央行、銀監會日前聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，住房信貸政策有了新調整

　　采訪人：本報記者 田俊榮 解讀人：央行、銀監會有關負責人

　　第二套房貸首付比例不低于40%，利率不低于基準利率的1.1倍

　　為切實防范金融風險，《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；并要求商業銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時，為保障借款人的還款能力，防范信貸風險，強調借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　需要注意的是，隨著借款人購房套數的增加，最低首付款比例和利率的上調幅度將進一步增大，抑制效果會更加明顯。

　　如何界定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？前者是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。后者是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。商業銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時通過央行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。

　　不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款

　　《通知》規定，商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。這是因為，“個人住房循環授信”等貸款產品的主要特點是信用額度隨房價的不斷攀升而增加，如果房價出現劇烈波動，貸款的信用風險將顯著上升。規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業銀行過度授信，維護金融穩定。

　　商業用房貸款首付比例不低于50%，商住兩用房不低于45%

　　《通知》規定，商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。

　　這是因為，商業用房與居民住房不同，購買商業用房的投資性較強、經營風險較高，因而商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。在目前房地產價格持續較快上漲的背景下，為進一步防范商業用房貸款風險，《通知》作出了這樣的規定。同時，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%，其調整幅度小于商業用房調整幅度。

　　不得對囤地囤房的房地產企業放貸

　　《通知》要求，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。

　　這樣的規定旨在利用信貸手段進一步促使房地產開發企業加快土地、住房開發速度，增加市場供應，緩解供需矛盾。