稅收政策牽一發而動全身 房產稅面臨三問

　　對于風傳的房產稅將要推出的消息，閆明并沒有表現出太多的興奮。

　　作為三套房子的擁有者，從事法律工作的閆明對當前樓市調控每一個政策的出臺都極其關注，房產稅是他最近研究的重點。

　　“就像汽車的養路費改為燃油稅一樣，最后倒霉的是每個車主，房產稅可能也一樣，每個購房者并沒有得到什么好處。”閆明對記者說。

　　在閆明看來，房產稅的開征可能會進一步加重置業者負擔，從而推高房價。“很明顯，房產稅征收之后，一些豪宅的持有人不會在乎，而對于大部分中低收入居民來說，一筆房產稅無疑會對生活造成影響。”閆明對記者說。

　　盡管閆明對房產稅的開征并不樂觀，但種種跡象表明，房產稅的推出已經漸行漸近。

　　9月30日，財政部、國家稅務總局有關負責人在答記者問時表示，對于房產稅這項制度改革，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產稅，積累經驗后逐步擴大到全國。

　　10月7日晚，上海出臺房地產調控細則，雖然傳聞中的房產稅并沒有如期推出，但是上海房管局在文件中稱將做好房產稅改革試點的各項準備工作，房產稅改革終于出現在了官方的正式文件中。此前，多個地方包括重慶、廣州、杭州、成都等都已經開始著手在稅務系統進行房地產稅的征計培訓。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生近日也對媒體表示，房產稅改革是“十二五”期間的重要議題。“再過幾個月就將進入‘十二五’，房產稅改革試點已經到了‘論月數’的時候”。

　　但是，在房產稅推出的呼聲中，也有聲音質疑:房產稅出臺真的能抑制高房價嗎？房產稅出臺真的能為地方政府帶來一個穩定的主體稅種，從而改變“土地財政”嗎？房產稅出臺真的準備好了嗎？

　　-能抑制高房價嗎？

　　業內專家預計，房產稅開征的推廣將對各地樓市產生深遠影響，如果能夠對第三套以上住宅征收重稅，將徹底改變投資房產的收益預期，從而有利于遏制房價過快上漲。

　　一直以來，房產稅被推崇為控制房價的“核武器”，事實真的如此嗎？

　　“即使房產稅真的推出了，在當前大部分投資者對房地產市場的良好預期下，也不會起到多少抑制的作用。”閆明對記者說。

　　閆明分析，目前炒房者和投資房產的人，主要目的是為了財產的保值和增值。“在目前通貨膨脹率實際上超過3%、而房價上漲動輒每年超過10%的幅度來看，即使房產稅稅率高達1%，也無法起到阻止炒房和投資房產的作用。”

　　在閆明看來，增加持有者的成本，但不可能從終端的產品上讓其價格下降，不足以調控市場降溫。

　　甚至還可能出現壞的情況。在閆明看來，在把房產稅當做壓住房價上漲的最后一根救命稻草的情況下，一旦房產稅真的出臺，可能出現相反的情況。“市場可能形成主要控制房價的政策都已經出盡的認識，房屋價格的上漲將會出現更加強烈的勢頭。控制房價將是更加困難重重。”

　　“參考國際物業稅0.8%-1.2%的標準，房產稅征收0.3%-0.4%當屬合理，100萬價值的房產每年增加3000-4000元的成本，但該部分的成本極容易轉嫁至租金上。”上海乘星行銷服務機構總經理李驍認為，房產稅出臺，將大幅度推高房屋租金。

　　復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰也認為，現在大家對房產稅的期望值有些高過頭了，對房產稅的效果也有些夸張。“實際上房產稅開征達不到那么大的作用，在很多征收房產稅的國家里，照樣有房地產泡沫。在短期之內，可能對房價上漲有一定的抑制作用，但長期來看，一些投資客可能還是會囤房。”

　　中原地產市場研究部總監王世界也表示，房產稅與房價之間沒有直接聯系，房價漲跌主要還看供求關系，如果房價上漲預期不改變，房價上漲的收益超過持有成本的增加，房產稅的作用就難以顯現。

