風雨之后見陽光——人們對此總是深信不疑，卻從來不去問問，風雨之后一定會有陽光，有過彩虹一定預示天晴嗎？值得懷疑的顯然遠非于此。那種將租房理所當然地認作是陽光出現之前的第一道彩虹，念念不忘租房可以讓人躲避高房價的風吹雨打、相信租房之后必然可以買得起房子的思維，實在不經推敲。

　　讓一個人考慮租住十年房，之后再去買房，這是令人困惑的號召。十年前租房居住的人，十年之后憑什么就能輕松地買到房子？

　　租房之后未必就能買得起房，這幾乎可以肯定�！白狻焙汀百I”之間，本不存在某種承前啟后式的天然承合關系。倘要將“先租后買”做硬性拼湊，必是某種僥幸預期作祟。主張這一立論的人，既不能給出更為詳盡的解決方案，也將自身的聰明才智做了一回無謂賭注。由于有意無意忽略一些至關重要的“不確定性”因素。

　　需要考慮，十年以后居民的工資收入是否在增長？增長幅度能否超過房價升幅？如果屆時租房戶的工資收入沒有明顯增長，或者增幅大大低于房價漲幅，則“先租后買”的美麗夢想，是不是要立刻泡湯？

　　不要試圖回避這一現實。居民工資收入正長期維持緩慢增長態勢。不僅是城鎮居民人均可支配收入要慢于GDP的增長，而且就全體國民的收入水平來看，由于地域、職業、群體、單位等因素不一，也存在嚴重的區域性、群體性等收入分配差異。一少部分人平均每年可以獲得超過兩位數的收入增幅，另一部分人則可能好幾年間只有兩位數以下的增幅，還有一大部分人則在原地踏步。

　　以目前的物價水平，工資的年增長率再快，也不可能超過房價逐月累計的增速。選擇租房的人們，又無一不是收入有限、支付不足、職業不穩的群體，在固有的薪資增長環境不變的情況下，怎么能改租為購呢？那些一天到晚總是攛掇別人去租房住的有產者，莫非當真不清楚這回事兒嗎？

　　工資收入之外，人們還會考慮，在這十年之間，城市房價是否不會出現某種劇烈變化，或者有朝一日還有可能忽然掉頭向下，從而使租房戶們能如期購房？

　　此類想法太天真。真好比街頭混混在大馬路上守候行人自車內往外扔錢包一樣，幻想著發一筆意外橫財。守株待兔的概率，大約可以等到一次兔子，也可能撿到一、兩次錢包，卻斷不可能等到一套房子。

　　中國經濟的長期性高走勢以及樓價的持續性上漲，短期內似乎還找不到回落的可能性。意外不發生，市場不動蕩，天意難改，格局已定。假若對這些一概可以視而不見，那么還應該知道，現實市場的客觀性供需失衡，加之受多種人為性因素影響的主觀性供需失衡，這一狀況長久不改，房價怎么可能掉頭向下？又怎么可能維持在一個固定層面，不大步快跑？

　　就算不是大步快跑，只要維持當前小步向前的速度，就已經讓人難以承受。鼓吹租房者，若對房價在未來十年間必定要跌落或不再上漲的走向沒有把握，又如何能夠保證“先租后買”呢？

　　在遲遲不肯做出此類承諾的同時，在下還要問一問：在今后十年里，持有租房論調的人是否還能保證房屋貸款的門檻和相關買房負擔不會逐年提高？2003年至今，央行已連續加息11次，僅本年度就加了不下9次。住房按揭貸款的首付比例由20%一刀切，提高到了30%，本年度又開始將第二套房貸首付提高到40%，也是要一刀切的。其他的各項稅、費又都在不同程度、以不同方式增加和變化著，這無不影響著購房人的切身利益，導致購房負擔一再堆積。

　　今后十年間，這種狀況會不會進一步持續？租房居住的人們，會不會因為購買一套房屋而付出比十年前更大的代價、面臨更大的套牢風險？假如屆時這一狀況變得更加糟糕，租房戶們又該怎么辦？誰去為租房論的破滅承擔責任？

　　呼吁人們先租后買，又不給出任何前置條件，這不亞于欺騙。到時候不僅不能使人買到房，只怕連租都未必能租住得起。因為，他們顯然也不能證明，未來十年間城市房租就不會出現大增長。

　　房租變化的幅度雖不能與房價相比，但至少處于增長態勢。這一點，凡當下正在城里租房之人，想必已是感同身受。特別在今年，很多人在房東的知會下，廢止了原來一紙尚未履行到期的租賃協議，不得不因為一筆數額增加的租金而重新改簽一份協議。

　　問題于是跟著出來：有沒有把握在讓人們租房等待的過程中，房租不會以較大幅度繼續提升？有沒有把握讓那些租房過生活的人不會因為房租的變化而提心吊膽，最后連房租都疲于應付？

　　上述種種，假使租房論者不能逐一給出明確而肯定的保證，我們又怎么能夠相信他們的主張，并為之甘愿獻身一試？如若承認上述的種種不確定性因素是必然存在且不可回避的，房租、房價、房貸以及種種可預見負擔有可能隨時增加、而工資收入變化又不大，又有什么理由去相信，十年之后必定比十年之前要強？租房之后一定就能買到房子？(章劍鋒 廈門大學不動產金融研究中心研究員 香港財經文摘雜志高級記者，專欄作者)