“國(guó)五條”應(yīng)成樓市調(diào)控常態(tài)化起點(diǎn)

　　樓市調(diào)控加碼不僅涵蓋了政府對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注，還有保護(hù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考量。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性和長(zhǎng)期性將成為常態(tài)，即使房?jī)r(jià)偶有反復(fù)，也終會(huì)在政策的嚴(yán)厲注視下乍暖還寒。

　　“樓市風(fēng)向標(biāo)”之一的上海，7日出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，在一定時(shí)期內(nèi)限定一戶只能在上海新購(gòu)一套房，同時(shí)將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并按不同住房銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。

　　地方版調(diào)控辦法的紛紛出臺(tái)，既是“國(guó)五條”的新注解，也是樓市調(diào)控實(shí)現(xiàn)了中央意志與地方政府行政的統(tǒng)一，并進(jìn)入到新的操作界面的證明。然而，是否可以就此預(yù)期：房?jī)r(jià)將從脫軌狀態(tài)回歸正途？大量存在于土地規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷售各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)事件會(huì)得到遏制？在短暫低頭后，房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈？

　　就公眾經(jīng)驗(yàn)而言，這些問(wèn)題仍懸而未解。

　　自4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)，半年以來(lái)，盡管政策基調(diào)極為嚴(yán)厲，但實(shí)際效果有限，這令一些潛在購(gòu)房者按捺不住，導(dǎo)致樓市“金九月”如約而至。一旦房?jī)r(jià)反攻態(tài)勢(shì)形成，樓市調(diào)控將面臨夭折風(fēng)險(xiǎn)，這種情況倒逼出了七部委的新“國(guó)五條”。“國(guó)五條”在政策落實(shí)、信貸、稅收、供給、市場(chǎng)秩序5個(gè)方面提出了新要求，而且把房產(chǎn)稅改革作為明示于社會(huì)的政策儲(chǔ)備，以應(yīng)對(duì)樓市里存在的各種博弈。

　　從短期看，“國(guó)五條”起到了立竿見(jiàn)影的效果。國(guó)慶期間，北上廣等一線重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)由上漲預(yù)期迅速轉(zhuǎn)為下降預(yù)期，充分體現(xiàn)了政府干預(yù)的威力。但同時(shí)還須看到，除了對(duì)地方政府調(diào)控樓市職責(zé)的強(qiáng)化外，“國(guó)五條”的實(shí)施環(huán)境與“國(guó)十條”并無(wú)大的不同，地方政府對(duì)土地財(cái)政依然會(huì)戀戀不舍，流動(dòng)性的寬裕環(huán)境仍在維持，在這種情況下，僅靠更為嚴(yán)厲的信貸措施和更高的購(gòu)房門檻令房?jī)r(jià)步入下降通道，幾率不大，即使成功，其周期也不會(huì)持久。

　　從根本上說(shuō)，僅靠政府干預(yù)扼制房?jī)r(jià)效果有限。如果地方政府以土地?fù)Q錢的融資模式不能加以管理，樓市監(jiān)管效率不能提高，房?jī)r(jià)在適當(dāng)條件下反彈的可能性就始終存在。驅(qū)散樓市的投機(jī)氛圍，應(yīng)該在三個(gè)方面下大力氣。

　　其一，堅(jiān)持現(xiàn)行的在銷售環(huán)節(jié)對(duì)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)資本加以限制，同時(shí)在規(guī)劃開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)對(duì)地方權(quán)力加以限制。很大程度上，正是規(guī)劃開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的失范，為樓市的各種不當(dāng)尋租提供了空間。要解決這一問(wèn)題，盡快取得房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)并加以普及是必要前提。只有房產(chǎn)稅改革成功，地方政府才有可能從土地依賴癥中擺脫出來(lái)。而房產(chǎn)稅改革的要害在于既不能傷及自住型需求的基本權(quán)利，又堵住投機(jī)者的利潤(rùn)空間。

　　其二，強(qiáng)化商品房與保障性住房的雙重管理。目前樓市調(diào)控政策對(duì)于商品房的限制度要高于保障房，這是應(yīng)有之義。但必須預(yù)判到，保障房真正起到對(duì)沖剛性需求抑制房?jī)r(jià)的作用，需要避免重蹈經(jīng)適房式的覆轍。在保障房成為土地資源的主要占據(jù)者后，借保障房尋租必然成為一些人的考量。因此，在建設(shè)的同時(shí)強(qiáng)化管理已是當(dāng)務(wù)之急。

　　其三，既要對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行限制，又要對(duì)熱錢進(jìn)行限制。人民幣匯率浮動(dòng)頻率加快后，境外熱錢再度流入境內(nèi)，而樓市是熱錢傳統(tǒng)的青睞目標(biāo)。

　　如果熱錢在國(guó)內(nèi)樓市順利獲利并逃離，不僅會(huì)破壞樓市秩序，還會(huì)對(duì)下一波熱錢造成鼓勵(lì)效應(yīng)。

　　實(shí)際上，“國(guó)五條”中已經(jīng)包含對(duì)于高房?jī)r(jià)和熱錢推動(dòng)通脹的雙重?fù)?dān)憂。控制高房?jī)r(jià)關(guān)乎民生福祉，控制熱錢關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。從這個(gè)意義上說(shuō)，樓市調(diào)控加碼不僅涵蓋了政府對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注，還有保護(hù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考量。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性和長(zhǎng)期性將成為常態(tài)，即使房?jī)r(jià)偶有反復(fù)，也終會(huì)在政策的嚴(yán)厲注視下乍暖還寒。 徐立凡