北京樓市供需比成交量雙跌 房價下行可能性大增

　　中央對樓市二次調控政策出臺后，新房、二手房市場的交易量出現雙降，但房價并未出現明顯變化。很顯然，各地紛紛推出的“限購令”使樓市陷入新一輪觀望，同時也令投資投機者以及改善住房的需求者放慢了入市的腳步。據有關消息，央行將對6大銀行存款準備金率上調50個基點，期限2個月，并明確要求于本周內繳款。在市場資金流動性受到進一步遏制的情況下，盡管很多人仍對中遠期樓市抱以良好的預期，但對近期政策頻出壓力下的樓市多判斷將有價格下降的可能性。

　　有數據表明，9月下旬北京市的商品住房庫存在21日一天就增加了3000套，預售房再次達到10萬套。而且庫存量還在逐漸上漲。9月21-23日，合計16個項目辦理預售，總銷售面積高達60萬平方米。到9月25日的庫存達到了10085套，相比上月同期上漲3.5%。而10月計劃開盤項目大增，預計開盤項目達43個。根據房地產交易管理網數據統計顯示，截止到目前，北京包括經濟適用房及兩限房在內的供應在新政后達到了14個項目，總面積為106.7萬平方米，相比4月新政前，新政后的經限房合計供應明顯有所增加，項目數分別上漲55.6%及88.9%。在商品住房供量不斷增加、保障性住房建設速度加快、限購政策等二次調控措施力度加大幾方面壓力之下，供大于求已難逆轉。

　　據報道，剛剛發布推出的央行提高6家銀行存款準備金率的舉措，又進一步抽緊了一向以資金為王的房地產市場的流動來源。據估算，此次凍結的資金規模約2800億元至3000億元。這將間接降低人們為投資避險盲目進入房地產投資的沖動。

　　北京中原分析人士認為，持續5個多月的樓市調控已進入最關鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候。北京樓市目前呈現“二八”現象，即80%的購房人只是在買市場上相對價格較低的20%樓盤里的房子。眼下北京高端樓盤在10月準備開盤的項目四成難于定價，即使部分之前已經公布售價的項目也將在10月有可能改價。

　　在過去的三年半時間里二手房價已表現出“易漲難跌”的特性。據鏈家地產市場研究部的數據，2009年以后，二手房成交量有了質的增長，價格攀升也同樣驚人。2010年第三季度北京二手房價同比上漲27.4%，環比下跌6.4%。9月底價格基本與2010年3月上旬價格水平相當。鏈家地產副總裁林倩認為，9月份樓市價格出現上漲苗頭，第二輪調控政策適時而出，讓價格上漲趨勢戛然而止，且供需比及成交量出現雙跌，房價再次下跌可能性增加，預計二次調控效果年底會顯現。

　　林倩認為，10月份以后至年底，二手房單月成交量很難突破12000套，將為今年3月份以后的一個冰點，供需比支撐價格上漲動力幾乎不存在。同時隨著調控的深入，當前期房開盤價格平抑明顯，7月至今新開期房均價21027元/平方米，與二手房差距已縮小至14.5%左右。二手房價格下行壓力相當大。年底前二手房房價出現再次下跌的可能性大增。(記者 陸昀)