據國家發改委、國家統計局的最新數據顯示：今年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，創下18個月來的新高。新建商品房價格同比漲幅也創出了6個月來的新高，達到6.6%，其中深圳、北京等城市的新房價格漲幅均超過了10%。

　　不斷突破老百姓心理防線的房價，讓人們對炒房、囤房等現象更加深惡痛絕，而據說將使囤房人“買得起住不起”的物業稅，也似乎更讓人期待。但是，不少學者卻認為，開征物業稅切不可倉促行事，它首先是嚴肅謹慎的法律問題。

　　“買得起住不起”并非物業稅本意

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，作為一種財產稅，物業稅是基于一定的財產價值或租值而征收的稅種。媒體上經常可見的“買得起住不起”，并非這一稅種的本意，而是對普通消費者的誤導。

　　他介紹說，從國際房地產稅收研究來看，稅率高低并不能決定一切，還要看物業稅的稅基，也就是針對什么征稅，二者相乘的結果才是物業稅的稅負。稅負顯然能夠影響房價，但普遍的國際經驗是，這種影響要以不影響擁有房產的愿望為標準。

　　“也就是說，國家不能以過高的物業稅稅負使人們不愿持有房屋。這樣會違反經濟社會發展的規律。”劉洪玉表示。

　　中國政法大學民法研究所所長李林軍也認為，物業稅開征與房價下降之間沒有必然聯系。日本和香港開征物業稅后，房地產相應有一些結構性的變化，但房價并沒有隨之回落。

　　產權不明仍是開征最大障礙

　　中央財經大學政府管理學院副院長溫來成正在主持一項“物業稅對城鎮公共管理模式影響分析”的課題。他認為，目前開征物業稅的條件還不十分成熟，其中最大的障礙就是明晰的產權制度。無論從物業稅的納稅主體，還是具體稅種安排來看，都需要明晰健全的產權制度做基礎。

　　“比如我們是否要像個人所得稅那樣，按照一定的房屋面積設定一個基本的物業稅扣除額，但定這個面積的前提就是房屋產權明晰；比如經濟適用房的物權如何處理，是否和商品房執行同樣的物業稅政策等，這些都還是難題。”溫來成說。

　　中國政法大學校長助理、民商經濟法學院院長王衛國教授建議說，物權法出臺后還急需制訂一系列相關法律法規，尤其是不動產登記制度等亟待確立，否則房屋的產權不明確，開征物業稅就會成空中樓閣。

　　他還提醒說，物權法第149條第1款已明確規定，70年住宅建設用地使用權到期后將自動續期。他認為，土地出讓金本是個合同概念，如果70年期滿自動續期則不再存在合同程序，這是否意味著土地出讓金就將無法繼續收取，不僅國家損失土地收入，而且會進一步加劇人們對囤房的預期。從這個角度說，盡快健全產權制度、出臺物業稅十分緊迫。

　　不宜為物業稅設定太多目的

　　劉洪玉介紹說，除了房價上漲太快外，地方財政過分依賴賣地收入和房地產對稅收貢獻不足兩個觀點，也是人們熱切期待物業稅的主要原因。對此中國人民大學財稅法專家朱大旗教授認為，因為現在房地產領域積累的問題比較多，人們容易把物業稅當成包治百病的秘方，但這不可能成為現實。

　　他分析說，“本屆市長吃土地、下屆市長吃空氣”的現象的確在一些地方存在，但這個遭人痛恨的問題并不是物業稅要解決的問題，而是急需盡快完善預算法，要盡快把這些收入納入到中央和地方的預算中，由各級人大監督預算使用；至于目前房地產業對稅收的貢獻，如果單看現有的城市房地產稅這一稅種的確收入不高，但從整個房地產開發流程來看，房地產企業要繳納土地出讓金、營業稅、土地增值稅、企業所得稅等稅種，購房者也要繳納契稅、印花稅等多個稅種，總體貢獻并不低。

　　“開征物業稅是一項立法工作，要和整個國家的稅制相協調，不能頭痛醫頭腳痛醫腳。”朱大旗認為。

　　法律問題切不可倉促行事

　　多久才到物業稅開征的時機？不少學者主張還是等三四年后制度基礎更健全些再推行。中國政法大學財稅金融法研究所副所長施正文則認為應借物權法實施和國家房地產調控的時機，先開征“破題”再說，可以選擇逐步擴大征稅范圍的方式慢慢推進。

　　盡管觀點不同，學者們仍一致主張，物業稅的開征首先是個法律問題，而不僅是經濟問題，它的關鍵不在于如何組織收入，而是如何制度轉軌，并以規范的制度為基礎。

　　“有時候我們會根據特定的經濟條件出臺一些規定，但更應該考慮的是社會長期發展的規律。”中國人民大學財金學院教授岳樹民說，“尤其對于一個新稅種的開征而言，科學嚴謹的立法程序必不可少。”(陳晶晶）