日前，建設部官員在談到住房保障制度時，提到國家將加強立法工作，包括研究制定《住宅法》。(昨日《新京報》)

　　《住宅法》作為中國房地產市場發展的根本大法，有人認為，《住宅法》將對我國住房市場發展規劃、管理機構、市場主體和市場運行的監督管理，以及住房保障制度等予以法律規定，作為規范市場的基礎法律。但如果按照這些提議的內容，《住宅法》并非是一部房地產市場發展的根本大法，而是房地產市場存在與發展的管理性條例，可能與我們民眾所需要的《住宅法》差距較遠，這樣的《住宅法》也可能無法真正起到保護絕大多數民眾居住權的作用。

　　我們需要一部什么樣的《住宅法》？在我看來，制定中國《住宅法》應該在以下三個理論前提下進行。

　　一是，在現代文明社會，每一個公民的基本居住權具有根本上的優先性。這是房地產市場存在與發展不證自明的公理。因為，每一個公民的基本居住權是現代文明社會基本標志，也是每一個公民的基本權利。因此，房地產市場的法律制度、發展模式、運作規則、利益分配與調整等方面，只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。

　　二是，政府的重要職能是提供公共服務，就是以民眾的根本利益為出發點和落腳點。因此，國內房地產的存在與發展，首先應以改善絕大多數人的基本居住條件為目的，而不能單純追求GDP高低、房地產增加多少產值。

　　三是，中國房地產市場是建立在土地國有的基礎上的。民眾有權利轉讓或收回國有的土地，也有權利來共同分享土地的增值，有權利來分享土地附著物的溢價。因此，國有土地資源不可以成為少數人牟利的工具。

　　如果《住宅法》離開這三個基本前提，既沒有理論上依據，也容易損害民眾利益。我認為，我們需要的《住宅法》最低限度的宗旨，是要求房地產市場把生產完全、舒適、大多數居民都有支付能力的住宅為目標。

　　在房地產市場宗旨確立的基礎上，再重新考慮中國房地產市場發展模式，及中國的住房保障體系。中國房地產市場發展模式應由三部分組成：一是20%的完全商品房市場，市場主體為中高收入者，這個市場既是投資品也是消費品，完全由市場來選擇；二是10%的廉租房，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。這個市場完全由政府制定準入規則來分配；三是70%的居民有支付能力的市場，這個市場完全界定為消費品市場。政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規劃政策，來保證大多數居民有支付能力進入這個市場。只有用法律方式把房地產發展模式制度化，才能找到房地產持續發展之路。

　　《住宅法》還應該把房地產問題納入完全的公共決策程序。當前各級政府出臺的房地產市場政策并不少，但是有些房地產政策在內容和政策議程設置上還欠缺公共性，從而使許多重大的房地產市場問題，特別是涉及民眾切身利益的重大問題不能夠進入房地產政策議程設置。這樣，房地產問題要徹底解決很難。

　　總之，《住宅法》應該在三個基礎前提上，來設定房地產市場存在與發展的基本宗旨、房地產市場發展模式及住房保障體系模式；應明確房地產問題及政策議程設置的公共性，并在完全公共性基礎上來立法。(易憲容 中國社科院金融研究所研究員)