法眼觀察

　　農房買賣因宋莊“畫家村”案而變得敏感。記者上午從海淀法院獲悉，該院日前審結了幾起類似的“農民房訴訟”。

　　與“畫家村”李玉蘭案不同的是，因為被訴的幾名買房人提出了經濟補償的要求，法院在判決房屋買賣無效的基礎上，依據評估機構對房價和地價的評估結論，判決酌定幾名起訴收房的村民給付買房者高達四五十萬元的補償款。

　　現實案例

　　反悔農民最高被判補償買房人50萬

　　邢女士如今已經70多歲高齡。2001年，她與海淀區蘇家坨鎮農民談先生簽訂了《買賣房屋及其宅院使用權轉讓的協議》，以12萬元的價格從談先生手中購買了近10間宅基地建房。

　　如同發生在宋莊的“農房案”一樣，談先生將邢女士起訴至海淀法院，以雙方合同違反法律規定為由，主張轉讓協議無效，要求收回房產及院落。在該案中，邢女士提出了反訴。

　　不久前，海淀法院對邢女士一案作出判決，除了認定協議無效，談先生退還邢女士12萬元購房款外，還判決談先生給付邢女士補償款45萬余元。

　　與此案同時，海淀法院一并審結了另外兩起類似的“退房案”，判決支持的補償款分別達到了50余萬元和42萬余元。

　　海淀法院判決認為，農村的宅基地屬于農民集體所有，非農村集體組織成員不得購買農村宅基地及之上的房屋。因房屋買賣合同的內容違反了法律的禁止性規定，應歸于無效。

　　記者算賬

　　反悔能夠帶來多大“賺頭”？

　　十年前，就有農民以區區幾萬元，甚至低至幾千元的價格將宅基地建房轉讓他人，然而這些年的光景，房價何止翻了10倍。因此，賣房農民一窩蜂地打起“房訴”。然而被農民收回的房產未來出路如何？反悔能給農民帶來多大的賺頭？記者就海淀法院的判決細細算了筆賬。

　　可能1 趕上拆遷——賺了

　　上午，記者聯系上了談先生的代理人宋先生。他告訴記者，在海淀區包括蘇家坨鎮在內，近兩年都嚷嚷著要拆遷，而且有些地方已經拆了。所以一些村民紛紛往回收房，光他代理的類似的案件就有五六起。

　　如果宅基地房屋拆遷的話，農民通常能拿到80萬上下的拆遷補償款。

　　拿邢女士一案舉例，談先生在收回房子后，如果趕上拆遷，扣掉該付給邢女士的補償款，他大概能從中得到約27萬元的賺頭，外加一筆拆遷補助費。

　　宋先生稱，到目前為止，談先生對這一結果還比較滿意。

　　可能2 不能再賣——賠了

　　不過宋先生表示，“其實好多地方到底拆不拆到現在都沒有定論。”

　　房子什么時候趕上拆遷誰也說不準，而擺在談先生等人面前的是更現實的問題。他們除了要返還買房人購房款外，還需額外給付高達四五十萬元的補償款。一旦判決生效，在判決確定的日期內不能全額給付錢款，他們更要加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　宋先生告訴記者，這樣的數額對于談先生來說還是很有壓力的。

　　不管怎么說，談先生現在還有個盼頭，然而對于那些光因房價上漲而反悔的賣房人來說，在訴訟之后，宅基地建房是否還能找到買家？

　　理論上說，買賣宅基地建房的路已經被堵死，首先，正如反悔者打出的光明正大的理由:法律不允許宅基地買賣；其次，潛在買房人承擔的風險很大:你能在房價漲到40萬時對只賣4萬反悔，那你會不會在房價漲到100萬時又對賣40萬反悔？而且這種黑色交易沒法兒過戶房產，根本不受法律保護。

　　反悔后什么出路能為他們賺回如此高額的補償款呢？恐怕很難說。

　　庭外追蹤

　　為什么會判農民高額補償？

　　訴訟中，因買房人均對房屋進行了裝修或翻建，而且房屋和宅基地的價值已經大幅上漲，買賣雙方無法就房屋的現價達成一致意見。于是，法庭委托了房地產評估機構，按照拆遷標準，分別對“房屋的重置成新價”(房價)和“宅基地的區位補償價”(地價)做出評估結論。

　　主審法官王喜告訴記者，補償款的計算是法庭根據房價加上地價的70%再扣除購房款得來。因宅基地屬于違法買賣，這一點在若干年前交易發生時買賣雙方都是清楚的，出賣者應承擔70%的責任，剩下30%的責任由買方承擔。

　　在邢女士一案中，鑒定結論顯示，房屋的重置成新價為21.8萬余元，區位補償價為50.3萬余元。法庭正是依據上述計算方法將邢女士的補償款確定為45萬余元。

　　專家評價

　　高額賠償打擊違法交易

　　北京大學法學院教授佟強表示，海淀法院的判決，客觀上會抑制人們所擔心的畫家村李玉蘭案可能帶來的“骨牌效應”，另一方面對宅基地的違法買賣行為也將是一個打擊。(記者 張蕾）