昆明商品房成交“前低后高” 均價(jià)依然堅(jiān)挺

　　2010年的昆明樓市好似蒙上了薄紗，讓人看不清它的顏容。回顧前11個(gè)月，在國家調(diào)控政策頻出的背景下，昆明樓市前7個(gè)月觀望氣氛濃厚，一直處于“量跌價(jià)滯”狀態(tài)，不過下半年以來不論是成交量還是均價(jià)都開始回暖。

　　成交量年初最低

　　據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2010年11月底，2010年昆明樓市商品房共成交63488套，成交面積519.74萬平方米。今年1—2月份，受營業(yè)稅免征“2改5”及“二套房貸首付不低于40%”等調(diào)控政策影響，昆明樓市成交量急速下降，至2月份4922套的成交量更是跌破新低；3月份，成交量較之2月份有所反彈，達(dá)到6971套；在經(jīng)歷了4月17日國務(wù)院下發(fā)的“新國十條”之后，稍有起色的昆明樓市再度回落，4月份以成交量6014套結(jié)束，5月份更是降至3762套；6月、7月份，昆明樓市依然處于“下行”狀態(tài)，成交量在6月短暫上揚(yáng)之后至7月份再次回落；8月至11月份，昆明樓市開始反彈，11月份7263套的交易量更是達(dá)到了今年最高點(diǎn)。

　　受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2010年前11個(gè)月昆明樓市成交量有所下降。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2010年1—11月，共成交了63488套，而2009年全年僅新建商品住宅就銷售了76425套。考慮到12月份為傳統(tǒng)銷售淡季和今年的特殊情況，2010年全年的成交量必定要少于2009年。1—7月份成交量跌幅較大，這主要?dú)w因于購房者強(qiáng)烈的觀望態(tài)度。2010年初開始，國家出臺的一系列調(diào)控政策讓很多購房者暫時(shí)推遲了置業(yè)計(jì)劃，轉(zhuǎn)而持幣觀望，不少投資客迫于政策壓力也紛紛離場，導(dǎo)致昆明樓市成交量疲軟。1—7月份，昆明樓市在價(jià)格上并未出現(xiàn)松動，除了1月份的價(jià)格為5313元/平方米之外，其余6個(gè)月的成交價(jià)均在6000元/平方米。2010年下半年，在經(jīng)過長時(shí)間的觀望和等待之后，不少購房者開始選擇添置房產(chǎn)，新政實(shí)施數(shù)月積壓的剛性需求因此得到了有效釋放。同時(shí)，開發(fā)商在坐觀調(diào)控政策運(yùn)行數(shù)月之后，基本已經(jīng)摸清了政策實(shí)施所帶來的效果，也趁此期間推出新房源。

　　均價(jià)依然堅(jiān)挺

　　1—7月份，昆明樓市成交量的明顯下挫并未影響到房價(jià)的堅(jiān)挺，昆明樓市的成交均價(jià)依舊保持在6000、7000/平方米的高位，“量跌價(jià)滯”成為1—7月份昆明樓市的最顯著特征。2010年下半年，在成交量反彈的同時(shí)，成交均價(jià)也在漲漲跌跌中有所上揚(yáng)，9、11月份均達(dá)到了6800左右/平方米。

　　“5313元/平方米、6245元/平方米、6000元/平方米、6571元/平方米、6840元/平方米、6086元/平方米、6594元/平方米、6183/平方米、6822/平方米、6217/平方米、6805/平方米”這一列數(shù)據(jù)是對應(yīng)昆明1—11月的樓市成交均價(jià)。從1—11月份昆明樓市成交均價(jià)來看，除了1月份的價(jià)格為5313元/平方米之外，其余10個(gè)月的成交價(jià)都在6000元/平方米以上，其中5、9、11月份更是突破了6800元/平方米。除了4、5月份連續(xù)上漲之外，昆明樓市的成交均價(jià)基本上處于交錯漲跌狀態(tài)，但是總體來看，昆明樓市的成交均價(jià)有所上揚(yáng)。

　　在經(jīng)歷了2009年昆明樓市的繁榮之后，不少開發(fā)商已經(jīng)收攏和積聚了大量資金，短期的市場低迷尚不足以對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，雖然銷售壓力較大，但開發(fā)商輕易“割肉”降價(jià)的可能性不大，仍然會全力維持現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)格體系。同時(shí)，昆明房地產(chǎn)市場供需關(guān)系一直處于不平衡狀態(tài)，主城區(qū)能夠提供的房源十分有限。加之昆明結(jié)婚、改善居住條件等剛性需求十分強(qiáng)烈，這就使得開發(fā)商和投資者有信心“撐”下去。2010年下半年，特別是自9月以來，很多開發(fā)商瞅準(zhǔn)了房地產(chǎn)市場“回暖”的大好時(shí)機(jī)，紛紛推出新樓盤，11月份甚至出現(xiàn)了扎堆開盤現(xiàn)象。這些新開樓盤一般均價(jià)較高。以匯都國際二期為例，它的住宅價(jià)格為16000元/平米，寫字樓更是達(dá)到了18000元/平米。這些均價(jià)不菲的新樓盤直接拉升了昆明下半年樓市的成交均價(jià)。(實(shí)習(xí)記者 白義俊)