“如果按照我的設計方案，樓市就沒有現在這么多問題。”楊慎說。5月16日下午，北京三里河路9號，和很多部委機關大院里的房子一樣，楊慎所住的“部長樓”一點都不起眼。當天，中國經濟時報記者采訪了這位前建設部官員。

　　楊慎曾歷任國家建工總局辦公廳副主任、城鄉建設環境保護部(建設部前身)局長、副部長等職務。此外，他還曾擔任中房集團董事長一職，1994年，楊慎被選為中國房地產業協會會長，2006年卸任。

　　雖然已經退出領導崗位多年，但楊慎一直心系房地產業發展，密切關注著樓市發生的一切。看上去已年逾七十的他如今幾乎每天都堅持看中國經濟時報等16份報紙，另外還要做剪報，同時筆耕不止。他說，他正在寫與房地產有關的一本書，每天的時間很緊張。

　　“問題就是咱們現在說點真話挺麻煩，不說真話，也沒法弄！”談到當前樓市存在的種種問題，楊慎一片感慨。

　　樓市根本問題是體制問題

　　最近，房價在調控政策密集出臺情況下仍然呈現強勁的漲勢引起了楊慎的關注。他說，現在房地產業存在的問題用六個字可以概括，就是：“體制”、“政策”、“法規”，總之是大的政策有問題。他認為，之所以房價越調越漲不外乎兩種可能：一是沒有號準脈，沒有認清樓市的病根；一是認準了病，但開出的藥方不對，吃錯了藥。歸根結底，“根本問題是體制問題。”

　　《鄧小平同志關于建筑業和住宅問題的談話》是國家領導人在房地產方面開歷史先河的一次重要講話。這是小平同志在1980年4月2日同中央負責同志談話的一部分，對我國長期規劃中建筑業的地位問題和住宅問題提出了指導性的意見。這一講話經過楊慎的努力，最終在1984年公開發表。

　　1996年10月，國家體改委、建設部、國家計委、國家科委及中國房協等單位聯合成立了《住宅建設成為國民經濟新增長點的研究》課題組(該課題被列為國家重點軟科學計劃)，楊慎是該課題組顧問。

　　1998年，我國正式啟動房改，是年，楊慎執筆起草的《關于住房分配體制改革的政策建議》(下稱《建議》)送交建設部。《建議》從取消實物分房、放開二級市場、調整信貸政策以及完善產業主體等方面提供了相關政策建議。這些政策建議包括實行“年功補償、貨幣分配”模式下的住房改革方案、建立住房社會保障、理順住房價格體系等等。楊慎認為，如果按照他當初提出的設計方案，現在面臨的許多問題會迎刃而解。

　　房價收入懸殊過大

　　楊慎的擔憂在于：當前的樓市調控政策所采取的調控措施和調控目標背道而馳。他說，中央調控樓市的意圖，是為了讓全國老百姓買得起房子，但是為實現這一目標所采取的緊縮銀根、嚴控土地以及增加稅收，無一不在客觀上進一步拉大了房價收入比。

　　國際公認合理的房價收入比應該是4至6倍，我國目前的房價收入比在(15-20)：1，即15-20倍左右，而實際居民收入和國外如美國、西歐等一些國家的居民收入相比相差30倍以上，懸殊巨大。以我國月收入3000元以下的中低收入者為例，15年不吃不喝也僅能攢下不到60萬元的積蓄。如果在北京等一類城市，60萬元在市里(除非在郊區)基本買不到一套像樣的房子。

　　楊慎曾極力主張的所謂“年功補償、貨幣分配”的住房改革方案，就是對過去工資中未包括的住房含量，按照參加工作年限和規定標準進行補償，同時將國家用于建房的資金納入個人工資，實現住房分配貨幣化的新辦法。

　　他曾經做過測算，當初(1998年)，如果采取這種辦法，平均每人每年可有2464元(按當時水平)的資金來源，占平均工資的42%。而且無需財政另增支出，通過財政體制和投資體制的轉換，即只需將過去國民收入中用于建房的投資二次分配，還原到初次分配中去即可。這樣不僅解決了房改資金來源問題，同時也提高了個人購房、租房的能力，可謂是一舉兩得。

　　楊慎還在《建議》中大力提倡建立住房社會保障，在實行“年功補償、貨幣分配”的同時，對城市中少數生活困難、住房也困難的“雙困戶”予以特別的重視，從實現居者有其屋的社會目標出發，建議國家通過財政轉移支付，在大中城市建立廉租住宅的供應體制。這種廉租住宅供應體制只在4個直轄市、28個省會城市及46個50萬人口以上的大中城市實現，供應對象是沒有穩定經濟收入、家庭人均收入低于當地最低貧困線又沒有住房的城市居民。

　　鑒于中小城市住房面積一般高于大城市，這些城市原則上不建廉租住宅。對于這些城市無生活來源又沒有住房的居民，可用發放特困住房補貼的辦法解決。

　　節能問題亟待解決

　　有統計資料表明，中國大陸高達95%的建筑被視為高能耗建筑。國際著名房地產機構仲量聯行發布的一份白皮書就曾對存在上述問題的中國房地產發展模式發出警告。該白皮書在關注中國房地產市場繁榮的同時，對其發展模式和可持續性表示擔憂：“在中國大陸經濟的強勁擴張下，商用和住宅建筑的施工速度相當驚人，而在建筑業繁榮發展的背后，大中華區的可持續性資源運用意識卻遠遠落后于西方國家。”

　　盡管近年來政府有關部門開始加大提高建筑標準和促進能效的工作力度，但“長期非可持續性資源運用發展所帶來的危險”迫在眉睫。有關節能的舉措，仍然是雷聲大，雨點小。

　　楊慎說，事實上，有關建筑節能工作目前正遭遇一種尷尬——開發商不愿建節能的房子，老百姓也不愿買。因為造價高，開發商建這種房子每平方米成本將增加5%-10%，如果是帶裝修同時又節能的房子，一般每平方米成本將增加600-800元。羊毛出在羊身上，老百姓不愿買似乎在情理之中。

　　他表示，節能建筑實際上替國家節省了煤、石油等資源，和國民經濟息息相關，國家應出臺相應的政策，對此給予補貼。“要么減稅，要么補貼。給開發商減稅，給購房者以補貼。”他給推廣節能建筑開出一劑藥方。

　　打擊官商勾結

　　最近，中國社會科學院出版的房地產藍皮書列舉了我國房地產企業的若干問題和罪狀：企業素質較低、虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規劃和房屋結構、房屋質量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業、惡意拖欠工程款等等。

　　建設部部長汪光燾日前在全國建設系統黨風廉政建設工作會議上作報告時亦指出，2006年全國建設系統違法違紀和涉嫌違法違紀人員共415人，其中不乏一些大案要案。

　　楊慎認為，房地產行業官商勾結之所以嚴重也有制度方面的原因。房地產行業近年來為地方貢獻了一定的稅收，成為地方財政倚重的行業。因此地方政府很難不向著開發商。

　　“這些年來，我們的城市建設為什么千篇一律？”楊慎說，對開發商，政府應重視引導，給予建議，并且教育它。對官商勾結，要打擊，但光靠這些也是不夠的，楊慎認為，根本的出路在改革稅制。只有改革稅制，使地方政府與開發商之間的利益關系淡化，才能從根本上減少官商勾結的發生。（周雪松）