時評：中國房價20％的降幅不可期

　　人民大學經濟學院、社科院以及個別投行等機構預期房價下跌20%是不可期的，當前，國際經濟形勢紛繁復雜，中國房地產利益博弈難以平衡，調控政策沒有穩定預期，故作者判斷，即使出現房地產價格下跌，其降幅最多也不會超過10%。

　　近年來，房地產價格一直是廣大民眾、新聞媒體、社會各界乃至中央及各級地方政府最為關注的熱點問題之一。房價不僅關系到民眾的生活，更對社會經濟產生著深遠的影響。當前，在房地產調控政策頻頻出臺，期望房地產價格趨于穩定，能很好滿足民眾住房需求的情況下，未來房價的走勢如何，成為一個頗受各界關心的焦點問題。

　　近日，屢有機構對未來房地產價格的走勢進行預測，其中不乏專業機構用非常專業的模型手段來預測房地產價格，比如11月20日，中國人民大學經濟學院發布《中國宏觀經濟分析與預測報告》預測：由于房地產調控和貨幣政策調整，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，從而引發房地產市場全面調整時期的到來，屆時不僅房地產投資增速將出現大幅下滑，同時在部分房地產企業拋售的壓力下，房地產價格會出現接近20%的下滑，并預計2011年3月、4月份將是樓市拐點出現時期。該降幅是模型測算得出的，其模型涵蓋了中國70個大中城市，因此，“接近20%降幅”是對我國70個大中城市未來房價走勢的判斷。

　　10月21日，中國社科院發布報告稱，從今年第四季度至明年上半年，我國房價同比增速將逐漸下降，并于明年上半年進入負增長區間；本輪宏觀調控措施，在使得一線城市房價下降20%之后將逐漸放松，因此預計從2011年下半年起，房價增速可能觸底反彈(不過，作為該報告主要論據之一，“CPI將會在今年9月見頂后回落”已經被10月份4.4%的CPI數據證偽)。

　　此外，還有投行機構也有類似的預測，11月1日，投資銀行高盛高華證券預計，中國未來12個月房價將較當前水平下跌20%。

　　幾個頗有影響力的機構不約而同地預測出中國房價在未來的一年內將會下降20%的結論，那么，中國的房地產價格未來走勢到底會怎樣？20%的降幅是否可期？

　　筆者綜合分析了房地產市場所處的背景與現狀，在掌握相關數據的基礎上，得出結論認為中國房地產價格(70個大中城市)未來下跌20%是不可期的，并且判斷，即使出現房地產價格下跌，其降幅最多也不會超過10%。理由如下：

　　第一，短期內中國貨幣政策還很難進入明顯緊縮的狀態。

　　雖然近期以來，中國農產品、資源類產品等帶動物價持續上漲，通貨膨脹有明顯增長之勢，但是中國經濟還沒有進入慣性高速增長狀態，通貨膨脹不會大幅度走高，中國的貨幣政策也不會很快從適度寬松轉為緊縮性貨幣政策，最多將會進入穩健狀態，因此，不太可能大幅度提高利率，貨幣不會出現嚴重吃緊狀態，貨幣政策對房地產市場的打擊作用是有限的。

　　第二，由于通貨膨脹走高，房價不漲也意味著其價格下降。

　　當前，由于美國量化寬松的貨幣政策，通過國際熱錢和大宗商品價格傳導到國內，加劇了中國通貨膨脹，人們紛紛尋求保值避險產品，在目前中國投資產品匱乏，投資渠道狹窄的情況下，房地產成為保值增值的理想產品之一。從某種意義上說，房地產市場與股票市場一樣，也是個用時間交換空間的過程，在整體經濟增長大環境下，隨著通貨膨脹上升，房地產價格即使不漲也意味著其下跌。因此，期冀房價較大幅度下降是不現實的。

