炒房團眼中的調控奧秘 炒房人認為“越調越漲”

　　業內認為限購令類似計劃經濟下的糧票，市場經濟下用其壓抑購買力會有效果，但無法根治

　　9月29日，國家第二輪宏觀調控利劍再出，隨后深圳、廈門等地的“限購令”緊隨其后，一場直接針對炒房的狙擊戰迅速打響。

　　十一黃金周期間，《華夏時報》記者分幾路追蹤溫州炒房團發現，溫州當地的房屋中介顯然依舊忙碌，各種組織下的溫州“參觀團”仍在長三角區域活躍，但大多數溫州外地購房者，考慮到政策因素，下手前已開始觀望，但對于政策，他們還是有保留地認為影響有限。

　　房蟲稱觀望但不離場

　　每年的十一長假是外地樓盤看房團的最佳時機之一，但今年似乎有點冷清。9月29日“新五條”利劍出鞘，給剛被“回暖”聲音暖熱了的樓市帶來無限涼意。

　　10月6日下午，本報記者趕到江蘇啟東市郊溫州購房團看房的龍豪海景灣。本來主辦方計劃溫州投資者6日現場實地考察，7日、8日現場成交的購房者簽訂合同。但記者發現，溫州購房團卻已經提前包車回溫州，售樓中心前“歡迎溫州考察團蒞臨參觀”的紅色橫幅還在風中搖曳。

　　記者電話聯系到了帶團負責人，該負責人表示本次看盤購房團的成員還是熱情很高，但出手都還是比較謹慎，希望回溫州后再做決定。

　　盡管如此，龍豪海景灣的銷售主管告訴我們，目前一期91套房，已有40余套被預訂了。盛經理告訴本報記者：“目前房地產調控政策主要還是對一線熱點城市的限制比較大，現在像啟東這樣的二、三線城市還沒看到明顯影響，估計也不會有行政上的限購限制。因此還是有投資的價值。”

　　曾經在北京、上海等一線城市投資多套房產的黃先生向記者表示：“比較來說，溫州人投資還是更鐘情于房產，但是投資的區域選擇很重要，要根據整個政策趨勢和市場形勢來判斷。”

　　據黃先生介紹，今年4月份開始的第一輪房產調控，重點是抑制一線熱點城市的投資投機，因此黃先生在新政執行伊始就賣掉了在北京投資的31套住宅，落袋為安。他告訴記者：“現在第二輪調控又來了，但其實主要還是熱點城市，預計二、三線城市還會比較安全。”

　　據記者了解，像黃先生一樣，在新政出臺前后有相當一部分溫州投資者，都已及時將手中房產拋出，或轉移戰場或等待“抄底”機會。

　　而據記者了解，隨著一系列“回暖”信號的釋放，杭州下沙、九堡、濱江地段的房源受到了“溫州考察團”的關注，每個周末都有滿車的看房團前往杭州，而且幾乎每次都有不少于十套的成交量。

　　事實上，早已被“妖魔化”了的溫州炒房團對于房地產調控并不陌生，似乎已經煉就了愈戰愈勇的“金身”，由于投資者手中往往掌握著大量游資，因此很少因為幾套房子被套就隨意撤退，在他們眼里，“炒房可以觀望，但不會離場。”

　　政策的壓力下低調行事

　　9月29日，國家第二輪宏觀調控利劍再出，“新五條”要求各商業銀行全面停放三套房貸，禁止消費性貸款用作購房，并且增加了房產稅試點、問責地方以及土地增值稅清查等內容。

　　此后，深圳、廈門兩地“限購令”相繼推出。10月7日晚，上一輪調控遲遲未出的上海調控細則也終于露面，要求在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)，并提出將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。這是上海首次官方表態將進行房產稅試點。

　　除此之外，浙江省商品房預售資金監管暫行辦法國慶前夕正式出臺，從11月1日起對商品房預售資金進行全面監管。

　　多位業內人士分析，“新五條”政策以及各地細則中，“限購令”在短期內將直接影響樓市。因為從全國房地產市場來看，樓市的消化，一半以上靠異地客戶。這無疑給如溫州炒房團這樣的異地投資客最大的打擊。

　　10月7日晚，溫州平安易居房地產營銷有限公司總經理姜毅告訴《華夏時報》記者，新政策出臺對溫州購房團還是產生了不小的影響，這次他們公司組織的購房團，最終參加看盤的有30多人，在杭州現場簽訂合同的有6位。他表示：“現在政策還不是特別明朗，大多數購房團成員還是選擇了暫緩交易，處于觀望狀態。”

　　面對這一次加強版的調控政策，盡管溫州的投資客們還在轉戰，但他們同樣感受到了涼意。上述長期投資炒房的黃先生表示：“十一前后出臺的這些調控政策，比之前都更加具體明確，可操作的環節減少了，我們預計5個月內，北京、上海、深圳這樣的一線城市，政策都難以松動。”

　　炒房人認為“越調越漲”

　　事實上，正如北京、上海的地方調控細則中的表述，限購的時間前提是“在一定時期內”。北京市房地產業協會一位負責人曾對記者表示，利用行政手段干預市場交易，在短期內影響大、見效快，但這其實并不是最合適的，價格最終還是要靠市場自身去調節。

　　而溫州炒房團的團員們也深知其中的利害關系。“投資者看待調控與普通購房者不同。”黃先生侃侃而談，“其實每次調控說到底都是暫時的，因為中央與地方的博弈是無法避免的，而有博弈就有縫隙。事實上每次宏觀調控的結局都是‘越調越漲’。所以，從某種意義上說調控對溫州炒客來說作用有限。”

　　姜毅也告訴記者，此次購房團的團員也表示，如果盤少，他們還是會出手，如果盤子量多，還有其他的選擇機會。目前大部分在觀望也是暫時的，畢竟溫州這些資本需要出路。

　　中國銀行溫州市中心支行的數據顯示，2009年，從國內外匯入溫州的資金高達2.5萬億元，匯出資金2.2萬億元，留在溫州尚有近3000億元。同時，溫州的民間流動資金仍保持為6000億元。巨額游資成為溫州人承受調控政策的一大支撐。

　　溫州投資置業精英會的一項調查顯示，長期炒房的投資者一般都有足夠的實力一次性付款，或者通過實業、房產抵押、民間融資等多種渠道籌集資金。今年6月份的調查顯示，認為受政策影響并不大的投資者比例占到了35%。

　　“各地的限購令政策具有區域局限性，這將造成購買力外移和分散投資。”溫州朗兆房產策劃機構總經理葉維堅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“本地限購不能買，就去外地，上海、深圳、廈門都限購，那就分別各購買一套，二、三線城市沒有限購的地方還可以繼續購買。”

　　他表示，這有點類似60-70年代的計劃經濟發糧票的行為，在市場經濟的今天退回到用計劃經濟的手段壓抑購買力，限購令的效果肯定會有，但是深層次的東西是根治不了的。打擊投機炒房的關鍵在于供求的平衡，普通購房者的住房問題由政府通過“保障性”的住房政策解決，“剛需”沒有那么強烈，投資的熱度自然也會下降。（董映頡 應遼產 高殷）