“去年就盤算買房，但一直猶豫，后來眼瞅著房子一個月一個價，今年元旦過后趕緊訂了一套；現在那里的房子已經漲了60%。”在北京一家外企工作的馮先生所買的房子位于東北四環外。去年9月，馮先生第一次看房時，那里的均價大約是每平米6500元；到他買的時候，已經漲到每平米8500元；而今年8月份，該區域一新開盤項目，銷售均價已超過每平米13000元。

　　今年以來，北京的買房人確實感受到了房價暴漲的滋味。據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2007年7月，北京新建商品住房銷售價格同比上漲11.6%，這是北京房價連續第17個月接近或超過兩位數上漲。而據搜房網對北京城區(五環內)各主要樓盤的跟蹤統計，去年8月以來，北京91%的樓盤，銷售價格已經翻番。

　　業內專家分析，目前北京商品房供求緊張的態勢并沒有改變；前兩年土地供應偏緊和開發商惜售造成住房有效供給不足，而需求卻日益旺盛，加之部分投資者買房后借奧運題材炒作，是造成北京房價暴漲的原因。

　　供應指標下滑尚未扭轉

　　“北京房價暴漲有很多原因，但根源還是供求關系決定的。”京城一家房地產咨詢機構的經理吳迪萊認為，前兩年北京收緊土地供應，結果是商品房有效供給不足；而相應的住房保障體系卻沒有建立，強大的購房需求涌入市場，造成了供求關系的失衡。

　　目前，北京市商品房供應量下滑的局面尚未扭轉。今年上半年，北京市房地產開發投資增速放緩，影響未來市場供給的新開工面積持續下降。由于市場供需結構矛盾突出，房屋銷售價格指數仍然高位運行。

　　北京市統計局公布的數據顯示，上半年，北京住宅完成投資365.3億元，比去年同期增長9.5%，增幅同比回落21.6個百分點。經濟適用房住宅完成投資7.6億元，下降59.3%。

　　商品房施工面積小幅增長，但新開工面積繼續下降。數據顯示，年初以來，北京商品房施工面積穩步小幅增長，截至6月底，達到8390.1萬平方米，比去年同期增長3.1%。其中，本年新開工面積970.8萬平方米，下降25.8%，降幅比一季度縮小6.4個百分點。

　　在商品房中，住宅施工面積和新開工面積繼續呈下降趨勢，分別為4712.6萬平方米和627.2萬平方米，比去年同期分別下降6.6%和21.9%。

　　與供應下滑相對應的，則是價格上漲。7月初，從分環路看，四環路以內住宅期房均價已達到13696元/平方米，四至五環路為11439元/平方米，五至六環路為8006元/平方米，六環路以外為5385元/平方米。

　　商品房“庫存”消耗加速

　　“房產，現在已經有很大的投資品屬性了；因此，庫存對未來價格的預期影響很大，就像有色金屬的價格對庫存量就相當敏感。如果這種商品沒有庫存了，那它肯定是無價的。”一位投資分析師稱。

　　在供給萎縮的情況下，商品房“庫存”開始加速消化。去年以來，北京“新房可售房源”一直在下降。根據北京市房地產交易管理網統計的數據，截至8月22日，北京市共有9.31萬套一手商品住宅尚未售出，這與去年同期11.43萬套的可售房源量相比，減少了2.12萬套，降幅高達18.5%。

　　北京市房地產交易管理網每日統計的商品住宅可售房源，是市場供應量與每日成交量的差值，房源由住宅期房和住宅現房組成，其中多數為期房。數據顯示，從今年6月中旬開始，北京一手商品住宅可售房源就一直徘徊在9.2萬套上下，房源面積保持在1300多萬平方米。而在去年的6月至8月期間，可售房源超過11萬套，房源面積超過1600萬平方米。無論是套數還是面積，今年同比下降的幅度都相當明顯。

　　記者發現，即使是在上半年的淡季，可售房源也同樣呈現出走低態勢。今年一季度，可售房源還維持在接近10萬套以上的水平，但4月中旬就跌破了10萬套，此后更是逐漸走低。

　　市場分析人士認為，目前本市房地產市場的購買需求并未發生明顯變化，存量消化的速度沒有明顯提高，但可售房源同比下降的幅度卻接近20%，原因在于市場供應量萎縮明顯。

　　“土地供應的緊缺是住宅供應量持續萎縮的一個主要原因。”永同昌集團營銷總監肖志剛認為，去年以來實際入市的地塊較為稀少，相當數量的房地產開發企業甚至面臨“地荒”的窘境。“為了防止企業運作的鏈條脫節，開發商不得不放慢手中存量土地的開發速度。這就使得土地市場供不應求的局面直接反映到了一手商品住宅市場”。

　　肖志剛告訴記者，除了土地層面的原因，去年“90平方米占七成”調控政策后，一部分項目面臨規劃變更而推遲入市，也是今年市場供應走低的原因之一。再加上今年6、7、8月份出現了較為明顯的成交小高潮，一定程度上加大了近期的存量消化，而新增供應仍然較少，因此近期的可售房源下降尤為明顯。

　　開發商“惜售”

　　“由于在北京拿地日益困難，且成本也越來越高，所以現在手上有項目的開發商，都‘緊著賣’。”吳迪萊指出。她介紹，由于預期房價還會漲，所以目前開發商普遍存在“惜售”心理；而控制銷售進度的辦法基本上有兩種，一是開盤高報價；二是延緩獲取預售證。

　　記者了解到，西五環附近的京漢旭城，原計劃今年9月開盤三期；但在北京房價上漲的預期下，公司有關負責人表示，開盤時間要推遲到明年。

　　相比2006年同期，開發商對獲取項目預售證的積極性有明顯減弱，新盤放量減少。根據中大恒基不動產營銷市場研究中心調研統計顯示，7月份北京市建委共批準銷售許可證49個，批準銷售面積共計161.52萬平米。同比2006年7月份，商品住宅獲批個數減少12.5%，獲批套數減少5.7%，獲批銷售面積減少16.1%。

　　業內專家指出，開發商“惜售”直接造成了市場住房供應減少，從而導致價格上漲，而價格越漲，開發商為追求高利潤就越捂盤不賣，因此出現惡性循環。

　　人口紅利助推需求增長

　　北京常住人口的快速增長，帶來了對住房需求的增長。北京市統計局的數據顯示，近三年，北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮居民人均住房建筑面積25平方米計算，每年新增住宅需求達到1037.5萬平方米。

　　按照《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》，到2010年，北京城鎮人口人均住房建筑面積將要達到30平方米左右。這意味著2006年后的4年內，北京人均居住面積還將提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500萬常住人口計算，每年還需要新增建筑面積3750萬平方米。而近兩年，北京商品住房銷售面積均維持在2000多萬平方米左右。

　　作為國際性大都市，北京對外來人口吸附能力之大毋庸置疑。因此，“北京住房的消費力不僅是北京的，而且是全國的，甚至是世界的”，房地產商的這一說法并非完全是忽悠。

　　一位市場人士坦言，城市化助推了自住需求的擴張，而人們生活水平提高推動住房消費升級，也增加了他們的置業需求。此外，為了保值和投資而購房，也成為不少富裕人群的選擇。

　　北京市統計局副局長于秀琴指出，隨著人口快速向城市流動，以及居民消費結構的升級，對住房產生了剛性需求。而借城市化和奧運投機炒作，想從樓市中牟利的“熱錢”太多，更加劇了房源短缺。

　　(記者 林喆)