當下的房地產(chǎn)市場正處于罕見的“觀望”局面。如何讓“觀望期”變成調(diào)控效果的“成效期”，此時的調(diào)控政策意圖和效果至為關鍵。能否讓打擊囤積土地等類似政策落實，才是房產(chǎn)調(diào)控效果能否真正顯現(xiàn)的關鍵。

　　在第二套住房的房貸新政尚未發(fā)揮功效之時，一個出乎意料的情況在房貸市場出現(xiàn)了。據(jù)《東方早報》報道，由于加息、上調(diào)存款準備金等收緊流動性政策的漸次顯效，上海部分銀行銀根出現(xiàn)了嚴重吃緊的狀況，甚至已經(jīng)無法為第一套住房的客戶發(fā)放貸款。

　　其實，不僅是房貸市場領域，上周由于投資者大舉申購中國石油，一度導致貨幣市場上資金價格一路攀升，銀行7天回購加權平均利率飆升至15%，創(chuàng)下自銀行間市場建立以來的最高紀錄，銀行內(nèi)部資金面的緊張狀況可見一斑。

　　在宏觀調(diào)控部門一直視“流動性過剩”為“大敵”的背景下，居然會出現(xiàn)銀根緊張的局面，其背后暴露的問題值得高度關注。一方面，流動性過剩問題將繼續(xù)存在，緊縮性調(diào)控政策在未來一段時間內(nèi)仍是主導；但另一方面，部門性、階段性的資金吃緊有可能惡化經(jīng)濟穩(wěn)定運行。這兩者之間又該如何協(xié)調(diào)呢？

　　出現(xiàn)這樣的矛盾，并且集中在房地產(chǎn)市場中暴露并不奇怪。之前美國的次貸危機也遵循了同樣的規(guī)律。針對美國的通貨膨脹壓力，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，連續(xù)加息的累加效應逐步積累沉淀，最終發(fā)揮出質(zhì)變的市場效果，次貸危機由此突然爆發(fā)。對美聯(lián)儲而言，力圖控制經(jīng)濟過熱的同時也絕不會樂見次貸危機的爆發(fā)。

　　同樣，在中國，當宏觀貨幣政策在微觀層面引發(fā)負面效應之時，也預示著監(jiān)管層需從具體調(diào)控目標出發(fā)，對政策工具的選擇做出調(diào)整。對于房地產(chǎn)市場而言，控制過高的房價，實現(xiàn)公眾“居者有其屋”的理想當是至為重要的目標。而由緊縮性政策引發(fā)正常居住性購房需求受到限制的局面，并非調(diào)控政策的本意。面對被“錯殺”的調(diào)控效果，市場需要緩釋總量政策的調(diào)控力度，同時加大針對性政策的落實與推出。

　　事實上，當下的房地產(chǎn)市場正處于較為罕見的“觀望”局面。各地的房屋成交量在減少，而購房者的買入意愿也在減弱。如同股市一樣，在振蕩盤整的“觀望”市道下，任何明確的信號都會讓“多空”選擇形成新的突破，此時的調(diào)控政策意圖和效果至為關鍵。政策措施到位，則房價調(diào)控目標就可能形成有利局面；而一旦推進措施缺失，市場價格將延續(xù)快速上揚局面。

　　類似的情況在去年下半年也曾出現(xiàn)過，當時由于調(diào)控政策密集出臺，購房者觀望情緒的蔓延曾一度導致部分地區(qū)房價較大幅度回落。但是之后，由于外圍政策環(huán)境沒有及時跟進，婚房等“剛性需求”的突然爆發(fā)，讓房價最終“反身向上”，并最終演繹出今年上半年的飆升行情，其結果可謂是令人遺憾。

　　此時此刻，同樣一道選擇題再度擺在面前，如何讓“觀望期”變成調(diào)控效果的“成效期”，需要在具體政策的選擇和落實上下大工夫。

　　以打擊土地囤積政策為例，國土資源部相關負責人近期強調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發(fā)商進行查處，為此國土部門已制定了詳細的方法。類似的政策推進，有助于進一步平衡房產(chǎn)市場供求預期，落實調(diào)控目標。但是政策的效果需要強有力的落實作為保證。事實上，為了防止開發(fā)商囤積土地，1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》就規(guī)定，連續(xù)兩年未使用的閑置土地，由政府無償收回土地使用者的土地使用權。但是，從執(zhí)行情況來看，《辦法》并未在現(xiàn)實中執(zhí)行到位，政策效果因此喪失了威懾力，甚至讓開發(fā)商獲得了進一步“炒房”的勇氣。

　　敏感的房地產(chǎn)市場，因其身兼社會穩(wěn)定和市場經(jīng)濟雙重功能而備受關注。在總量緊縮政策遇到瓶頸問題的同時，能否讓打擊囤積土地等類似的政策落實，才是房產(chǎn)調(diào)控效果能否真正顯現(xiàn)并持續(xù)的關鍵。(馬紅漫 經(jīng)濟學博士)