【策劃人語】

　　沒有所謂天災人禍，這些天的房地產市場，突然冒出個新鮮詞，“樓荒”。

　　按照《現代漢語大詞典》最契合的解釋：“荒者，少也，嚴重的缺乏。”政府大力供應，開發商拼命賣房，怎么會沒來由就有個“樓荒”呢？

　　《上海證券報·地產投資》本期策劃，就從地方政府、開發商、購房者、房價數據、海外資金等樓市各大博弈方入手，試圖剖析造成這一尷尬局面的根本原因，找出解決的可行措施。

　　“樓荒”不解決，弄出個人心慌亂的“樓慌”來，可就不妙了。(柯鵬)

　　開發商：囤房造勢幾時休？

　　在苦苦思索房價“逆調控”飛漲的原因時，開發商的囤房現象正日益成為各地關注的焦點。

　　北京，原本4、5月出現的供給高峰演變成可怕的“樓荒”。有機構稱，5月北京計劃推出的新盤近50個，但實際入市不足一半。

　　上海，房地局最新一次調控任務的第一條即打擊開發商捂盤惜售，包括已達預售標準不辦理網上認證、不申請預售或已辦理網上認證未在規定時間內申請預售；已取得預售許可證不開盤或已開盤拒絕對外銷售；以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等。

　　深圳，有報道稱，部分開發商在預期房價將上漲的前提下，中途停止后期銷售部分，轉為租賃，變相捂盤；此外，部分小區形成開發商與二手房中介“聯合坐莊”，由中介人員大量購入房源，再以更高價格出售。

　　此外，珠三角、長三角等地區的開發商捂盤惜售說法不斷見諸報端，囤房已經成為此輪房價上漲原因討論的眾矢之的。

　　而細究其由，開發商捂盤現象有供給量緊縮的前提在先，也必然有房價上漲的后果在后。解決的辦法一看相關政府部門對捂盤等違規銷售的打擊力度，二更依賴于在供給方面的實際緩解情況。

　　“哪有地了？”一位國內大型開發商授意銷售代理商調高房價時這樣說。有人指出，開發商調高房價一方面是因為市場行情向好，希望賣個好價錢；另一方面也是有意阻攔“剛性需求”進入，以囤房待售獲得進一步的漲價時機。

　　還有媒體報道，目前上海在建商品房6000萬平方米，按照商品房開發周期3-4年和上海樓市往年2000萬-2500萬平方米來算，未來3-4年內上海可供應的房源將小于需求10%-25%，供需緊張關系較為明顯。專家認為，這才是目前上海部分開發商囤房惜售，房價回熱的根本原因。

　　深圳一邊，為了緩解供給壓力帶來的價格上漲，深圳市政府此前已經頒布了10年土地供應計劃，土地供應量到2010年要增加至12平方公里。但有業內人士指出，今年前5個月，深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日的2幅地還遭流拍。今年前五月，深圳新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。

　　而相關人士認為，這種供給“拮據”只是暫時現象。各地在去年“90/70”政策出臺后都在重新調整規劃，加上房屋建筑建設周期較長，供給增加的局面要1-2年后才能看出效果。

　　然而，當房價調整的期望全部押寶在一個政策幾年后的顯效力度上，是否安全合理？與房價有關的眾多因素是否足以抵消結構調控的效果？市場仍不得而知。于是，茫然的、甚至瘋搶式的購房熱情也就難以避免。(于兵兵)

　　海外基金：誘升房價的一大因素

　　人民幣升值壓力不減，外資挺進樓市動力依舊。而外資收購國內物業所帶來的一個后果無法忽視，那就是減少了區域樓市的新增供應量，而包裝之后再度面市的物業則價格往往被抬高。

