當(dāng)北京、上海等一線城市房價(jià)高企，珠三角“盤整”之態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)之時(shí)，以南京為代表的一批二線城市，正在受到投資者的青睞。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，投資者在這一波投資潮中已悄然改變了自己的投資方向，寫字樓取代住宅成為投資者的首選。

　　投資者眼中的新價(jià)值洼地

　　“在北京買住宅的錢，幾乎可以在南京買寫字樓了。”北京的馬先生剛剛完成在北京的“高位套現(xiàn)”，手持大筆現(xiàn)金的他，看南京的什么房子都“便宜”，他將這里作為自己下一個(gè)“安營扎寨”的地點(diǎn)。

　　從“價(jià)值洼地”的理論中，像馬先生這樣的投資者看到了南京以及其他二線城市樓市的未來。在北京的多年中，馬先生手中持有的資產(chǎn)全都是住宅，因?yàn)楸本┨靸r(jià)的寫字樓和商業(yè)物業(yè)，雖然在城區(qū)擁有無可比擬的價(jià)值，但是卻令他難以企及，不過在南京，他手中的現(xiàn)金游刃有余。

　　“首先是建筑綜合體，其中的寫字樓、商業(yè)，甚至高檔公寓都可以投資，這是可以用于經(jīng)營的資產(chǎn)，顯然比那些只能等著漲價(jià)升值的普通住宅更有價(jià)值。”馬先生在南京第一次出手的是一個(gè)名為“長發(fā)中心”的項(xiàng)目。在南京城市核心的這個(gè)高端商務(wù)樓的價(jià)格僅僅相當(dāng)于北京的住宅價(jià)格，而租金已經(jīng)能夠達(dá)到四元至五元/平方米/天，投資回報(bào)率可觀。

　　“從目前國內(nèi)各個(gè)城市的情況看，南京確實(shí)是價(jià)值洼地，尤其是南京城市中心區(qū)的物業(yè)，價(jià)值恐怕被嚴(yán)重低估了。”長發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理助理李進(jìn)對記者說，“現(xiàn)在，南京城市核心區(qū)的新建項(xiàng)目基本都集中在品牌開發(fā)商手里，物業(yè)形態(tài)比較合適，品質(zhì)也還都不錯(cuò)。”而馬先生也向記者分析說：“我在北京房產(chǎn)變現(xiàn)的錢，全都用在南京的城市核心區(qū)都沒有問題，畢竟這里的價(jià)格水平比北京低很多，而無論在任何市場階段之下，城市核心區(qū)永遠(yuǎn)是最具不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的地區(qū)，這是我投資的第一原則。”

　　寫字樓投資出現(xiàn)罕見熱潮

　　據(jù)南京房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京市寫字樓的成交均價(jià)逐月走勢較為平穩(wěn)，總體呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。記者在采訪中了解到，近期有大量寫字樓項(xiàng)目推向市場，加速了南京寫字樓市場的發(fā)展，令寫字樓投資出現(xiàn)了罕見的熱潮。

　　南京長發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理吳建平在接受記者采訪時(shí)表示，近年來，南京寫字樓市場的需求量一直處于上升態(tài)勢。在2005年之前，南京的寫字樓市場可以說是不溫不火，甚至是低迷。寫字樓產(chǎn)品整體品質(zhì)較低，高品質(zhì)的商務(wù)樓更是鳳毛麟角。其市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段的住宅價(jià)格，呈非常反常的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。從2005年開始，南京的寫字樓市場出現(xiàn)了質(zhì)的變化。除了舊有的新街口CBD商圈，形成了大行宮CBD、奧體中心CBD等新的板塊。同時(shí)，為了促進(jìn)“樓宇經(jīng)濟(jì)”的加速發(fā)展，除了新建地鐵、停車場等基礎(chǔ)硬件設(shè)施外，政府相關(guān)部門還制定一系列扶持優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)、引導(dǎo)樓宇業(yè)主參與“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展。

　　近年來，跨國企業(yè)在中國的布局逐漸由沿海向內(nèi)地遷移，南京對企業(yè)總部、辦事機(jī)構(gòu)的吸引力，在“長三角”內(nèi)僅次于上海。最近兩年內(nèi)申請?jiān)O(shè)立的駐寧機(jī)構(gòu)已有四五百家。駐寧機(jī)構(gòu)為南京引來了3000多個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際到賬投資360億元。種種跡象表明，包括金融、外貿(mào)、高科技、咨詢、影視等行業(yè)的國內(nèi)外各類企業(yè)、公司都開始選擇在二線城市落腳，改變了以往只在北京、上海等一線城市設(shè)立總部的慣例。

　　外資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市寫字樓

　　“盡管每天都可以收到別人給我們的信息，但是我們真正想收購的是超甲級寫字樓、具有國際水準(zhǔn)的甲級寫字樓。”花旗銀行中國區(qū)副總裁姚蔚表示，二線城市寫字樓和購物中心是花旗想投資的方向，“像南京我們也在考慮投地段非常好的寫字樓和酒店。在二線城市，我們認(rèn)為有價(jià)值的項(xiàng)目是中心地段、中心區(qū)域的資產(chǎn)。”

　　姚蔚告訴記者，基金投資對宏觀數(shù)據(jù)重視比較多，根據(jù)宏觀的數(shù)據(jù)，區(qū)分中國的一線、二線、三線、四線城市，目前投資考慮的是在一二線城市。一線城市是北京、上海、廣州、深圳；二線城市是省會城市，總共有21個(gè)，目前，沈陽、天津、西安、成都是二線城市中花旗投資的重點(diǎn)。

　　“目前，外資青睞的項(xiàng)目更多的是寫字樓以及以零售為主的商業(yè)項(xiàng)目，而非是樓價(jià)日益飆升的住宅產(chǎn)品。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部主管李偉烈表示，雖然由于市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭加劇，令外資對投資回報(bào)的要求持續(xù)降低。但市場的一個(gè)新動(dòng)向是，很多外資投資商轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的合作開發(fā)或者是二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)李偉烈透露，目前外資看好的二線城市都具有相當(dāng)好的發(fā)展前景，以廣東省的珠海市為例，因?yàn)榈靡嬗诎拈T的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，令珠海房地產(chǎn)市場前景廣闊。又比如廈門、福州等城市，因GDP的不斷增長而受到外資的青睞。而西部大開發(fā)的推行，使重慶、成都的房地產(chǎn)市場直接升溫。

　　李偉烈認(rèn)為，從長期來看，二線城市能夠容納非常多的房地產(chǎn)投資。在調(diào)控政策風(fēng)聲趨緊之時(shí)，無論是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還是挖掘潛在的商機(jī)，外資地產(chǎn)移師二線中心城市，都是合理的選擇。另外，二線城市市民收入提高、城市化進(jìn)程加快造就了足夠巨大的房地產(chǎn)潛在需求。二線城市房地產(chǎn)市場目前泡沫相對較小，這些都是吸引外資的重要原因。(鄧華寧 洛濤）