滬樓市成交量創49周新高 達去年房價暴漲時水平

　　根據中國房產信息集團公布的最新數據顯示，10月第一周(10月4-10日)全市商品住宅的成交量達到42.57萬平方米，環比上升41.9%。這已經是上海樓市成交量持續第10周上升，同時也創下了近49周以來的成交量新高，達到去年房價暴漲時的高峰水平。

　　【價格猜想】

　　高端物業仍有上漲空間

　　節前的9月18-30日共有47個樓盤推出了120萬平方米新房源，這些房源在中秋和國慶兩個假期期間的銷售反映到網上房地產，是推動10月第一周成交量迅速攀升的主要原因。

　　作為去年房價暴漲中最重要的8月份，因為有星河灣之類的豪宅上市，推動了當月房價上漲17%。而剛剛過去的10月10日，位于閔行的上海星河灣推出了245套8.56萬平方米房源開盤當天已經被銷售一空，而去年浦東星河灣256套房源開盤當天只售出了七成。

　　可見，目前的市場熱度已遠勝去年8月。上海星河灣遠在外郊環之間的售價已經高達3.9-7.4萬，和浦東星河灣的售價接近；而周邊公寓的價格也僅1.8萬左右，周邊類似綠城玫瑰園、御濤園、森園溪谷等優質超低密底獨棟別墅的售價也僅4-7萬元/平方米，算上別墅的超高得房率和地下室附送面積后，目前在售的這些別墅比星河灣還便宜。而浦東星河灣周邊超低密度獨棟別墅的售價在10萬-15萬元/平方米。因此，目前上海星河灣周邊別墅售價的上漲預期不得不令人擔心，帶來的上海房價新一輪暴漲壓力也已箭在弦上。

　　中房信分析師薛建雄認為，由通脹和人民幣升值帶來的房價上漲預期，和去年房價暴漲后多數新開工項目大幅提升品質，希望在今年賣高價，給本輪房價上漲帶來了巨大的壓力。而投資者在巨大的房價升值回報預期面前，會通過各種方法繞開以“限購限貸”為主的新一輪調控；而新政的出臺更加大了升值回報預期促進買家入市，推動了樓市的回溫。

　　【政策預期】

　　房產稅調節勢在必行

　　從此次“滬十二條”來看，大家最關注的房產稅沒有出來。但提到“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。”

　　據中房信數據顯示，10月以來雖然也有12個樓盤推出25.27萬平方米房源，但這是受“一房一價”和“結構封頂”兩個新政影響，眾多預期在10月初開盤的項目沒能如期上市，因此下一輪的供應高峰可能會出現在10月底。

　　對此，中房信分析師薛建雄認為，4月17日調控對樓市起最大作用的不是限貸，而是新政出臺的一個多月里貸款政策不明朗，使得多數銀行在新政出臺的一個多月里幾乎停貸，是直接導致4月那輪房價上漲趨勢降溫從而轉向降價的主要原因。而2005年那輪調控導致房價大跌是因為當時投機之風過剩，5.5%的營業稅緊急剎住了投機之風才使房價由暴漲轉為下跌。從這兩次經驗來看，應對本輪由通脹和人民幣升值帶來的升值回報投資預期，需要更嚴厲的稅收政策來調節房產投資回報，才能抑制住本輪房價上漲。

　　同時，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示：“尚未出臺的房產稅，成為懸在樓市頭上的一把利劍，對投資投機需求形成一定的威懾力。在此政策形勢下，第四季度上海樓市將出現明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價格將會進一步松動，尤其是在供應量繼續明顯增加的情況下，開發商迫于回籠資金的壓力，預計促銷的項目會進一步增多，打折幅度會重新增加。這將有助于市場的健康發展和穩定房價。”記者 顧卓敏