時(shí)評(píng)：中國(guó)房?jī)r(jià)20％的降幅不可期

　　人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、社科院以及個(gè)別投行等機(jī)構(gòu)預(yù)期房?jī)r(jià)下跌20%是不可期的，當(dāng)前，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)紛繁復(fù)雜，中國(guó)房地產(chǎn)利益博弈難以平衡，調(diào)控政策沒有穩(wěn)定預(yù)期，故作者判斷，即使出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下跌，其降幅最多也不會(huì)超過10%。

　　近年來，房地產(chǎn)價(jià)格一直是廣大民眾、新聞媒體、社會(huì)各界乃至中央及各級(jí)地方政府最為關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。房?jī)r(jià)不僅關(guān)系到民眾的生活，更對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。當(dāng)前，在房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，期望房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定，能很好滿足民眾住房需求的情況下，未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何，成為一個(gè)頗受各界關(guān)心的焦點(diǎn)問題。

　　近日，屢有機(jī)構(gòu)對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，其中不乏專業(yè)機(jī)構(gòu)用非常專業(yè)的模型手段來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格，比如11月20日，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》預(yù)測(cè)：由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)整時(shí)期的到來，屆時(shí)不僅房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，同時(shí)在部分房地產(chǎn)企業(yè)拋售的壓力下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)接近20%的下滑，并預(yù)計(jì)2011年3月、4月份將是樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)期。該降幅是模型測(cè)算得出的，其模型涵蓋了中國(guó)70個(gè)大中城市，因此，“接近20%降幅”是對(duì)我國(guó)70個(gè)大中城市未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷。

　　10月21日，中國(guó)社科院發(fā)布報(bào)告稱，從今年第四季度至明年上半年，我國(guó)房?jī)r(jià)同比增速將逐漸下降，并于明年上半年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間；本輪宏觀調(diào)控措施，在使得一線城市房?jī)r(jià)下降20%之后將逐漸放松，因此預(yù)計(jì)從2011年下半年起，房?jī)r(jià)增速可能觸底反彈(不過，作為該報(bào)告主要論據(jù)之一，“CPI將會(huì)在今年9月見頂后回落”已經(jīng)被10月份4.4%的CPI數(shù)據(jù)證偽)。

　　此外，還有投行機(jī)構(gòu)也有類似的預(yù)測(cè)，11月1日，投資銀行高盛高華證券預(yù)計(jì)，中國(guó)未來12個(gè)月房?jī)r(jià)將較當(dāng)前水平下跌20%。

　　幾個(gè)頗有影響力的機(jī)構(gòu)不約而同地預(yù)測(cè)出中國(guó)房?jī)r(jià)在未來的一年內(nèi)將會(huì)下降20%的結(jié)論，那么，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格未來走勢(shì)到底會(huì)怎樣？20%的降幅是否可期？

　　筆者綜合分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的背景與現(xiàn)狀，在掌握相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，得出結(jié)論認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格(70個(gè)大中城市)未來下跌20%是不可期的，并且判斷，即使出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下跌，其降幅最多也不會(huì)超過10%。理由如下：

　　第一，短期內(nèi)中國(guó)貨幣政策還很難進(jìn)入明顯緊縮的狀態(tài)。

　　雖然近期以來，中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品、資源類產(chǎn)品等帶動(dòng)物價(jià)持續(xù)上漲，通貨膨脹有明顯增長(zhǎng)之勢(shì)，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒有進(jìn)入慣性高速增長(zhǎng)狀態(tài)，通貨膨脹不會(huì)大幅度走高，中國(guó)的貨幣政策也不會(huì)很快從適度寬松轉(zhuǎn)為緊縮性貨幣政策，最多將會(huì)進(jìn)入穩(wěn)健狀態(tài)，因此，不太可能大幅度提高利率，貨幣不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重吃緊狀態(tài)，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊作用是有限的。

　　第二，由于通貨膨脹走高，房?jī)r(jià)不漲也意味著其價(jià)格下降。

　　當(dāng)前，由于美國(guó)量化寬松的貨幣政策，通過國(guó)際熱錢和大宗商品價(jià)格傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)，加劇了中國(guó)通貨膨脹，人們紛紛尋求保值避險(xiǎn)產(chǎn)品，在目前中國(guó)投資產(chǎn)品匱乏，投資渠道狹窄的情況下，房地產(chǎn)成為保值增值的理想產(chǎn)品之一。從某種意義上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)一樣，也是個(gè)用時(shí)間交換空間的過程，在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大環(huán)境下，隨著通貨膨脹上升，房地產(chǎn)價(jià)格即使不漲也意味著其下跌。因此，期冀房?jī)r(jià)較大幅度下降是不現(xiàn)實(shí)的。

