潘石屹談北京預(yù)售款新政:對抑制房價并不是好事

　　10月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會出臺新規(guī)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，將實施“�？顚Ｓ谩�。該舉措將加大開發(fā)商面臨的資金鏈壓力，迫使其合理定價，盡快回籠資金，從而杜絕房產(chǎn)商“捂盤惜售”。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉并不能有效抑制高房價。

　　資金壓力半年后顯現(xiàn)

　　專項資金監(jiān)管政策是過熱房產(chǎn)交易的“殺手锏”，政府希望一線城市房價迅速回落的心情躍然紙上。

　　《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)將于今年12月1日起正式施行。輿論將此視為北京市落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的新舉措之一。

　　《暫行辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，而是要求按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個專有賬戶，購房人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入專有賬戶。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制預(yù)售項目用款計劃。按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。

　　很明顯，北京的政策將加大房地產(chǎn)商的資金壓力，以后想用預(yù)售款撬動整個項目，或是用預(yù)售款投資另外的項目的行為將有所收斂。SOHO中國董事長潘石屹就表示，新監(jiān)管辦法對開發(fā)商的資金壓力有較大影響，將在半年后顯現(xiàn)。

　　值得注意的是，新辦法還規(guī)定，如果預(yù)售項目存在嚴(yán)重質(zhì)量等問題時，所對應(yīng)的專項賬戶將被凍結(jié)。“足夠的資金以及嚴(yán)格的監(jiān)管可以保證住房的質(zhì)量和進(jìn)度，同時避免爛尾樓的出現(xiàn)”。有房地產(chǎn)協(xié)會人士接受《國際金融報》記者采訪時坦言，此措施意在保障購房者的利益，不僅如此，開發(fā)商因此而減弱了資金流動能力，間接迫使開發(fā)商降價并減少“捂盤惜售”。

　　《暫行辦法》能否打壓高房價，仍待市場驗證。但“9·29新政”之后，調(diào)控效果已顯現(xiàn)。

　　中國指數(shù)研究院的最新研究報告顯示，在今年10月18日至24日的監(jiān)測區(qū)間，35個城市中，20個城市成交量環(huán)比下跌。其中，15個城市跌幅超過10%。

　　“目前的市場狀況非常復(fù)雜，夾雜了太多的博弈力量。”上述房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，《暫行辦法》到底有沒有效果，還有待觀察�？傮w來說，此舉有利于房價穩(wěn)定。

　　潘石屹認(rèn)為，監(jiān)管辦法將對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金產(chǎn)生非常巨大的影響。從“辦法”對開發(fā)商資金的壓力和監(jiān)管的合理性來看，實際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出防范風(fēng)險所需的力度，開發(fā)商資金很可能完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶里。

　　而關(guān)于北京房價的影響，潘石屹的觀點是，今年開發(fā)商平均負(fù)債率都比去年要高，房地產(chǎn)商的資金本身就很緊張，“監(jiān)管辦法”實施后，一定會大大加重房地產(chǎn)資金的緊張。如果土地供應(yīng)不足，同時開發(fā)商又缺少資金，市場上供應(yīng)量會大大減少，所以從“監(jiān)管辦法”角度看，對抑制房價來說并不是好事。

　　另有資深房地產(chǎn)投資人士李意堅亦認(rèn)為，“隨著所謂的新政不新的情況出現(xiàn)，事實上對這個市場也基本上很難起到這個作用�！钡�是相對樂觀的觀點也存在。易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部長楊紅旭認(rèn)為：“嚴(yán)厲的政策之下，樓市或調(diào)整半年。”他預(yù)計，接下來中國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整和降溫。本報記者 孫維晨　發(fā)自北京