北京12月起開發商禁收預售款 房價下降可能增大(2)

　　五種情況

　　專戶凍結

　　出現五種情況后，區縣住房城鄉主管部門將書面通知監管銀行暫停撥付專用賬戶內的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協調相關部門監督專用賬戶的使用。五種情況包括：

　　1.房地產開發企業存在違法違規行為導致工程停工；

　　2.預售項目存在嚴重質量問題；

　　3.預售項目未按期交付使用；

　　4.市和區縣住房城鄉建設主管部門認定應當暫停撥付的其他情形；

　　5.其他違反商品房預售資金監管的行為。

　　新規實施

　　如何退房

　　《辦法》中明確，在房屋開始預售后，預售資金未達到重點監管額度前，購房人提出退房的，房地產開發企業可持區縣住房城鄉建設主管部門出具的證明文件，向監管銀行申請退回購房款，監管銀行應在兩個工作日內撥付。入賬資金超過重點監管額度后，房地產開發企業自行結算退款。

　　-政策解讀

　　1.預售款并非全部受監管

　　“進入專用賬戶的預售資金數額超過重點監管額度后，房地產開發企業可以向監管銀行申請將超出部分轉出，優先用于工程建設。”

　　“其實預售款并不是全部會被監管。”陳志仔細閱讀后發現。他說，《辦法》中所說的重點監管資金是一個項目的建設費用，包括住宅與市政公用基礎設施和公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。

　　例如，一個10萬平米的項目，建安成本(建設費用)為3000元/平米，預售價格為1萬元/平米。那么，這個項目所需的建設費用為3億元，而所有的預售金額為10億元。按照規定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監管其中的3億元，從而保證這個項目保質保量地完工，杜絕出現爛尾和欺詐，其余的收益開發企業可以申請支取。因此，他認為，“被控制”的預售款其實只是一個項目建設的成本。

　　今年1月至9月，北京房地產市場開發資金總量為3900億元左右，而預售款只有1020億元左右，在整個預收款中的占比并不大，而更多的資金來自融資。可以說，這個《辦法》是要管好預售款，而并非管死。