深圳房價乍現松動 自住客入市良機已臨?

　　盡管正處“史前最嚴厲調控”期，但是面對買或不買的選擇，置業者的答案逐漸清晰。

　　市房地產研究中心的《2010年10月份深圳市房地產市場分析報告》近日公布，10月份全市新建商品住宅成交面積40.91萬平方米，環比9月減少3.8%；二手房的成交量為44.08萬平方米，環比9月減少55.75%。

　　而市房地產研究中心認為，實際上10月份全市一二手房成交量分別萎縮了50%、70%。

　　“成交萎縮更多表明投資客已經清場。”有研究機構稱，自住客置業熱情依然活躍。而根據世華、中原三級市場反饋的信息來看，雖然成交量依舊，然而看房人數卻在悄然增加。對比過往調控期動則三個月甚至半年的深度觀望，這輪調控下置業者的反應無疑迅速許多。

　　上述官方報告也表明，10月份房價環比微降4.86%，有業內觀點指出，房價松動正制造最佳的入市時機；而通脹隱憂，更是購置不動產的重磅理由。

　　房價續漲預期未變

　　剛剛賣掉梅林一套43平方米小戶型的何先生一臉無奈，他說，本來不想放盤出售，但是無奈買家苦苦追逐，“本來今年4月份就以52萬元賣給他，但剛好政策出臺，對方的社保資料不齊，只能作罷。”7個月后，買家仍然有意購買，最終以56萬成交，漲了4萬塊。

　　盡管多組數據表明“二次調控”后，深圳樓市的成交量猛跌，但是沒有跡象表明自住客入市熱情受到了調控的重創，僅僅是在冷淡數周后迅速回升，這與過往調控后動則三個月甚至半年的深度觀望大相徑庭。

　　“居住價值較高的樓盤，業主都不愿意放盤，偶爾放出一套，就非常搶手。”世華地產研究總監肖小平說，最近樓市出現了這樣的新動態，無疑表示自住客的入市腳步在逐漸加快。而從目前深圳三級市場門店最多的中原、世華地產的市場信息來看，雖然成交量起色不大，然而有誠意的看房人數在增多，大約比一個月前增加了三成以上。

　　每逢調控期，置業者都需面對買或不買的選擇，然而眼下大多數人都偏向于前者。在記者采訪的個案中，多數購房者稱房價滯漲已經達到了調控效果，不寄望未來房價大跌，對于關內成熟居住區域信心尤其充足。

　　中原地產市場總監王世界認為，房價上漲的預期并未消除。事實上目前的限購限貸普遍被認為是“短命”政策，預測在通脹壓力得到初步控制后將退出，類似的市場觀點很大程度影響了置業者的抉擇。一方面置業者擔心限購限貸取消后，房價將重回上升通道，甚至報復性上漲；同時漸行漸近的通脹壓力，也讓買房成為近乎唯一之選。

　　最佳入市時機出現

　　“跑贏CPI還遠遠不夠，如果有一個指標來反映財富變化，這個指標就是M2。”國泰君安首席經濟學家李迅雷接受媒體采訪時稱，M2指現金加上企業和居民存款，包含了社會的潛在購買力，最能準確衡量社會財富總量。

　　截至2010年8月，中國的M2規模達到了69萬億元，約為十年前的5.5倍，換而言之，個人財富在過去十年增幅沒有超過5.5倍，那么意味著資產縮水。有機構計算各類投資品十年間的增幅后，例如，黃金的漲幅是350%、石油為200%，而上證指數累計十年甚至只漲了25%左右，僅有房地產是跑贏M2的為數不多的投資品。過去十年，全國房價平均累計漲幅超過500%，深圳無疑更高。

　　對于這樣的測算，有十余年房產投資經驗的安先生舉雙手贊同，他說，股票、基金和樓市都有接觸，盈利的只有炒房。在售出幾套小戶型后，安先生手中積攢了近400萬元現金，準備入手某重點中學附近的學位房。一方面是在限購令后精簡購房名額，同時他認為學位房是除了資源性豪宅外，未來最看漲的樓市產品。

　　“在越來越明顯的通脹壓力前，房價滯漲等于下跌。”世聯地產首席分析師王海斌坦言，對于自住客而言，最佳的買房時機已經顯現，從現在開始應該密切關注樓市中的高性價比產品。他透露，年底前開發商一般都愿意拿出部分尾貨來搞特價，這無疑是一個“抄底”的好時機。

　　自住客不應賭政策

　　實際上，每次樓市調控后置業者關心的總是房價將要跌多少，跌幅超過多少才可以入市？然而從本輪調控至今的種種跡象表明，這種押寶政策、對賭房價的心態，需要做出調整。

　　有專家建議，置業者不應依照房價跌幅來置業，而是在自己長期關注和喜愛的片區來淘房。同時還提醒自住客，謹慎看待自身的資金實力，在加息預期居高不下時，月供宜留有彈性，因為限貸而負債置業，無疑影響未來的生活計劃。