密集調(diào)控又一波 樓市變數(shù)有幾何？

　　本輪調(diào)控要求地方立即制定實施細則，并嚴格實行問責制度。業(yè)內(nèi)人士分析，這預示著此前房價一直處在高位，且“國十條”后未出臺地方細則的城市，樓市可能面臨更大沖擊。另外，房產(chǎn)稅等政策依然未在本次政策中體現(xiàn)，對購房者及開發(fā)商的心理威懾作用將持續(xù)存在。

　　國慶前后，樓市調(diào)控又有新動作：節(jié)前，國家多部委出臺措施明確商品住房首付比例調(diào)至30%以上，并從稅收、監(jiān)管等環(huán)節(jié)進行調(diào)整；長假最后一天，上海調(diào)控細則落地，居民限購一套房、信貸全面卡緊。新政在細節(jié)上進一步落實，針對性更加強化，顯示出政府對樓市調(diào)控是“有準備、有決心的”。在此背景下，樓市似乎依然迷茫，“十一”期間各地樓市冷熱不均，無論是持幣待購者，還是業(yè)內(nèi)人士都存疑問，調(diào)控對樓市影響到底如何？此種作用能否長久？購房者該繼續(xù)入市嗎？

　　國慶樓市：有冷有熱

　　韓先生有一套41平方米的小戶型房，近半年他的房子經(jīng)歷了“過山車”行情。今年4月賣價95萬元，6月份他準備出手時頂多能賣88萬元卻1個多月沒人看房，到了9月電話不斷，中秋節(jié)后最高出價100萬元，原本打算國慶后以96萬元簽約的購房者在國慶前一天又表示需要重新考慮。

　　9月在遠洋新悅登記購房的王先生搶了一個比較靠前的號碼，原來一直忙著籌錢準備首付，可當?shù)弥�新政后轉(zhuǎn)而選擇不去選房了。

　　賣房的著急簽、買房的選擇等，買賣雙方因所處角度不同，心態(tài)上開始發(fā)生變化。根據(jù)業(yè)內(nèi)分析，此次調(diào)控是基于8月以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場成交迅速反彈的態(tài)勢。那么，在調(diào)控力度加大后，市場作何反應？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“十一”長假期間，各地對新政反應表現(xiàn)不一。

　　據(jù)了解，南寧、昆明等城市黃金周期間房地產(chǎn)市場火爆，交易量持續(xù)上升。 南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的信息顯示，“十一”前六天，南寧商品房交易量達328套，僅10月1日一天成交量即達93套；深圳新房成交量為2313套，是去年國慶節(jié)同期深圳新房成交量的3.5倍，其中1日和4日，新房的成交量均上600套，創(chuàng)今年以來新房成交量的最高紀錄；截至10月7日14時，昆明主城區(qū)各類商品房成交338套，日均成交48套，僅次于端午清明小長假。

　　另一方面，北京、南京、哈爾濱、合肥等地交易量明顯下滑，樓市略顯冷清。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，截至6日，北京商品期房及二手房日均成交量分別為130套和23套，比9月份最后5天大幅下滑。經(jīng)北京中原地產(chǎn)測算，該數(shù)據(jù)相比中秋小長假分別下跌37%和78%。南京市房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，商品住宅認購量從國慶前的日均200多套，迅速萎縮到100套左右，下滑近五成。

　　調(diào)控組合：抑投機增供給

　　國慶樓市的表現(xiàn)與此輪調(diào)控有多大關(guān)系？專家分析認為，像深圳這樣新政后仍“暴漲”的情形，除剛需推動外，政策效果尚未顯現(xiàn)是重要原因，過段時間成交量或許會明顯萎縮。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認為，有些地區(qū)樓市成交量雖然出現(xiàn)明顯下調(diào)，但是成交數(shù)據(jù)依然處于高位，以北京為例，國慶前6天樓市成交量相比2009年同期依然上漲。但有一點可以肯定，黃金周前幾日一些城市樓市遇冷，樓市調(diào)控起著關(guān)鍵作用，但調(diào)控效果還需觀察10月份及后期市場整體情況。

　　我們看到，本輪新政著眼于抑投機增供給，凸顯出對樓市供應和需求雙向調(diào)節(jié)的力度。具體而言，限購、停貸等措施短期內(nèi)將對不合理的購房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，并對緩解市場“恐慌性”入市心理有積極作用。

　　另外，樓市新政使得購房者對于國家進一步調(diào)控的預期有所增長。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀人小徐告訴記者，國慶期間來看房的人雖然不少，但是出手買房的少了，不少客戶預期還可能有進一步的調(diào)控政策。該公司副總裁林倩表示，新政策的出臺將使得購房者主動或者被動地陷入觀望，成交量有可能出現(xiàn)急剎車。

　　后市沖擊：影響多大？

　　在調(diào)控的高壓下，后期樓市還面臨哪些沖擊？具體而言，對于房價會不會降、該不該繼續(xù)買房等問題，人們普遍心存疑問。

　　記者了解到，一些資金實力較弱的投資者已經(jīng)開始離場，部分二手房經(jīng)紀公司有三到四成客戶放棄了購房計劃。張大偉認為，此輪調(diào)控實則是對“國十條”的細化和強化，但是足見管理者對樓市調(diào)控的決心，房價下調(diào)的趨勢或已明顯。此外，本次新政提及“對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”，在房貸政策方面繼續(xù)嚴格收緊。這一政策對外地人群購房集中的城市影響非常大，例如海南、燕郊、山東沿海等地，全國性的房價下跌可能首先從這部分區(qū)域開始。

　　值得注意的是，本輪調(diào)控要求地方立即制定實施細則，并嚴格實行問責制度。業(yè)內(nèi)人士分析，這預示著此前房價一直處在高位，且“國十條”后未出臺地方細則的城市，樓市可能面臨更大沖擊。另外，房產(chǎn)稅等政策依然未在本次政策中體現(xiàn)，對購房者及開發(fā)商的心理威懾作用將持續(xù)存在。 作者：胡萍