　　“限外”背景下，外資在上海樓市的收購動作依然有條不紊，只是逐步轉為低調操作，偶爾能從某區域一周突然飆升的高檔住宅成交量中窺見一斑，而導致的結果就是對區域房價的拉升。如今年春節前夕大摩收購永新城，當周的內環內銷量大漲，區域均價也迅速攀升；另如上海的陸家嘴中央公寓、翠湖天地等，外資收購拉動量價齊升的例子不勝枚舉。

　　一些市場人士認為，外資收購住宅直接減少了區域的新房供應。如去年大摩以7.6億元拿下的上海華山夏都A幢，就是該樓盤4幢高層公寓樓中唯一對外出售的一幢，對于本身供應量就少的華山路、幸福路區域而言，此舉無疑使板塊供應更顯緊張。

　　問題還不僅在于收購本身。外資收購物業之后為追求升值，通常之后會進行包裝以求抬升品質，再度上市是就身價不菲。由于外資收購通常都按照標的房源市場價甚至高于市場價，外資拉動高端房價并導致周邊房價上漲的指責就不絕于耳。按照行內房源定價參考周邊樓價的慣例，外資收購也被看作是導致區域房價攀升的罪魁禍首。“外資收購給人帶來‘地段抬升’的潛在心理暗示，一旦有收購案例出來，周邊一些樓盤就提價，‘雞犬升天’的情況并非沒有。”有業內人士指出。

　　外資收購造成的影響是一場當事雙方的口水戰，但政府已經在嚴格控制。去年的171號文所設立的商業存在原則以及對外籍人士購房的限制縮減了外資進入渠道，外資直接投資、結匯等受到一定規范，洶涌的洪流或成涓涓的細流。“但依然有變通途徑。”不少市場人士表示。

　　管理部門也迅速作出反應。本周，商務部、外管局正式下發通知，要求各地外商投資房地產均上報商務部備案，業內認為此舉從有利于中央政府把握外資進入地產全貌，從而規范“熱錢”流入。(陳歆)

　　地方安民：供應真的一直充足嗎？　

　　針對目前老百姓關注的“樓荒”促升房價等情況，地方政府也不敢馬虎，及時表態“安民”。如上海就在上周召開的市政府例行新聞發布會上表示，上海樓市供應量充足，供需基本平衡。

　　上海市政府發言人援引統計數據說，今年1-5月，上海批準商品住房預售面積738萬平方米，與去年同期基本持平；目前在建住宅施工面積超過6100萬平方米，比去年同期有所增長，預計今年上市供應量與去年基本持平。

　　在樓市供求方面，上海市政府發言人還說，上海樓市供求比連續幾個月保持在1.5：1，“這一比例說明樓市供應量充足”。

　　此外，上海表示，上海新建商品住房銷售情況也總體平穩。上海有關部門從去年下半年起集中清理了一批未開工樓盤，同時增加面積90平方米以下普通住房的比例，這些樓盤相當一部分位于中、外環線之間。

　　業內人士對于政府部門的表態則意見不一。中原地產研究部的分析師對上海樓市是否存在“樓荒”現象也持否定觀點，“從目前的新增供應量分布來看，一手房供應還是很充足的，只是外環線之外占到了總體供應的53%左右，中環線附近的樓盤則日趨減少，而基于市場對外環線以內房源的需求很大，所以導致一些人所認為的‘樓荒’。相信隨著下半年更多的小戶型推出，可以一定程度上滿足大量積壓的剛性置業需求。”

　　而中房上海指數辦公室的分析師則認為整體數據并不能掩蓋隱藏的風險，“比如今年1-5月上海累計新房成交量為926萬平方米，批準預售商品住房面積僅為738萬平方米，吸納量超過新增供應25%。雖然住宅總體的供求比尚能保持在1.5：1的合理范圍，但今年以來上海樓市的新增供應已顯薄弱。”

　　另外，分析師認為，盡管當前市場尚處在正常健康的狀態，但多種跡象表明，上海面臨未來房價上漲的壓力并不輕松。如今年以來，上海的土地供應和土地完成開發情況同比均呈下降態勢，預示未來住房供應不容樂觀。“從地方政府行為考慮，穩定房價，需要從引導需求、增加供給兩個方面做好工作。”有分析人士這樣總結。

