房地產(chǎn)中介亂象令人心驚肉跳 遭遇“全民共防”(2)

　　更讓記者感到荒誕的則是中策律師事務(wù)所律師劉萬勇給記者講述的一個(gè)案例。2009年11月7日，購房者張遠(yuǎn)通過中介公司，與賣房者王正剛簽署了房屋買賣合同。而后，張遠(yuǎn)多次通過中介催問王正剛賬號(hào)，以便將款項(xiàng)打入王正剛賬戶，但王正剛以種種借口推托。無奈之下，張遠(yuǎn)于2009年12月21日，將王正剛訴至法院。此時(shí)，王正剛辯稱，張遠(yuǎn)未按合同將購房款存入自己的賬戶，是張遠(yuǎn)違約。所以合同已經(jīng)解除。最終，法院認(rèn)為，張遠(yuǎn)違約在先。案件以張遠(yuǎn)撤訴了結(jié)。

　　劉天勇是王正剛的辯護(hù)律師。他介紹，案件實(shí)情是王正剛看到當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)飆升，不愿出售房屋，就沒有告訴張遠(yuǎn)自己的賬號(hào)，同時(shí)，委托中介公司轉(zhuǎn)達(dá)退房意向并從中調(diào)解。但中介公司沒有明確轉(zhuǎn)告張遠(yuǎn)，而且也沒有建議張遠(yuǎn)如何支付首付款。據(jù)了解，在買房不了解賣方賬號(hào)的情況下，可以通過將款項(xiàng)打入中介公司設(shè)立的賬號(hào)等多種形式履約，但中介并沒有提出類似建議，造成雙方矛盾加深。

　　作為王正剛的辯護(hù)律師，劉萬勇對(duì)案件結(jié)局“由黑變白”也感到滑稽。劉萬勇說，中介了解事件來龍去脈，能夠證明張遠(yuǎn)并未違約。但中介認(rèn)為此案與己無關(guān)，所以沒有出庭作證。王正剛雖然“違約”，但最后根據(jù)合同甚至有權(quán)要求張遠(yuǎn)支付違約金。更令人啼笑皆非的是，中介公司最終依然按比例拿到了張遠(yuǎn)支付的傭金。

　　房地產(chǎn)中介亂象令人心驚肉跳

　　焦慮、無奈，并讓人感到荒誕的絕不僅僅是肖麗芬、張大陸和張遠(yuǎn)三個(gè)人。

　　記者近日走訪了北京、江蘇、福建、安徽、陜西等地，觸目皆是中介門店。在南京市軍師巷，不到一公里的路段分布著10多家房地產(chǎn)中介門店。北京西城區(qū)菜市口大街的中信城是一個(gè)新建小區(qū)，樓北側(cè)六家底商中四家是房地產(chǎn)中介。業(yè)內(nèi)人士介紹，還有不少房地產(chǎn)中介公司隱身于居民樓內(nèi)，一個(gè)城市到底有多少家中介公司，“誰也說不清”。就在星羅棋布的中介店面之下，滋生的種種亂象無不讓人心驚肉跳。

　　亂象一：欺瞞客戶。合肥一家中介經(jīng)紀(jì)人介紹，一些業(yè)務(wù)員手中囤著性價(jià)比高的房源，專門給買賣頻繁的房地產(chǎn)投資客，從中賺取傭金。一般購房者如果想知道這些房源，還需要另作“打點(diǎn)”。而有的經(jīng)紀(jì)人為了促成交易，經(jīng)常夸大其詞，隱瞞信息。甚至“黑天帶人去看房，掩蓋房子毛病，等你辦完初步手續(xù)，即便知道有問題，也來不及了。”

　　亂象二：耍賴扣錢。很多中介公司出租房屋，等租期結(jié)束時(shí)，拒退客戶押金。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁林倩說，找各種各樣的借口拒退消費(fèi)者押金，已成為一些小中介公司的盈利模式。

　　亂象三：霸王條款。目前，一些中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方簽訂的中介合同中，普遍存在加重買賣雙方義務(wù)，可以排除或降低自身責(zé)任的做法。比如要求買賣雙方一旦簽訂合同，就必須支付傭金。北京中策律師事務(wù)所律師劉萬勇說，合同履行一旦發(fā)生問題，中介公司基本采取推脫、不作為的方式，有時(shí)還會(huì)激化矛盾。即便沒有交易成功，也不會(huì)退還傭金。

