加息預期沖擊房產資金鏈 開發商普遍看空四季度

　　一個月內，央行兩調存準、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調控壓力下，傳統的融資渠道幾近關閉，房地產企業現金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，私募股權房地產基金崛起，并購交易活躍。

　　來自清科的數據顯示，2010年第三季度，共有5支基金投資房地產；前三季度，房地產行業共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數的2.5倍。業內分析，接連出臺的政策調整和第二輪加息的預期，讓開發商普遍看空四季度。伴隨著調控政策效果的進一步顯現，不排除短期內部分實力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產行業的整合。

　　伏筆

　　新一輪加息預期沖擊房企資金鏈最后防線

　　距10月19日央行宣布加息不到一個月，央行又于11月10日宣布將上調存款準備金率0 .5個百分點。一個月內，央行兩調存準、一次加息，調控通貨膨脹的決心非常大。有分析指出，這充分說明抑制通脹已經迫在眉睫，也預示著新一輪加息周期的開始。金融機構不同尋常的調整，也牽動了房地產行業的敏感神經，似有牽一發而動全身之勢。

　　對此，中廣信地產認為，這一舉措不但預示著中國真正進入了加息通道，抑制流動性過剩，同時轉向的還有中國“適度寬松的貨幣政策”，對于樓市的影響也可謂雪上加霜，進一步擠壓樓市的資金，再次澆滅購房者的熱情。

　　清科研究中心分析師徐衛卿認為，加息的出爐是對市場心理預期最后一道防線的沖擊。從買房角度來說，加息將增加購房人的貸款成本 ， 購 買 能 力 和 欲 望 也 將 受 到 壓制，購房人將繼續觀望，一定程度上抑制市場的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購買二套房的成本，投資投機性需求將進一步被抑制。而對房地產企業而言，加息抬高了房企信貸門檻，現金流不穩、重度依靠銀行信貸開發的房地產商將面臨淘汰。

　　2010年4月中旬以來，國家連續出臺了嚴厲的房地產新政，包括差別化住房信貸政策、“國十條”、“9·29新政”、“限購令”等等，居高不下的房價在“調控組合拳”下掙扎。在空前嚴厲的樓市調控政策出臺后，房地產企業的融資渠道變得越來越狹窄。從4月以來，IPO、重組借殼和定向增發等融資渠道逐步收緊。而加息則是對市場心理預期最后一道防線的沖擊。

　　“加息一方面令開發貸款壓力增加，開發投資的成本上升，增加的利息額對貸款比重較大的房地產開發企業帶來資金面上的壓力；另一方面，加息對外資流入樓市住房的熱錢，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會大幅減少。”徐衛卿說。

　　據清科觀察，如果連續性的加息和存款準備金率提高，會令很多開發商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續出臺宏觀調控政策，以及全球金融風暴的影響，資金實力薄弱的房地產公司將瀕臨破產的邊緣，成為一些資本實力雄厚的房地產企業并購的對象。

　　中廣信地產也認為，貨幣政策將步入緊縮通道，這對投資者尤其是房地產投資、投機者的信心將產生一定影響。房產投資受到一定的抑 制 后 ， 投 資 性 需 求 就 會 大 大 減少。對于開發商而言，也勢必要重新調整策略和方向，拿出具體的措施來應對市場的風云變幻。

　　轉折

　　私募股權房地產基金崛起

　　在調控的壓力下，房地產企業資金鏈的一緊再緊，信貸、IPO、發債、信托、融資一概從嚴，傳統的融資渠道幾近關閉，現金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地產信托基金、私募股權房地產基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現。

　　進入四季度，受限于信貸緊縮、股市融資難度陡增等不利影響，房地產企業再度集中向信托展開融資。根據中國信托業協會公布的數據顯示，今年前三季度我國信托公司投向房地產行業的資金近2200億元，環比增加57%。

