從美國次級房貸危機的教訓來看，我們不應把個人住房按揭貸款一味看作優質資產，而應當視為一種潛在風險較高的貸款，只不過這種貸款的風險具有周期性、滯后性等特征而已。

　　目前我國房地產市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業銀行面臨的市場風險顯著增加，這主要表現在：房貸作為優質資產具有時限性，虛假信用按揭屢禁不止，商業銀行缺乏避險工具，房價下跌風險開始累積等幾個方面。

　　目前我國房地產市場的火爆是有目共睹的。近年來，房貸一直被各商業銀行視為優質貸款項目來極力拓展，導致房貸規模成倍擴大。在央行不斷提高利率，房價上漲持續超過購房者的承受能力時，違約現象就容易發生。到時，最先受到沖擊的就是發放房貸的銀行。美國次級債危機和英國北巖銀行擠兌風波的前車之鑒，值得我國商業銀行重新審視房貸的風險問題。

　　目前我國房地產市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業銀行面臨的市場風險顯著增加。

　　一是房貸作為優質資產具有時限性。商業銀行把個人住房貸款當作優質資產來對待，但實際上，當美國這種神話破滅時，居民按揭貸款的潛在風險就暴露無遺。其實這種資產的優質性也是有時限的。特別是在利率進入上升通道時期。近期美國次級住房抵押貸款市場爆發的危機，就警示了我們這一點。從2004年6月到2006年7月，美國聯邦基金利率從1%上升至5.25%，最優惠貸款利率從4%上升至8.25%。低收入次級房貸者由于利率提升，沒有能力支付次級房貸本息而違約不斷，所購房屋被抵押貸款公司收回，美國次級抵押貸款危機開始蔓延。中國房地產市場的發展還不到十年，其個人住房按揭貸款余額就達到2.6萬多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經超過了3萬億元。目前，中國已經進入加息周期，雖現在還難以同美聯儲兩年連續升息17次相比，但也足以引起商業銀行警惕。

　　二是虛假信用按揭屢禁不止。據了解，國內銀行的房貸不良貸款，其中約有80%因虛假按揭而引起，是商業銀行風險控制薄弱導致的，這也正是我國的房貸風險所在。近幾年，各家國有商業銀行都在遭遇個人房貸違約行為。而最尷尬的就是，即使法院判了違約者敗訴，但最后也不一定能執行到位。由于我國沒有建立起個人信用，所以只要有有關機關證明就能夠從銀行獲得貸款。既然人人都能開出工資收入證明，都能夠從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上是沒有信用等級可分。我國的住房抵押貸款市場雖然沒有次級抵押貸款之分，但對一些按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有，風險不可小視。

　　三是商業銀行缺乏避險工具。由于中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風險基本聚積在銀行體系內。目前銀行業與房地產業是一種“唇亡齒寒”的關系。在中國間接融資模式占主導的格局下，80%左右的土地購置和房地產開發資金，直接或間接地來自銀行貸款；通過貸款買房的個人，占全部購房人總數的90%。無論是從房地產市場，還是從需求和供給來看，銀行都在里面起到了推波助瀾的作用。

　　在我國，目前房價節節攀升，社會各界包括商業銀行在內，普遍形成了對房價長久上漲的預期，使其產生了個人住房貸款幾乎沒有風險的思想。商業銀行認為，即使是貸款者出現無力歸還貸款本息的情況，銀行收回房子拍賣也能抵償本息。但美國貸款公司沒有想到的是，美國各界普遍存在的房價只漲不跌的預期破滅了，樓市竟然出現了大幅跳水，房價已不能抵償貸款本息。我國如果出現房價下跌狀況，也不排除發生類似情況。這一點必須引起高度重視。同時，在目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投機型需求。這意味著我國房地產市場存在著內在不穩定性，一旦部分購房人的還貸能力出現問題，極有可能發生連鎖反應，誘發大量投機性拋盤，使得房價在大漲之后發生大跌。

　　四是宏觀調控導致房價下跌風險開始累積。業內人士普遍認為，由于今年以來一部分城市的房價漲幅呈“過快”之勢，政府對調控的方向比較明確，針對房地產的調控仍是未來一段時期的主基調和主戰場，對長期房地產市場將產生深刻影響，房價后市不容樂觀。出于房市健康發展的考慮，我國陸續出臺了一系列房地產調控措施，但未能有效落實。今后將會出臺更加綜合化、具體化、細則化的措施，以令房價及炒賣活動有效地被壓制。在此情況下，房市有可能進入震蕩整理，甚至出現下滑。如果仍“調而不控”，房市繼續過快上漲，最終也極有可能出現崩盤情況，如同上個世紀90年代的日本或亞洲金融危機爆發后的香港。屆時，這兩種情況最終都將引致銀行住房貸款面臨巨大的信用風險。

　　從目前的情況看，今后一段時期內我國宏觀調控的措施可能更大，收緊流動性的力度也會越來越強。央行和銀監會日前已經明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。而業內人士認為，在當下樓市供求關系緊張、房價進入上升通道的情勢下，緊縮房貸身兼二任：長期可控制銀行房貸風險，短期可擠壓部分需求泡沫。如果商業銀行出于經濟利益的考慮而忽然收緊銀根，則會更加惡化貸款客戶的資金狀況，使市場波動的程度劇烈化。宏觀調控的累計效應終將成為壓倒駱駝的最后一根稻草。

　　從美國次級房貸危機的教訓來看，我們不要把個人住房按揭貸款一味看作優質資產，而應當視為一種潛在風險較高的貸款，只不過這種貸款的風險具有周期性、滯后性等特征而已。(夏志瓊)