　　亂象四：賺取差價(jià)。西安“800j房屋”物代中心副總經(jīng)理王毅告訴記者，中介先將購房定金交給賣方，并與賣方進(jìn)行“定金公證”，但卻不進(jìn)行房屋權(quán)屬變更登記，在賣方誤以為房屋已經(jīng)出售的情況下，再以高出賣方要求數(shù)萬元的價(jià)格，將房屋賣與新的買家，從中賺取差價(jià)。王毅說，一些中介機(jī)構(gòu)全部營業(yè)收入的1/3，來自，“定金吃房賺差價(jià)”。

　　亂象五：推諉責(zé)任。中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)一名工作人員說，由于中介經(jīng)紀(jì)人流動(dòng)性大，一旦出現(xiàn)問題，一些中介公司就把責(zé)任推到某個(gè)經(jīng)紀(jì)人身上，但這個(gè)經(jīng)紀(jì)人卻很難找到了。

　　亂象六：泄露客戶隱私。一位業(yè)內(nèi)人士說，如果客戶將個(gè)人信息給了某一個(gè)中介人員，那么其他中介公司都有可能知道這個(gè)客戶的信息。

　　此外，一些中介公司違反房東意愿和相關(guān)規(guī)定把房子做成隔斷房出租，造成安全隱患；一些小公司在房地產(chǎn)交易火爆時(shí)，從事房地產(chǎn)交易，一旦市場(chǎng)變冷馬上掉頭。南京有的公司既做房地產(chǎn)中介，還保媒拉纖做紅娘。中介同行之間的斗毆丑聞，更是頻頻見諸報(bào)端。至于中介公司幫助客戶做所謂“陰陽合同”進(jìn)行避稅，更是眾所周知的“潛規(guī)則”。

　　亂象種種，一些客戶已望而卻步。“我是不敢找中介租房了，為了這個(gè)我不知換了幾個(gè)手機(jī)號(hào)了。”北京西城區(qū)業(yè)主于天卓說“你一旦把聯(lián)系方式告訴一家中介公司，就會(huì)有無數(shù)個(gè)中介人員給你打電話。后來我就直接去小區(qū)海報(bào)欄自己貼小廣告，沒想到也被中介人員搜集去了，他們真是無孔不入。”于天卓現(xiàn)在租房子，只通過熟人介紹。

　　中介從業(yè)人員亦無安全感

　　提起中介行業(yè)，揪心的實(shí)在不僅是客戶，中介業(yè)內(nèi)人員自己也有滿腹委屈。由于相關(guān)法律缺位，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無序，對(duì)一些糾紛，房地產(chǎn)中介公司之間難以“文明”處理，經(jīng)常采取“武斗”方式解決。面對(duì)體制不順帶來的制度性違規(guī)，許多房地產(chǎn)中介公司也頗感無奈。一位中介經(jīng)紀(jì)人說“從業(yè)十年，最大的感受就是沒有安全感。”

　　“打不了官司，只能打架！”

　　2008年夏，福建省房地產(chǎn)中介行業(yè)聯(lián)合譴責(zé)廈門大學(xué)教授易中天“跳單”(交易雙方通過中介認(rèn)識(shí)后，甩開中介達(dá)成交易，又被稱為“跑單”“跳傭”等)事件引起社會(huì)廣泛關(guān)注。隨后，各地又先后披露多起名人“跳單”行為。

　　西安市房地產(chǎn)超市總經(jīng)理李康戶告訴記者，“跳單”現(xiàn)象自西安房地產(chǎn)超市成立以來，基本每年都會(huì)遇到。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，一套二手房的成交，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均要帶客戶看房35次。經(jīng)紀(jì)人每周工作時(shí)間超過70小時(shí)，吃飯無規(guī)律可言。然而，一旦客戶“跳單”，經(jīng)紀(jì)人的所有付出都化為泡影。

　　福建朝陽房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏褀告訴記者：“在福建省，房地產(chǎn)中介遭遇客戶‘跳單’而訴諸法律，幾乎沒有打贏官司的。沒辦法打官司，只能打架。”

　　廈門丹廈房地產(chǎn)行銷策劃有限公司總裁沈木欽介紹，除了因客戶“跳單”打架之外，中介同行之間還經(jīng)常因“搶單”大打出手，“大單大打，小單小打”。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，中介公司的大部分房源都相同。如果一名中介人員領(lǐng)著一位客戶看房，經(jīng)常會(huì)有其他中介公司的員工尾隨其后，隨時(shí)準(zhǔn)備挖墻腳，沖突在所難免。

　　行業(yè)的非正常競(jìng)爭(zhēng)，除了“打”之外，還有“偷”。據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理胡景暉介紹，一些企業(yè)經(jīng)常從同行“竊取”房源信息。有的公司員工還以賣本公司信息掙錢，就像《潛伏》里面賣情報(bào)一樣，一條客戶信息能賣到幾百元。

　　“左不對(duì)，右也不可”

