上海保障房建設將“唱主角” 將影響商品房市場

　　上周日閉幕的中央經濟工作會議提出了明年經濟工作六大任務。明年，住房保障將成為房地產業發展的首要任務。而上海目前也在積極加大保障性住房的建設力度，未來將在解決部分群眾住房困難的同時，對本市中低端商品住宅帶來一定影響。

　　公租房成發展重點

　　上海易居房地產研究院發展研究所認為，從中央經濟工作會議要求看出，對于住房保障建設有相應的側重點。我國保障性住房分為廉租房、經濟適用房、公共租賃房和棚戶區改造四類。經濟工作會議中重點提及公租房、棚戶區和農村危房改造，未提及廉租房和經適房，可見明年在推進保障房建設的過程中，重點發展公租房。住房和城鄉建設部日前發出通知，明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套，這一數額大大超過此前的市場預期。

　　陸騎麟認為，政府提出加強保障房建設最主要的原因，還是希望通過加大保障房的建設，來解決目前房價和普通百姓購買力脫鉤的問題，特別是通過公租房的建設，解決部分買不起房又無法購買保障房的“夾心層”的住房困難。

　　但目前，經適房和廉租房的建設進度相對較緩。據佑威及樓市專評網監控的數據顯示，2006年至今，全市動遷房和配套商品房累計成交面積為3261萬平方米，為2010年商品住宅成交面積的3.75倍。如上海在2009年年底首次開始試點的3個經濟適用房小區，持續了近1年多才真正交付，而第二批經適房何時入住無法確定，從經適房的推進上可以發現，保障房建設依舊緩慢。但在前幾年中，相比經適房的推進力度而言，動遷房和配套商品房的建設還是比較快的。

　　將影響商品住宅市場

　　上海在“十二五”住房建設方案中，保障性住房建設的面積占住房建設總面積1億平方米的比例為83%，只有1700萬平方米用于商品住宅建設，約占17%，明年甚至未來短中期，保障性住房建設“唱主角”的宏觀形勢已經確定。

　　德佑地產市場中心監測數據顯示，近五年來，上海二手房成交套數約為96萬套，其中總價150萬以下二手房成交套數約為70萬套，占總成交量的72%。未來，隨著經濟適用房的準入門檻放寬，這批二手房市場的主力客戶中，預計將有50%以上被保障性住房分流。

　　德佑地產市場中心經理蔣旭認為，雖然近期政府已經高舉“保障性住房”大旗，但目前來看，中低端市場的成交量及成交價較前幾年都還沒有明顯變化，主要是因為大批量的保障性住房尚在建設中，預計從2012年初開始投放市場，到時將對中低端市場帶來極大的沖擊，初步估計對中低端市場的成交量及成交價將產生20%至30%的影響。

　　上周樓市“量價齊跌”

　　據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周本市商品住宅成交面積為22.9萬平方米，環比前周大跌0.9%，全市商品住宅成交均價為21146元/平方米，環比前周下跌10%。全市成交均價出現明顯下跌，與中低端產品大幅成交相關。從上周成交排名前10位的項目來看，全部位于外環以外區域的中低端住宅，這成了上周成交價格較低的主要原因。

　　上周本市商品住宅新增供應面積為21.7萬平方米，環比前周減少3.8%。佑威房地產研究中心相關分析認為，商品住宅的供應量出現了一定回落，與近期成交量無法突破前期高點相關。與此同時，上周關于再次調控以及上海將試點征收房產稅的聲音不斷出現，增加了開發商對未來政策走向的不確定性，這也是其謹慎推盤入市的原因之一。

　　本報記者 晏秋秋 實習生 何文鑫