回顧2007年的中國房地產(chǎn)市場，伴隨著調(diào)控的聲音，房價仍舊一路飚升。但隨著央行前不久關(guān)于第二套房貸更嚴厲的細化政策出臺以及年內(nèi)的六次加息，終于在歲未年終，房地產(chǎn)市場不再那么火爆，打折、降價、拐點等諸多令市場降溫的聲音此起彼伏。

　　“金融政策進一步從緊、物業(yè)稅勢在必行，保障性住房形成供應(yīng)，這些都預(yù)示著2008年的房價可能會滯漲或者下行。”一位房地產(chǎn)專家在接受中國經(jīng)濟時報記者時這樣表示。

　　金融政策更加趨緊

　　一直以來，房地產(chǎn)都是“政策市”。2007年，一直備受各界質(zhì)疑且略顯“溫柔”的調(diào)控政策終于顯示出應(yīng)有的凌厲效果。

　　2007年年初的“土地增值稅”以及9月份的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是今年以來最為重要的調(diào)控政策。一方面，累進稅率制度使土地增值稅政策進一步鼓勵普通住宅項目的開發(fā)建設(shè)，限制高檔物業(yè)的開發(fā)；另一方面，央行有關(guān)“第二套住房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”的規(guī)定不僅增加了投資、投機的成本，對房地產(chǎn)市場的投資、投機行為能起到一定抑制作用，更在一定程度上抑制了一些家庭購買第二套房的消費需求。

　　“延續(xù)2007年調(diào)控政策的趨勢，2008年的調(diào)控政策只會更加嚴厲。”中國社會科學院金融研究所房地產(chǎn)研究學者尹中立在接受記者采訪時表示，從前不久中央經(jīng)濟工作會議的精神中可以看出，明年金融政策中加息和收緊貸款的措施可能還會出現(xiàn)。

　　“如果CPI的漲幅不能控制在5%之內(nèi)，加息就在所難免。有消息表明銀監(jiān)會要把2008年全年的信貸增幅控制在13%以內(nèi)，比今年15%的調(diào)控目標還要低。而且，監(jiān)管層甚至一改過去對貸款控制年度設(shè)限的慣例，改為季度設(shè)限。”尹中立表示，這些都說明銀行明年放貸會更緊張，而金融政策的收緊也一定會給房地產(chǎn)市場供求雙方都帶來很大影響。

　　“從美國次級貸危機中可以看出，房價的過快上漲已經(jīng)威脅到中國的金融安全和社會穩(wěn)定。”一位業(yè)內(nèi)人士分析表示，從央行貨幣政策執(zhí)行報告上看，2006年6月末到2007年6月末，金融機構(gòu)的房貸和開發(fā)貸款余額增加了9000億元，第二季度末已達到驚人的4.3萬億，第三季度的增長更快。銀行資金過快地向一個行業(yè)集中，不但將導致結(jié)構(gòu)性安全問題，還將嚴重影響其它行業(yè)的健康發(fā)展。

　　需要特別注意的是，銀行風險同房價上漲的幅度是成正比的，房價上漲一倍，意味著以銀行資本購買實物資產(chǎn)的代價翻了一倍，也就是說，房屋的增值意味著銀行金融資本的貶值。一旦房價下跌，房屋資產(chǎn)的水分被擠出，可能導致銀行金融資本的大幅縮水，這才是地產(chǎn)金融危機的核心。　

　　所以，如果系列政策還不能抑制房價過快上漲，金融工具中的物業(yè)稅、租賃稅、遺產(chǎn)稅、交易稅、所得稅都將陸續(xù)出臺或者大幅提高，未來住宅的投資功能會被迅速擠壓，持有成本會急劇上升。

　　“當然，物業(yè)稅的開征已經(jīng)是勢在必行，2008年不一定會開始開征，因為條件還不太成熟，但有可能會給出具體開征的時間表，屆時對房地產(chǎn)市場的影響不會小。”尹中立表示。

　　冬天來臨，該準備棉被了

　　對比兩年前，2007年年底的樓市正在降溫是不爭的事實。一面是北京、上海樓市“有價無市”的局面愈演愈烈，一面是深圳、廣州部分樓盤的價格回調(diào)，已然連續(xù)上漲了三年的房價出現(xiàn)了明顯的松動，銷量也在銳減。很多開發(fā)商對2008年房價的預(yù)測也開始不像往年那樣一致喊漲。

　　“新盤開盤價格普通調(diào)低，開發(fā)商定價變得謹慎；同一樓盤前、后期開盤價差縮小甚至降低；變相降價開始，促銷花樣疊出，廣告量開始增加。”這是明天地產(chǎn)營銷總監(jiān)陳云峰對近期樓市現(xiàn)狀的總結(jié)。

　　“‘幸福的日子過去了嗎？’開發(fā)商們見面開始互相打探對2008年市場走勢的判斷，大家實在太懷念這兩年舒服的日子了。”陳云峰說，樓市遇冷，原來一直受冷落的房地產(chǎn)代理公司又開始忙起來了，迫于銷售業(yè)績以及回籠資金的壓力，開發(fā)商的銷售總監(jiān)們需要尋找新的途徑賣房。

　　與此同時，記者發(fā)現(xiàn)原來只做活動營銷而拒絕在媒體做廣告宣傳的北京東部一個中高檔樓盤，近期也開始在媒體投放硬廣告。

　　“根據(jù)對1997-2007年十年來北京房地產(chǎn)幾大數(shù)據(jù)實證分析研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個即將結(jié)束的十年周期。”中國人民大學土地管理系副教授鄭華在接受記者采訪時表示，統(tǒng)計十年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，以十年為周期來看，房價在1997年達到一個高峰值后，后來一直處于低谷，從2004年才開始再次攀升，到2007年再次漲到一個高峰值。

　　“根據(jù)此次研究，我們可以保守的預(yù)測2008年房價的增長率會下降，甚至下降到負數(shù)。”鄭華說，從中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展的周期來看，2008年無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，具體表現(xiàn)為市場供應(yīng)減少，需求也減少，但需求量的下降超過供應(yīng)量的下降，這樣房價將會停滯甚至下降。

　　而對于2008年房價的另一個重要影響，就是住房保障政策中的限價房、經(jīng)濟適用房以及廉租房的建設(shè)。政府最終建立起多層次的保障性住房體系，將城市中低收入階層的基本居住需求從純粹由市場價格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離出來。這不僅使得商品住房需求有所減少，而且會對房價起到一定的稀釋作用。

　　面對物業(yè)稅開征的預(yù)期、金融政策的收緊、市場壓力的加大，2008年的房地產(chǎn)市場，有可能真的像華遠地產(chǎn)老總?cè)沃緩娝�說的那樣，冬天來臨，是該準備棉被了！(記者 王小霞)