提升個(gè)人房貸首付款到四成甚至五成，被當(dāng)做一個(gè)抑制房?jī)r(jià)上漲的措施，廣為傳播。這一傳說(shuō)雖然不是空穴來(lái)風(fēng)，卻在傳播過(guò)程中遭遇扭曲解讀，使提高首付被不恰當(dāng)?shù)刭x予了降低房?jī)r(jià)、給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的重任。這種解讀是對(duì)焦灼等待房?jī)r(jià)下降的普通購(gòu)房者的戲弄。
這次提高房貸首付的傳聞始于7月中旬，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出緊急通知，要求各家銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款展開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)自查。到8月初，有報(bào)道稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)明確表示希望提高房貸首付。
商業(yè)銀行并非不懂眼色，各地的商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始收緊房貸，從此次領(lǐng)房?jī)r(jià)上漲之潮的深圳，到上海、杭州、成都等地，莫不如此。深圳部分銀行已提高房貸首付比例至四成，并全面停辦二手房按揭。
(8月14日《證券時(shí)報(bào)》)不過(guò)，收緊房貸主要不是因?yàn)樯虡I(yè)銀行自覺(jué)到提前對(duì)管理層的講話(huà)令行禁止，而是商業(yè)銀行上半年貸款量發(fā)放過(guò)大，在嚴(yán)厲的信貸額度管理制下無(wú)款可貸。來(lái)自監(jiān)管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳個(gè)人長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。其中，不少支行上半年就把2007年的額度全部用光。
另一個(gè)原因是今年上半年一些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲驚人，房貸與高房?jī)r(jià)風(fēng)助火勢(shì)，越燒越旺。房?jī)r(jià)漲幅稍降，銀行在攫取利潤(rùn)之后加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，也是商業(yè)常態(tài)。
實(shí)際上，今年以來(lái)，除了房貸以外的其他貸款，個(gè)人消費(fèi)貸款、汽車(chē)貸款和助業(yè)貸款的門(mén)檻都在提高，說(shuō)明貸款緊縮屬于央行與銀監(jiān)會(huì)整體貸款風(fēng)險(xiǎn)控制與防止流動(dòng)性過(guò)熱的范疇，不過(guò)由于個(gè)人房貸占據(jù)絕對(duì)比重，所以被誤讀為對(duì)于房貸的專(zhuān)項(xiàng)控制。
不過(guò)，只要有信貸額度，商業(yè)銀行仍然會(huì)進(jìn)行房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸仍然屬于優(yōu)質(zhì)貸款資源，房貸一如既往地使銀行在低風(fēng)險(xiǎn)中獲得高贏利。自去年以來(lái)，個(gè)人住房不良貸款余額和比例均呈現(xiàn)波段式上升態(tài)勢(shì)，但從4月之后，不良貸款上升勢(shì)頭已得到一定遏制，6月份不良貸款余額和比率均比5月份明顯下降。
并且，外資法人銀行加入房貸爭(zhēng)奪大戰(zhàn)也使國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不可能大規(guī)模收縮房貸額。普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所今年4月發(fā)布的《外資銀行在中國(guó)的調(diào)查報(bào)告》顯示，在被調(diào)查的35家外資銀行中，有12家外資銀行表示，中國(guó)全面向外資銀行開(kāi)放金融市場(chǎng)后，計(jì)劃向居民提供住房人民幣貸款業(yè)務(wù)。在未來(lái)三年外資銀行計(jì)劃推出的新業(yè)務(wù)中，房屋貸款業(yè)務(wù)名列前茅，在貸款年限與利率上均比中資銀行有利。
如此泰山壓頂?shù)母?jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，無(wú)怪乎四大國(guó)有及主要股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪(fǎng)時(shí)均表示，并無(wú)“收緊”一說(shuō)，不會(huì)盲目改變現(xiàn)有房貸政策。
真有改變，那是犯傻，商業(yè)銀行絕對(duì)不會(huì)行此無(wú)腦之舉，而央行與銀監(jiān)會(huì)也不能不考慮到外資銀行在房貸領(lǐng)域的遞補(bǔ)作用，不會(huì)縛住中資銀行的手腳，放任外資銀行在房貸領(lǐng)域坐大。
但有一些跡象表明，在信貸額度受限的情況下，貸款的重心會(huì)有所偏移，轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。目前銀行房貸對(duì)于客戶(hù)的資信等級(jí)評(píng)定，內(nèi)容涉及20多項(xiàng)，低于規(guī)定分?jǐn)?shù)則不予貸款。與銀行聯(lián)系不密切的低收入階層與自有資金較少的炒房一族將會(huì)受到限制。這些潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款者會(huì)因?yàn)橘Y源等級(jí)不高，得不到需要的信貸服務(wù)。而中小房地產(chǎn)商也將與低收入購(gòu)房者一道被打入另冊(cè)。不出意外，控制風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域弱勢(shì)者的清理過(guò)程。
收緊房貸固然能夠部分打擊房地產(chǎn)投資行為，也會(huì)精確打擊中低收入者的購(gòu)房需求，讓銀行對(duì)這些無(wú)資金優(yōu)勢(shì)者更不待見(jiàn)。看來(lái)，中低收入者從商品房市場(chǎng)回歸經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)是大勢(shì)所趨，近日出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房政策已經(jīng)做出了明示。(葉檀 上海資深媒體人)
