1至4月，北京四環路以內住宅期房均價達到13121元/平方米；四環至五環路期房均價突破萬元，達到10616元/平方米；五環至六環路和六環路以外期房價格分別為7037元/平方米和4865元/平方米。專家認為，從目前持續高漲的房價看，我國應該借鑒國外住房保障措施，加快建立城鎮基本住房保障制度。他們結合我國基本住房的保障狀況，比較了其他一些國家的做法，分析了我國住房制度改革的實踐，提出了建立城市基本住房制度的初步設想。

　　僅靠市場調節滿足不了住房需求

　　國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群說，住房制度改革之后，城鎮居民住房需求從福利分房的滿足方式轉變到貨幣買房的滿足方式。由于多種原因，我國城市住房價格上漲較快；在收入分配差距擴大的背景下，城鎮居民家庭的買房能力出現了較大差異。這一格局下，僅僅依靠市場調節滿足住房需求的方式，顯現出越來越明顯的不足。

　　如果照顧中低收入及以下水平城鎮居民的買房需求，勢必要嚴格控制房價水平，這就必然阻斷市場對房地產供求關系的調節；如果完全依靠市場對房地產供求的調節作用，又勢必導致中低收入及以下水平家庭的住房需求無法滿足。解決這一矛盾的根本出路，是加快建設城鎮居民基本住房保障制度，通過政府的作用，彌補市場不足，保障中低收入及以下水平城鎮居民家庭的基本住房需要。

　　我國住房保障能力較弱

　　四川省社科院經濟所副研究員田炎對我國住房制度改革進行了研究。他認為，從我國住房制度改革的實踐看，在福利分房轉為福利購房，大多數城鎮居民家庭住房解決以后，目前尚未建立一套規范的基本住房保障制度，廉租房、經濟適用房制度在具體執行中，既不夠規范，保障能力也存在較大差距。

　　一是加快建立廉租房制度。在全面調查的基礎上，全面掌握全市需要廉租房的戶數，并建立完整檔案；按照發放租賃補貼為主，實物配租為輔的方法，對符合租住廉租房條件的家庭實現了應保盡保。

　　圍繞廉租房制度建設，建立城市公共住房專項資金。這項資金由住房公積金增值部分的一定比例、政府土地出讓凈收益的一定比例(5%)和城市財政預算安排必要補助(在以上兩部分不足時)組成，使資金來源制度化、規范化。

　　在資金增加和應保盡保的前提下，逐步擴大廉租房制度的覆蓋范圍，對沒有達到廉租房保障條件，而又買不起經濟適用房的低收入家庭，也通過適量的租金補貼形式，解決其基本住房需求。

　　二是探索完善經濟適用房制度。中國社科院的辛向陽博士認為，我國應明確中低收入家庭的標準，通過街道、區、市三級審核，嚴把準入門檻；規定購房人在取得房屋產權證、土地使用證三年以后，才可以上市交易，同時必須返還政府在該房屋建設中給予的土地及其他優惠；規定購房人出售經濟適用房以后即失去再申購此類住房的資格。通過對經濟適用房的準入與退出環節的嚴格管理，防止建設和銷售方面的混亂狀況。

　　逐步完善經濟適用房來源。目前除政府組織集中建設經濟適用房外，記者了解到，一些城市正在探索新辦法。比如成都市正在考慮由住房保障管理部門根據掌握的廉租住房和經濟適用房的需求情況，購買開發項目尾盤房或二手房等合適房源。

　　三是積極建設城市基本住房保障制度。在廉租房制度和經濟適用房制度的基礎上，探索建立城市基本住房保障制度。田炎告訴記者，去年8月1日，成都市制定并發布了《成都市城市公共住房制度實施方案(試行)》，并配套發布了《成都市最低收入與低收入家庭住房保障實施細則》、《成都市經濟適用住房銷售管理實施細則》等政策性文件，初步形成了全面覆蓋城市低收入家庭的基本住房保障體系，并且正在推動住房保障制度的地方立法，努力使其規范和穩定。

　　建議擴大住房保障覆蓋范圍

　　建立城市基本住房保障制度勢在必行。對此有關專家對城市基本住房保障制度建設提出以下建議：

　　一是擴大覆蓋范圍，隨著經濟發展逐步提高保障水平。當前我國廉租房和經濟適用房制度覆蓋面明顯偏小，應較快擴大廉租房和經濟適用房的覆蓋范圍，其中廉租房覆蓋面宜逐步擴大到城鎮居民的5%左右；經濟適用房宜覆蓋全部中低收入家庭(中等偏下收入、低收入、最低收入家庭)。各級政府應籌集必要的土地和資金，在“十一五”期間集中建設一批廉租房和經濟適用房，較大幅度地提高城市基本住房保障水平。隨著經濟發展水平提高，廉租房和經濟適用房的保障水平也應該相應提高。

　　二是明確保障對象，嚴把準入門檻。城鎮基本住房保障制度保障的是城鎮中低收入家庭中住房困難，必須租住或購買基本住房的家庭。要按此加強準入管理，防止不符合標準的家庭違規享受這一保障制度，增大政府資金和房源方面的壓力。

　　三是建立經常性審核制度，加強退出管理。對享受廉租房的家庭要定期審核，對收入或住房條件發生變化的家庭，要及時調整保障方式；經濟適用房應該逐步轉為政府投資為主的建設方式，住戶出售經濟適用房，應該統一由政府收購，形成經濟適用房閉路循環的模式，切斷與市場商品房交易活動之間的聯系。

　　四是保障所需資金。資金到位，是建立基本住房保障的重要基礎。應建立規范的城市基本住房專項資金，在住房公積金增值部分、土地出讓金純收入的一定比例(目前要求為5%)以外，還應該規定由相應級別的財政預算保底。

　　五是建立相關機構和管理隊伍。城市基本住房保障是政府的一項重要公共職責，應該同義務教育、公共衛生一樣，設立專門機構和隊伍管理。目前一些城市廉租房的管理隊伍非常薄弱，這一狀況應該盡快改變。基本住房需要找政府，必須有方便、快捷、高效的政府職能部門。建議在各級房管部門的基礎上，盡快建立城市基本住房保障管理機構。

　　六是加強立法。城市基本住房保障制度是我國住房制度的一個重要組成部分，涉及眾多城鎮居民家庭的基本生活條件保障，應該以立法的形式確立其地位，規范其運作，也增強對各級政府的約束。為此建議有關部門在深入調研的基礎上，盡快起草《城市基本住房保障法》。（殷麗娟）