渾水摸魚。作為資本的人格化，開發商的這種選擇是合乎邏輯的。在道德層面上批評開發商不講“社會責任”，無助于解決樓市面臨的問題。

　　商業銀行對“房貸新政”態度消極

　　商業銀行，尤其是小商業銀行，對“房貸新政”持有相當消極的態度。我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，都是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數的比例高達90%。雖然這部分業務當前確存在一定的風險，但對單個銀行來說后果未必嚴重。道理很簡單，如果貸款人還不起月供，銀行完全可以收回房產。在房價持續走高的情況下，銀行轉手賣出說不定還是一筆好生意。再說，購房貸款還屬于優質貸款，對于業務正處在上升階段的中小銀行來說，自然不會輕易放棄這些機會。因此，如果房貸業務因實施“房貸新政”而減少了，中小銀行的經營業績必然會受到影響。同時，員工的工資、獎金和其他福利等也會嚴重縮水。這可以解釋，為什么中小銀行對“房貸新政”一直按兵不動，消極觀望。

　　圍繞著二套房貸界定標準的爭議，也反映了銀行對“房貸新政”的消極態度。“房貸新政”規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。“新政”已經出臺數月，但關于二套房貸的界定標準，仍然沒有形成共識。在上海，光大、華夏等銀行以“個人”為單位界定；興業銀行等以“戶”為單位界定。外資銀行中，花旗、渣打等銀行以“個人”為單位界定，東亞、匯豐銀行等則以“戶”為單位界定。此外，對已經結清的房貸是否計算在內，不同的銀行也有不同的界定。

　　二套房貸界定標準爭議的背后，實質是銀行間對房貸市場份額的競爭。例如，有的銀行提出，若中資銀行以“戶”為單位界定，而外資銀行以“個人”為單位界定，就會導致中資銀行客戶流向外資銀行，形成不公平競爭。

　　令銀行不安的是，如果在落實“房貸新政”的過程中，不折不扣地執行央行與銀監會關于“只能對購買主體結構已封頂住房的個人才發放住房貸款”的規定，一些資金實力較弱的開發商將難逃資金短缺的“厄運”。屆時銀行已經貸出的錢，能否安全收回就成了問題。對這種壞賬風險的擔心，也使銀行對“房貸新政”心存疑慮。

　　投機或投資房產都是重要的理財方式

　　城鎮住房，特別是中高檔住房，既是生活必需品，又是重要的投資品。不管是在西方發達國家，還是在我國這樣的發展中國家，投機或投資房產，都是重要的理財方式。我國正處于城鎮化加速時期，房價持續快速上升，投資或投機房產回報甚豐。有媒體稱，在上海某些區位投資房產，一年升值超過50%，二年達到1.5倍。北京、廣州和深圳等大城市房價增幅也超過兩位數。房產的保值增值功能，誘使大量資金進入房產市場。目前我國的產權保護還不很理想，投資渠道也比較狹窄，致使許多發了財的小業主不是追加投資，擴大生產經營，而是選擇比較穩健的房產投資。報載，有一位小業主為了資產保值，一次購買了四套住宅。現在聽說國家要開征物業稅，心里非常著急。許多山西和溫州的私企老板組團到北京看房，也是在尋找資金出路。據說，北京有40%的房子就是被“炒家”買去了。這是近年來城鎮住房需求膨脹，價格飆升的重要原因。“房貸新政”的一個關鍵詞，就是力圖把住房投資約束在20%完全商品房的范圍內，而把其余80%的市場定位為消費品市場。如果“新政”調控到位，投機之路就走不通了。所以，“炒房族”反對“房貸新政”是情理中的事。

　　需要提及的是，在城市大街小巷隨處可見的地產公司(房屋中介)，也已經感到“房貸新政”的威脅。通常9月和10月是二手房市場交易的旺季，被稱為“金九銀十”。然而2007年的10月份，二手房市場交易卻十分清淡。許多地產公司感嘆，現在生意很不好做，一個月賣不出幾套房子。倘若“房貸新政”真的壓縮了投資需求，這些地產公司員工的飯碗也就岌岌可危了。所以，同房地產開發商一樣，地產公司也不愿意看到“房貸新政”順順當當地實施。

　　經過激烈博弈，央行和銀監會前不久對“房貸新政”中的第二套住房標準給出了新的界定。預見到可能遇到的阻力和抵抗，央行和銀監會特別強調各地不得變通執行。不出所料，立即有人跳出來，指責“標準是一刀切”，“不合理”；也有人自我壯膽、打氣“要沉住氣”，房價“2008年5月才能見分曉”等等。有些專家也對“標準”能否落實表示了憂慮。

　　從宏觀層面上看，實施“房貸新政”，規范樓市秩序，有益于擠壓樓市泡沫，化解市場風險，保障國民經濟又好又快發展，增加全社會的福祉。但是，在微觀層面上，肯定會或多或少地損害地方政府、房地產開發商、商業銀行和“炒房族”等的切身利益。他們必然會抱怨、抵制、阻撓乃至反對“新政”。這幾股力量如果在某一時點上攪合在一起，其危害不可低估。因此，決策者必須想辦法化解這些阻力。作為基層組織，地方政府有義務執行上級的政策。中央政府應當嚴明紀律，強令地方政府執行“新政”。國有大銀行負有服務國民經濟的義務。監管層也有必要用多種手段，促使國有大銀行執行“新政”。至于其他的經濟主體，監管層只能運用法制手段，促其依法經營，遵守“新政”。　

　　(徐秋慧 作者單位：中國人民大學經濟學院)