　　行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已使中介公司絞盡腦汁。政府的一些監(jiān)管更讓他們“左不對(duì)，右也不可”。

　　一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理體制頗感困惑“中介公司在工商部門注冊(cè)，在建委備案，行業(yè)監(jiān)督還需要行業(yè)協(xié)會(huì)。但許多小公司不備案，仍可以注冊(cè)，還可以網(wǎng)簽。在這種情況下，不知道備案與否有什么用？”

　　據(jù)介紹，一些管理部門不準(zhǔn)中介行業(yè)辦理“陰陽合同”幫助客戶避稅，但這些監(jiān)管只能落實(shí)到已在相關(guān)部門備案、加入行業(yè)協(xié)會(huì)的公司。很多小公司游離在監(jiān)管之外，仍然可以辦理“陰陽合同”招徠客戶，造成“優(yōu)難勝、劣難汰”。

　　另外，多名從業(yè)人員表示，“陰陽合同”中出現(xiàn)的房?jī)r(jià)差，是政府指導(dǎo)價(jià)不合理所致“一個(gè)樓板均價(jià)已達(dá)每平方米幾萬元，但政府指導(dǎo)價(jià)還不到萬元，客戶當(dāng)然希望避稅。”一位律師告訴記者，在法院判案的時(shí)候，也是以“陰合同”為準(zhǔn)。

　　為提高中介經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)，我國要求從業(yè)人員進(jìn)行資格考試并頒發(fā)資格證書。但組織實(shí)施和審核時(shí)，卻有多個(gè)部門同時(shí)進(jìn)行。

　　福州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長張海舟告訴記者，福州市工商局成立福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，組織房產(chǎn)中介培訓(xùn)，并頒發(fā)《房產(chǎn)中介資格證書》。而勞動(dòng)部門也有類似協(xié)會(huì)組織核發(fā)房地產(chǎn)中介資格證書。

　　福建朝陽房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏褀說“房產(chǎn)中介人員培訓(xùn)和資質(zhì)認(rèn)定都要花錢，少則幾百元，多則幾千元，幾家‘婆婆’都要搞，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)不說，還影響正常經(jīng)營。”

　　作 為 重 要 監(jiān) 管 組 織 的 行 業(yè) 協(xié)會(huì)，力量也相對(duì)薄弱。業(yè)內(nèi)人士介紹，北京市雖然有中介行業(yè)協(xié)會(huì)，但主 要 用 來 安 排 政 府 機(jī) 關(guān) 離 退 休 人員。北京一名法官說，很少聽說房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在處理房地產(chǎn)糾紛時(shí)發(fā)揮作用。

　　福州房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏褀說表示，一些地方政策突然出臺(tái)，讓房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)措手不及。今年10月 中 旬 ，福 州 市 二 手 房 交 易 稅 由1.5%調(diào)至3%，中介機(jī)構(gòu)在部分已簽約的單子上出現(xiàn)虧損；銀行提高購房者首付和貸款利率等政策變動(dòng)引發(fā)了一大堆二手房買賣糾紛。

　　“我們不怕監(jiān)督，但怕‘網(wǎng)絡(luò)黑社會(huì)‘敲詐’”

　　除了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)缺乏規(guī)則，行業(yè)管理體制不順外，行業(yè)外部輿論環(huán)境也讓業(yè)內(nèi)人士存憂。一些業(yè)內(nèi)人士表示，中介行業(yè)的健康發(fā)展離不開輿論監(jiān)督。但目前，一些網(wǎng)絡(luò)公關(guān)公司卻以各種方式進(jìn)行訛詐，讓中介行業(yè)不勝其擾，“我們不怕監(jiān)督，但怕‘網(wǎng)絡(luò)黑社會(huì)‘敲詐’”。

　　與此同時(shí)，部分公關(guān)公司和媒體也存在故意“抹黑”的行為。一些業(yè)內(nèi)同行為了打壓對(duì)手聲譽(yù)，通過公關(guān)公司雇用寫手寫負(fù)面文章，在網(wǎng)絡(luò)上炒作；還有網(wǎng)絡(luò)公司為了獲取廣告，對(duì)企業(yè)進(jìn)行訛詐。

　　林倩說，有的網(wǎng)站在報(bào)道中介行業(yè)劣行時(shí)，把鏈家公司負(fù)責(zé)人的照片放在上面，威脅企業(yè)做廣告。自從鏈家和我愛我家發(fā)生打架事件后，鏈家?guī)缀趺刻於紩?huì)接到一些公關(guān)公司的電話，說可以為鏈家提供消除負(fù)面影響、詆毀對(duì)手的服務(wù)。(記者　李偉　王海洋　劉彤　來建強(qiáng)　楊玉華　葉超)