　　根據清科研究中心數據顯示，2010年第三季度，房地產基金募資和投資呈現明顯回升態勢，大型外資機構亦有涉足房地產并購基金。從基金募集方面來看，與二季度相比，三季度可投資于房地產領域的基金占比提升，共有5支基金，4個披露金額的基金募集總額為4.58億美元。投資方面，三季度共有3起投資于房地產行業的案例發生，其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918 .00萬美元。房地產基金正在改變行業的資金來源結構，進而有可能影響整個房地產的開發結構和模式，并促進房地產企業的兼并收購。

　　房地產行業一直以來都是并購活動最為活躍的行業之一，根據清科研究中心數據顯示，2010年前三季度，房地產行業并購交易非常活躍，共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數的2 .5倍，并購金額為18.45億美元。

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓對《經濟參考報》記者表示，從去年調控以來，一些大型企業集團就開始逐漸剝離房地產業務，于是，很多以房地產開發為主營業務的企業會通過股權交易、收購等方式接手。對于前者來說，多數上市公司普遍看空房地產板塊，剝離房地產業務會對公司評級和股價產生一定的積極影響。對于后者來說，這種并購有利于優化整合原有土地、項目等資源，加強自身的短板。

　　“從這個角度上來說，前三季度，房地產行業共完成50起并購案例也不是特別奇怪的事，這應該是一種趨勢，即實力越雄厚的開發商并購會越多，繼而越來越強。”徐楓說。

　　后市

　　開發商普遍看空四季度

　　事實上，近一個月來樓市調控不斷，利空頻現。限購限貸、銀行加息、首套房貸利率上調、房地產交易專項檢查等政策連番出臺，開發商在此背景下漸漸感到壓力了。

　　根據最新披露的消息，有關監管機構已于近期完成對60家大型房地產企業集團的調研，有18家平均資產負債率超過70%，60家大型房企集團共有4266個成員企業，其中有64個成員企業的資產負債率已經超過90%。

　　雖然，房地產業是資金密集型行業，財務杠桿通常較高，但較高的負債率還是會讓房企尤其是中小開 發 商 面 臨 越 來 越 嚴 峻 的 資 金 考驗。業內人士表示，如今開發商應對上述壓力的方法主要有三種，一是延期開盤、二是降價促銷、三是分批推出。

　　徐 楓 告 訴 《 經 濟 參 考 報 》 記者，開發商普遍看空四季度，他們中 的 相 當 一 部 分 選 擇 “ 硬 扛 ” ，“這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度，其中最慘的還是中小型房企。”業內普遍預期，伴隨著調控政策效果的進一步顯現，不排除短期內部分實力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產行業的整合。

　　根據清科研究中心的數據，第三季度發生的并購案例中沒有構成重大資產重組或借殼上市的案例。這是由于證監會為貫徹2010年4月國 家 對 房 地 產 行 業 的 調 控 政 策 精神，已暫緩受理房地產開發企業融資重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見，導致大量重組申請被擱置。

　　10月15日，證監會發表了《證監會落實國務院房地產調控政策規范房地產并購重組》。表示目前正研究涉及房地產業務的并購重組 政 策 ， 待 相 關 政 策 規 則 推 出 之后，將根據新規則確定的標準和程序恢復新項目的受理與審批。

　　徐衛卿分析指出，新規出臺之后 ， 被 擱 置 的 交 易 有 了 重 啟 的 機會。即將出臺的新規可能會對房地產企業的并購、重大資產重組及借殼上市等從嚴規定，對擬進行并購重組的房地產開發企業的規范性及持續經營能力進行審核。

　　目前，房地產行業內“以強并弱”或“弱弱聯合”的兼并重組交易勢頭正勁，展望未來，當重大并購重組交易能夠得以釋放，大企業與大企業之間的兼并重組，即“強強聯手”的交易有望成為可能，地產巨頭間的并購呼之欲出，或將形成新的“航母級”企業并形成國內房地產行業的新格局。(記者　孫韶華)