住房綠皮書聚焦：房地產是否綁架了中國經濟？

　　昨天(8日)上午，中國社會科學院正式發布《2010-2011住房綠皮書》，各方專家對于當前中國房地產業的形勢和明年的住房趨勢進行了分析，現狀似乎并不樂觀，而其中的三大熱點問題更是備受關注。

　　熱點一：明年房價走勢究竟如何？

　　對于未來一年房價的走勢，住房綠皮書預測將會繼續調整，穩中有降。由于嚴厲的住宅市場調控措施不斷出臺，開發商拿地的積極性在下降，這將會影響未來住宅投資的增加。同時，伴隨著保障性住房用地增加較多，居民住宅的投資作用將弱化。

　　綠皮書主編、中國社科院財貿經濟研究所城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛：2011年中國住房市場要繼續調整，房地產住房價格穩中略降，市場還有小幅波動。中央住房調控政策與宏觀調控政策方向一致；中央在住房調控問題上態度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打的策略。住房保障力度會明顯加大；緊縮的貨幣政策導致房地產開發信貸資金壓力加大。

　　盡管如此，國務院發展研究中心市場研究所研究員廖英敏依然認為，調控的連續性非常重要。一旦調控不力，房價也有可能大幅上漲。

　　廖英敏：國家政策是緊的，但是消費資金還是寬松的。房地產投資潛在的動力很大，雖然現在受到了調控政策的抑制，但一旦放緩就會釋放。現在貨幣貶值，所以投資的沖動還是有的。因為明年我們還是向城市發展的，大中城市的住房需求可能會更大。一旦調控政策出現不力，出現風吹草動，就會反彈，當房地產價回落到一定情況下，自住性需求還在。

　　熱點二：中國房地產業是否存在泡沫？

　　雖然目前預測明年房價穩中略降，但全國大多數城市房價之高還是超出了許多百姓的承受范圍。綠皮書當中一項數據非常驚人：有些城市房價中泡沫成份占實際價格比例已經超過了百分之五十，其中最高的福州達到了百分之七十。

　　綠皮書執筆人之一、中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室鄒琳華：泡沫估計采用的房價指標為2010年9月35個大中城市地段普通商品住宅集中成交價。估計結果顯示，2010年9月，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。分城市看：泡沫指數很高，泡沫成份占實際價格比例在50%以上有福州、杭州七個城市。實際價格比例在30%-50%之間的有北京、深圳等城市。

　　綠皮書公布的數據顯示：福州、杭州、南寧、青島等城市泡沫指數最高，超過50%；北京、深圳、武漢、上海等城市的房地產泡沫指數則處于30%-50%之間。泡沫指數最低的城市則包括南京、重慶等地。中國社科院副院長李慎明認為，房價究竟是否存在泡沫，關鍵看政府的決心和辦法。只要足夠重視、嚴格調控，房價完全是可以控制的。

　　李慎明：重慶市中心的房價才5000多元，這就是政府調控得很好，真正代表廣大人民群眾的根本利益，想著廣大老百姓，廉租房、兩限房、公租房就加大力度。寧肯財政收入少一點、GDP往下掉一點，唯GDP主義絕對是和科學發展觀不相符的。

　　熱點三：房地產是否綁架了中國經濟？

　　《綠皮書》指出，近年來，我國房地產市場呈現出爆發式增長的勢頭，這也吸引了眾多熱錢涌入房地產業。在A股上市公司中，涉及房地產業務的公司數量直線上升。僅2009年就有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式借殼上市。按照深、滬兩市分類的20個行業中，除去房地產、金融保險以外的全部18個行業都有行業內公司涉及房地產業務。

　　眾多企業集中投資房地產行業，其中一個很重要的原因就是看中了相對較高的行業毛利率。2009年，中國房地產行業的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機的沖擊，2009年房地產行業仍大受其益。僅萬科就實現凈利潤53.3億元， 同比增長32.1%。

　　《綠皮書》指出，在這樣的背景下，中國應警惕經濟房地產化的風險。

　　倪鵬飛：大量的不同行業的龍頭企業、知名企業紛紛進入房地產行業，浙江百強企業中有70%都涉足了房地產，可見經濟房地產化比較嚴重。很大的問題一是經濟的空心化、阻礙產業升級、結構調整、經濟轉型，對中國經濟長期持續發展帶來很大危害。

　　眾多企業進入暴利的房地產行業，一方面使得實業精神丟失；另一方面也造成中國經濟對于房地產行業的依賴明顯。放眼2011年，倪鵬飛認為，對于房地產既愛又恨的矛盾心情無論是在政府還是在老百姓心中都將存在。

　　倪鵬飛：中國宏觀經濟現在一個重要的問題就是對房地產依賴嚴重，保增長和調房價存在兩難。到明年我們的宏觀投資增長可能要放慢，這不是短期能解決的，明年還會存在問題。通貨膨脹來臨的時候為了保值會怎么辦？可能又會導致去買房來保值，所以對房地產價格也帶來壓力和挑戰。(記者王宇)