　　第三，人們收入的逐步增長，被推遲的需求可能將逐步釋放。

　　近些年，我國人均可支配收入增長一直在8%—10%之間，收入的不斷增長必然要求生活質量的不斷改善，特別是住房條件的改善。因此，對住房需求會不斷增加。近期以來，由于調控政策頻出，使人們產生一定的觀望情緒，許多人推遲了住房的購買，如果預期對房地產市場的利空政策即將出盡，那么積累或者被推遲的需求很可能在未來的一段時間內逐步釋放，這就意味著房屋銷售量不會出現大幅度下降，于是，房地產價格大幅度下降的基礎也不存在。

　　第四，改善性商品房供給量未來難以有較大幅度的提高。

　　2010年房地產調控政策強調，未來保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。這表明調控政策注重對未來基本住房需求的保障，因而，未來條件較好、面積相對較大、高檔次的商品房供應將會減少，但需求不一定會減少，在這種條件下，其價格將不會有較大幅度下降的空間，有可能維持現狀或者不排除價格存在上漲的可能。

　　同時，對于保障性住房，由于其建設的激勵機制仍然不足，因而建設進度不會很快，近期供應量難以有較大幅度增加，于是短期內需要住房的居民仍然還是以購買商品房為主，這就維持了對商品房的需求。而受調控政策的影響，商品房建設的激勵機制也存在不足，因為只有在房價快速上漲的時候，才是商品房供應大幅度增加的時候，這是市場機制使然。因此，調控政策的作用使2010年供應量難以有較大幅度增加，于是，即使2011年全國住房庫存逐步上升，由于商品房供應量不會有大幅度增加，總量仍然處于不是很高的水平，同時受2010年調控政策影響，未來一段時間內，前期因觀望而推遲或被壓抑的需求很可能要逐步釋放，那么在需求量不顯著減少的情況下，房價也很難有較大幅度下降的基礎。

　　第五，在人民幣升值預期下，房地產仍然是熱錢良好的投資對象。

　　人民幣匯率上升，導致更多熱錢流入中國，房地產是頗受青睞的主要投資項目，在各方資金的簇擁下，無論真實性住房需求還是投資性需求都將呈現剛性，導致房地產降價的幾率很低。特別是美國之前剛宣布的第二輪量化寬松政策，將會導致更多的熱錢流入新興國家，中國將是首當其沖的目的地，房地產升值預期的壓力仍然較大。價格較大幅下跌也不會有較多預期。

　　除此之外，即使在中國與世界經濟都處于惡化狀態的2008年—2009年國際金融危機期間，中國房地產價格的降幅仍然沒有超過5%，而且，那時許多人的收入不但沒有增加，還大幅減少，富翁的財富也是急劇縮水，在那種極端情況下，中國房地產市場仍處于相對良好狀態。那么，當今在中國經濟逐步走向上升周期中，在各方經濟預期良好、投資不斷增加的條件下，在沒有任何的制度變化和根本改革的情形中，僅僅因為房地產調控政策的原因，就導致房地產價格下降20%，這種期待是完全不現實的。

　　綜合以上分析，近一兩年之內，在調控政策的持續作用下，有中央政府穩定市場的堅強決心，中國房地產價格最多下跌幅度也不會超過10%。

　　筆者不否認經濟模型的力量，但是經濟模型的模擬力畢竟是有限的，在面對紛繁復雜的國際國內經濟形勢下，在中國房地產市場各方利益爭相博弈的復雜社會背景下，在調控政策還沒有形成穩定預期的前提下，再完善的經濟模型模擬現實都是蒼白無力而難以準確預測的。我們期望中國房地產市場能夠穩定發展，期待房地產價格不要再大幅度攀升，期望廣大民眾能夠安居樂業，住有所居，這也是調控政策的目標之所在，但是正如住建部近日所指出的，調控還存在許多難點。在現今的社會經濟背景條件下，要達到我們良好的預期目標還需要各方做出更多堅持不懈的努力。(作者：中國社科院城市發展與環境研究所 袁秀明)