　　土地：供應緊縮“唱反調”

　　與保持樓市供求平衡唱反調的一個現象是，上海在土地供應環節勒起了“緊箍咒”，從去年至今的情況看，上海一共掛出了8個國有土地出讓公告，雖然已經落實了國家提出的“70-90”結構調控要求，但住宅用地數量顯然遠遠少于往年。

　　“土地供應對樓市的短期影響不大，但卻是市場各方判斷中長期樓市走向的‘風向標’。”業內人士指出，“供地量的緊縮容易造成未來住房供應也趨緊的判斷。當然，放在‘寸土寸金’的上海，可供的一手土地的確會越來越少，這就需要地方政府著力解決土地閑置問題。”

　　今年選擇從保障類住房入手的北京則表示會保證限價商品房、經濟適用房等項目用地的供應。“有信心、有把握在9月底前完成土地準備，保證市政府承諾給市民300萬平方米的兩限房、200萬平方米的經濟適用房、30萬平方米的廉租房年底前動工。”北京市國土資源局局長安家盛上月表示。

　　而從全國范圍來看，增加土地供應以改變樓市供求失衡的狀態、以平抑房價的迅速上漲，這方面的效果要得以體現尚費時日。“增加供給，主要應在宏觀經濟、土地及其他資源允許的范圍內加快房地產業發展。”業內人士表示。(李和裕)

　　統計迷宮：數據“打架”亂人心

　　近日，有媒體報道稱“上海內環房價一個月內暴漲7成”，文章中采用了“20余樓盤漲價”、“5月樓市最后一周成交量突破80萬平方米”等統計數據，將上海樓市描繪得近乎瘋狂。但是，也有人指出，暴漲7成的內環內房只不過是某個蘇州河畔樓盤趁勢推出景觀房的個案，以偏概全“有不妥”，更何況，在國家發改委的月度數據中，上海房價漲幅仍在70個大中城市里屬于倒數。

　　無獨有偶，目前整個中國樓市似難走出紛繁復雜的數據“迷宮”。如此前，廣州的官方統計曾表明今年3月房價環比2月大幅度下降超過10%，但同期國家統計局的數據并未顯示出下跌跡象，反而顯示廣州3月房價環比上漲0.8%、同比上漲7.7%。

　　在房價日益超出普通居民購買能力、政策調控屢屢不見明顯效果的情形下，廣州房價大幅度下降的消息無疑激起了廣大民眾的熱情和信心。然而在不到一周時間內，國家發改委公布的、顯示“廣州房價不降反升”的另一組統計數據，卻無疑又給人“當頭一棒”。

　　另外，除了建委、土地局、房產局、統計局等多方政府部門，民間的房地產數據制造者更是人數眾多。且不說市場機構和政府部門之間的數據相悖，同是政府職能部門，對同一地區的房價分析報告，也有著截然相反的判斷。有專家就指出，各方都站在自己的利益平臺上向公眾發出聲音，不必說商業性研究機構的私欲之心難以掩飾，就是以公眾服務為己任的政府部門也有各自的部門利益在暗地作崇，或輕或重地存在著對數據的粉飾與扭曲的現象。

　　而當老百姓在“你說升、他說降”的統計報告面前不知所措之時，也只能眼睜睜地看著不斷攀升的房價發出嘆息。“中國的房價究竟怎么了？究竟哪個數據才最可信？”這不僅是廣大民眾急切想知道的，更是有關方面理應反思的。

　　政府部門之所以公布這類統計數據，其目的原本是為制定相關政策提供事實依據，但如果各方而來的統計數據屢屢出現“打架”現象，其現實指導意義又何存呢？顯然，這樣的統計數據損害的不僅僅是政府部門的威信而已。(海潮）