任志強(qiáng):未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌 房產(chǎn)稅出臺(tái)“難度大”

　　講師名片　　任志強(qiáng)，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，同時(shí)兼任北京市商業(yè)銀行監(jiān)事、新華人壽保險(xiǎn)公司董事，在房地產(chǎn)界具有極高的知名度。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的每個(gè)動(dòng)靜，每次變化，幾乎都有一個(gè)人的聲音在伴隨，同時(shí)此人的每一個(gè)觀點(diǎn)都會(huì)引來(lái)民眾的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑，這個(gè)人就是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)。他被人們稱為“任大炮”、“全民公敵”。

　　上周六，任志強(qiáng)帶著他的第三本書(shū)《任你評(píng)說(shuō)》風(fēng)塵仆仆從上海趕到杭州，參加由藍(lán)獅子讀書(shū)會(huì)等承辦的“2010浙江青年大講堂”。以口出狂言出名的他，這次也不忘強(qiáng)力向“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”開(kāi)炮。

　　房地產(chǎn)就像愛(ài)情一樣

　　沒(méi)有人能夠說(shuō)得清楚

　　在我們業(yè)內(nèi)，馮侖先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句話：房地產(chǎn)就像愛(ài)情一樣，每個(gè)人都在討論。從老人到孩子，都在參與這場(chǎng)愛(ài)情的討論。但是愛(ài)情最終能給人們留下來(lái)的最深記憶可能是沒(méi)有愛(ài)情，或者是沒(méi)有結(jié)果。比如說(shuō)國(guó)內(nèi)流傳最廣的梁祝，兩個(gè)人都準(zhǔn)備變成蝴蝶，七夕會(huì)，兩個(gè)人都隔著銀河。似乎沒(méi)有人能夠說(shuō)清楚愛(ài)情到底是什么，我們今天房地產(chǎn)就變成了似乎永遠(yuǎn)沒(méi)有人能夠說(shuō)得清楚的東西。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌

　　在今年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限貸”、“限購(gòu)”等由政府主導(dǎo)的行政手段不斷出臺(tái)。 大家一定最關(guān)心未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我認(rèn)為，各種房產(chǎn)新政出臺(tái)，抑制了需求，但未來(lái)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)還是上漲的，不排除個(gè)別樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)下跌，但此前有聲音說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下跌30%甚至50%，那是不可能的。

　　從全世界情況來(lái)看，80%的人口集中在離海岸線20公里距離附近，中國(guó)也是這樣，30%國(guó)土面積上住了90%的人口，原因是沿海地區(qū)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且教育、醫(yī)療和其他的市場(chǎng)基礎(chǔ)資源暫時(shí)不可能全部配備到所有人中去，這導(dǎo)致還是生活在大城市最好，人口一定是向城市集中的，人口向城市轉(zhuǎn)移，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)樓房的需求。這個(gè)趨勢(shì)是不可能改變的。

　　所以在這種趨勢(shì)下，你今天買了明天一定比今天還貴，我說(shuō)的這個(gè)明天是“長(zhǎng)期的明天”。因?yàn)橥恋卦絹?lái)越貴，房子怎么會(huì)越來(lái)越便宜呢？不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然我們不希望暴漲，暴漲政府一定會(huì)發(fā)怒，政府就會(huì)采取措施。

　　不過(guò)，從股市來(lái)說(shuō)，每個(gè)人都想抄底，買房也一樣，其實(shí)大家的心理真的是買漲不買跌，所以很難在最底部的時(shí)候出手。也許有時(shí)候有人碰上了，但是從長(zhǎng)期規(guī)律來(lái)說(shuō)不要去抄底，這個(gè)底沒(méi)有人能抄得住，神仙也不行。

　　我個(gè)人覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候會(huì)跌？其實(shí)我已經(jīng)說(shuō)了，趨勢(shì)是漲，跌通常有三個(gè)因素：一個(gè)是我們的住房普及率在1∶1.1以上的時(shí)候，就是每一個(gè)城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了。包括有棚戶區(qū)改造，有很多房子沒(méi)有衛(wèi)生間和廁所，那就是得改，所以這是一個(gè)建設(shè)過(guò)程。第二個(gè)有沒(méi)有后備力量進(jìn)入城市，也就是城市化率到多少，一般來(lái)說(shuō)65%以上到80%之間，這是緩慢增長(zhǎng)的過(guò)程，65%以上就是大頭進(jìn)城了。中國(guó)比較特殊，中國(guó)農(nóng)民如果不變成城市人的話，農(nóng)村土地沒(méi)有辦法集約化生產(chǎn)，沒(méi)有辦法提高收入。我們現(xiàn)在人均1.32畝耕種面積，你要把4億多農(nóng)民變成城市人的時(shí)候，這個(gè)土地才夠用。所以現(xiàn)在我們重點(diǎn)解決的也是城市化率和農(nóng)村變成城市的重要問(wèn)題。在這種情況下，我認(rèn)為房?jī)r(jià)是不可能跌的。

　　你的房子不斷增值

　　你怎么是奴隸呢

　　我曾說(shuō)過(guò)商品房是給富人蓋的，有些媒體把它變成房子是給富人蓋的，于是很多人說(shuō)你太黑心了，只給富人蓋房子。其實(shí)我認(rèn)為，房子是給人住的，不分窮富，但商品房是按消費(fèi)能力享用的。

　　商品房具有金融與投資功能，首先土地就是房地產(chǎn)本身的一部分；然后是房屋，把土地變成房屋就變成了增值；第三是現(xiàn)金流，人們通過(guò)房屋的出租或者是通過(guò)房屋的買賣產(chǎn)生一個(gè)現(xiàn)金流，就形成了一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。更重要的一條是它的投資功能和金融功能，就是投資收益，因此最大的房地產(chǎn)商不是把房子建了就賣掉，而是把房子存起來(lái)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)升值的。