“限外令”時隔四年重啟 境外機構內地買房遭禁

　　時隔4年后，中國樓市重啟樓市“限外令”。昨晚，住建部發布與國家外匯管理局聯合印發的《關于進一步規范境外機構和個人購房的通知》(下稱《通知》)，再次明確：境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房，而在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　業內人士認為，新“限外令”直接禁止境外機構購買住宅，是為了堵住大量流入內地樓市的國際游資熱錢。此外，此次“限外令”的重啟，加上已出臺的限購令，加上始終如達摩利斯利劍一樣懸在空中的房產稅，或許說明此次樓市調控離結束之日還很遙遠，明年上半年，房地產行業增速繼續下行應是預料之中的事。

　　《通知》除明確境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房、境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋，還要求各地房地產主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋產權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應當查驗“購房資質”。

　　具體而言，應當查驗的“購房資質”包括：有關部門出具的境外個人(不含港澳臺居民和華僑)在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明；境外個人名下在境內無其它住房的書面承諾。

　　同樣，各地房地產主管部門在辦理境外機構的商品房預售合同備案和房屋產權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，也要查驗“購買資質”，具體包括：有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明；境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

　　同時，境外機構和個人申請購房結匯，應當嚴格按照《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》(匯發[2006]47號)辦理。外匯指定銀行在為申請人辦理購房結匯時，應當嚴格審核境外機構和個人提交的申請材料，對于符合規定的，外匯指定銀行在為申請人辦理購房結匯手續后，應當嚴格按照相關規定，在外匯局直接投資外匯管理信息系統辦理即時備案登記。

　　《通知》還強調，各地房地產主管部門、外匯管理部門應當加強相關法律、法規和政策宣傳，督促房地產銷售機構、房地產經紀機構和人員對購房的境外機構、個人做好法律、法規和政策的告知，并做必要風險提示。同時，各地房地產主管部門、外匯管理部門應當加強協調配合，及時交換境外機構和個人購房、結匯等方面的信息，形成監管合力，進一步嚴格和規范境外機構和個人購房管理。

　　北京“限外令”始末

　　2006年7月11日，商務部等六部委聯合出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，即“限外令”后，2007年1月29日，北京市建委發布《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》。

　　其中除了要求按照國家六部委《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的政策執行之外，明確規定境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。即：境外人士如果想要在北京買房，至少要符合3個標準：在中國境內居住滿一年，除想要購買的房屋外在中國境內沒有第二套房產，并且所購房產僅用于自用自住。

　　2009年1月，受金融危機沖擊，北京市建委貫徹國務院穩定樓市的宗旨，發布了十五條促進房地產業健康發展的新政，自2009年1月1日至12月31日，暫停執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》。

　　2010年2月23日：北京市11個相關職能部門聯手推出一系列樓市調控措施，加強和改善房地產市場調控，支持居民自住和改善型住房消費，遏制房價過快上漲的勢頭，促進北京市房地產市場平穩健康發展。其中要求在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。這也標志著2009年1月曾暫停的限外令自動恢復執行。

　　開發環節

　　熱錢更需關注

　　實際上，關于限制境外人士和機構在境內購房，早在2006年就已有相關規定。

　　2006年7月，建設部等六部門曾聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

　　也正是如此，此次重啟限外令，在業內人士看來，并不意外。據介紹，由于跨國資金流動受限，境外人士在內地大量購房的現象并不十分普遍，倒是一些外資機構短期內購入大批住宅樓作為投資的現象比較普遍。此次“限外令”重啟，和4年前相比，新增“境外機構不能購買住宅房屋”的規定，顯然是針對性舉措。

　　業內人士認為，在國內30多個城市都已經實行住宅“限購令”、國內購房需求被抑制的背景下，出臺上述規定抑制國際游資炒樓非常必要。“北京、上海、深圳等地樓市都將受此影響，尤其是對珠三角地區的影響最大，很多香港人以注冊公司名義，往往一買就是三四十套。”中原地產李文杰認為。

　　與此同時，也有業內人士提出，國際熱錢流入并不僅限于住房持有環節。“事實上，購買住宅樓的做法對于一些大的外資機構而言，由于國內租售回報率低等原因，吸引力并不是特別大，相反，不少外資機構熱衷于對開發環節的介入，比如通過開發貸款、收購項目股份等等方式介入。”業內人士分析。因此，多位為業內人士提出，開發環節防止熱錢也需關注。( 余美英 )