　　-能改變“土地財政”嗎？

　　在眾多業內人士看來，開征房產稅，將使得地方政府改變“土地財政”的老路，不再扛著市場的名義接二連三催生“新地王”，而地方政府因為無法通過賣地而獲得的預期收益，則通過新稅種來予以彌補。

　　財政部統計顯示，2008年中國城鎮房地產稅收入為680.4億元，2009年該稅種稅收為803.64億元，約占當年度全國財政收入總額的2.9%。地方政府的“增收空間”和征繳動力均可見一斑。

　　房產稅規模會有多大？在目前稅率、房產保有量等數據尚缺的狀況下根本無從計算。但公認的是，這是一個巨額的數字，有媒體估算為年逾千億。

　　從這一程度上來說，開征房產稅，一方面給了市場良好的信號，一方面也安撫了地方政府。國家發改委國土開發與地區經濟研究所副所長肖金成認為房產稅有兩大主要作用，一是對房產的持有環節進行調節，二是對于地方財政增加一項稅收。在此之前，國家發改委財政金融司有關負責人就表示，“這個稅種的開征可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。”

　　開征房產稅真的能改變地方政府的“土地財政”嗎？推動房產稅開征是為穩定中國房地產業出謀劃策，還是僅僅為地方政府吸金？

　　“如果開征的主要意圖在于增加地方收入，那么房產稅收不可能取代土地出讓金，進而讓地方政府擺脫對‘土地財政’的依賴。”閆明對記者說。

　　在閆明看來，如果不理清地方政府職能，不改革土地出讓制度，地方政府該高價賣地的還會高價賣地，因為，“沒人會嫌錢扎手。”

　　更重要的是，開征房產稅也不大可能取代原本附著在房產市場上的其他幾十種稅費。“開征意味著政府從房產市場獲得了更多的收入，這個收入不可能憑空產生，而只會以抬高市場成本為代價，并最終體現在房價上。”閆明對記者說。

　　所以，閆明認為，若以增收為主要目的開征房產稅，令人擔憂的結果就是，政府收入增加了，但房價不僅沒能得到抑制，反而助推了房價。因此，控制房價，要跳出加稅的誤區，通過改革土地出讓金制度、減少交易環節的稅費、擴大供應等手段，才能達到目的。

　　-準備好了嗎？

　　雖然房產稅改革思路已定，但在改革方向及操作手法上目前尚無定論。觀察人士指出，房產稅擴征至住宅領域要變成現實，關鍵要解決房產評估和有效甄別征稅對象兩大難題。關于房產稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。

　　正如清華大學房地產研究所所長劉洪玉所說:“房產稅改革是一項長期的制度建設。”因之影響重大，擁有多套住房的投資者是否會將稅負轉嫁給買家，便成為不少人的憂慮。畢竟一種稅收政策能夠發揮多大的作用，關鍵取決于稅負的最終承擔者是誰。

　　“在我國全面開征“房地產稅”的條件還不成熟，但是，我們可以在一部分城市開始試點，對開發商囤積土地、捂盤惜售，個人持有多套住宅、購置商鋪出租、炒買炒賣房地產的行為開征房產稅，取得經驗后再逐步推向全國。”中央財經大學財稅研究院客座教授劉玉章對記者說。

　　北京大學政府管理與產業發展研究院執行院長閻雨指出，對于房產稅的開征一定要謹慎考證，以免后患。他指出，稅收改革是一個系統工程，需要做的工作還有很多，不僅是技術問題。

　　“推行房產稅要遵循漸進原則，理清征稅范圍和目標，否則就會導致重稅，進而增加住房成本，加劇社會矛盾。在房產稅試點初期要避免帶來社會震蕩，各方面阻力越少越好。否則，稅收沒增加多少，反倒引發更多的社會矛盾和不公平現象。”閻雨說。

　　多方面信息顯示，各地對于房產稅開征工作的準備基本停留在硬件方面，而對于征稅范圍和目標、差別化稅收的可能性和方法、房價評估的公允性、房產稅轉嫁的可能性等一系列軟件方面，無論是地方討論還是各部委的消息透露，都表明似乎還遠遠沒有經過充分的論證。

　　“房產稅征收要考慮各種可能性，做好充足的準備工作。”住房和城鄉建設部政策研究中心住宅處處長文林峰表示，稅收政策牽一發而動全身，所以“務必要權衡利弊，謹慎決策”。