　　第三，人們收入的逐步增長(zhǎng)，被推遲的需求可能將逐步釋放。

　　近些年，我國(guó)人均可支配收入增長(zhǎng)一直在8%—10%之間，收入的不斷增長(zhǎng)必然要求生活質(zhì)量的不斷改善，特別是住房條件的改善。因此，對(duì)住房需求會(huì)不斷增加。近期以來，由于調(diào)控政策頻出，使人們產(chǎn)生一定的觀望情緒，許多人推遲了住房的購買，如果預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利空政策即將出盡，那么積累或者被推遲的需求很可能在未來的一段時(shí)間內(nèi)逐步釋放，這就意味著房屋銷售量不會(huì)出現(xiàn)大幅度下降，于是，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降的基礎(chǔ)也不存在。

　　第四，改善性商品房供給量未來難以有較大幅度的提高。

　　2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)，未來保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。這表明調(diào)控政策注重對(duì)未來基本住房需求的保障，因而，未來?xiàng)l件較好、面積相對(duì)較大、高檔次的商品房供應(yīng)將會(huì)減少，但需求不一定會(huì)減少，在這種條件下，其價(jià)格將不會(huì)有較大幅度下降的空間，有可能維持現(xiàn)狀或者不排除價(jià)格存在上漲的可能。

　　同時(shí)，對(duì)于保障性住房，由于其建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制仍然不足，因而建設(shè)進(jìn)度不會(huì)很快，近期供應(yīng)量難以有較大幅度增加，于是短期內(nèi)需要住房的居民仍然還是以購買商品房為主，這就維持了對(duì)商品房的需求。而受調(diào)控政策的影響，商品房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制也存在不足，因?yàn)橹挥性诜績(jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，才是商品房供應(yīng)大幅度增加的時(shí)候，這是市場(chǎng)機(jī)制使然。因此，調(diào)控政策的作用使2010年供應(yīng)量難以有較大幅度增加，于是，即使2011年全國(guó)住房庫存逐步上升，由于商品房供應(yīng)量不會(huì)有大幅度增加，總量仍然處于不是很高的水平，同時(shí)受2010年調(diào)控政策影響，未來一段時(shí)間內(nèi)，前期因觀望而推遲或被壓抑的需求很可能要逐步釋放，那么在需求量不顯著減少的情況下，房?jī)r(jià)也很難有較大幅度下降的基礎(chǔ)。

　　第五，在人民幣升值預(yù)期下，房地產(chǎn)仍然是熱錢良好的投資對(duì)象。

　　人民幣匯率上升，導(dǎo)致更多熱錢流入中國(guó)，房地產(chǎn)是頗受青睞的主要投資項(xiàng)目，在各方資金的簇?fù)硐拢瑹o論真實(shí)性住房需求還是投資性需求都將呈現(xiàn)剛性，導(dǎo)致房地產(chǎn)降價(jià)的幾率很低。特別是美國(guó)之前剛宣布的第二輪量化寬松政策，將會(huì)導(dǎo)致更多的熱錢流入新興國(guó)家，中國(guó)將是首當(dāng)其沖的目的地，房地產(chǎn)升值預(yù)期的壓力仍然較大。價(jià)格較大幅下跌也不會(huì)有較多預(yù)期。

　　除此之外，即使在中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)都處于惡化狀態(tài)的2008年—2009年國(guó)際金融危機(jī)期間，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的降幅仍然沒有超過5%，而且，那時(shí)許多人的收入不但沒有增加，還大幅減少，富翁的財(cái)富也是急劇縮水，在那種極端情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于相對(duì)良好狀態(tài)。那么，當(dāng)今在中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步走向上升周期中，在各方經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好、投資不斷增加的條件下，在沒有任何的制度變化和根本改革的情形中，僅僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策的原因，就導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降20%，這種期待是完全不現(xiàn)實(shí)的。

　　綜合以上分析，近一兩年之內(nèi)，在調(diào)控政策的持續(xù)作用下，有中央政府穩(wěn)定市場(chǎng)的堅(jiān)強(qiáng)決心，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格最多下跌幅度也不會(huì)超過10%。

　　筆者不否認(rèn)經(jīng)濟(jì)模型的力量，但是經(jīng)濟(jì)模型的模擬力畢竟是有限的，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方利益爭(zhēng)相博弈的復(fù)雜社會(huì)背景下，在調(diào)控政策還沒有形成穩(wěn)定預(yù)期的前提下，再完善的經(jīng)濟(jì)模型模擬現(xiàn)實(shí)都是蒼白無力而難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的。我們期望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展，期待房地產(chǎn)價(jià)格不要再大幅度攀升，期望廣大民眾能夠安居樂業(yè)，住有所居，這也是調(diào)控政策的目標(biāo)之所在，但是正如住建部近日所指出的，調(diào)控還存在許多難點(diǎn)。在現(xiàn)今的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景條件下，要達(dá)到我們良好的預(yù)期目標(biāo)還需要各方做出更多堅(jiān)持不懈的努力。(作者：中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所 袁秀明)