限購亮相上海樓市 房產稅繼續懸在頭上

　　上海版樓市細則千呼萬喚終出來。昨天晚間，上海市政府批轉上海市住房保障房屋管理局等五部門《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)，要求在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)，積極做好房產稅改革試點的各項準備工作，并按不同的住房銷售價格確定土地增值稅預征率。

　　市場人士普遍認為，滬版樓市細則對樓市的打擊力度較大，四季度上海樓市將出現明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，市場將進入新一輪觀望期，房價可能也將出現松動。

　　壓需求——

　　震懾投資投機者

　　縱覽滬樓市細則，仍是今年4月出臺的“新國十條”的落實和細化，從壓需求和逼供應兩方面，進一步落實中央的樓市調控政策，并明確政策模糊地帶，減少打“擦邊球”的可能性。

　　細看八條滬版細則，其中第一條“嚴格執行差別化信貸政策”、第二條“在一定時期內限定居民家庭購房套數”、第三條中的“積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”，都是在壓制購房需求環節做文章。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，此次出臺的“滬八條”中，最重要政策是限購。“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。”這一條是落實國家“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。”

　　不過，易居臣信分析師楊晨青認為，此政與北京和廈門此前出臺的限購令相似，但不如深圳嚴厲。深圳限購政策規定在深圳擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍家庭、擁有1套以上(含1套)非本市家庭將不被允許再次購房，而上海的限購政策并未涉及對購房者已有住房數量的清算。換一句話說，即使購房者在上海已有多套住房，其在未來一定時期內也至少能新購一套房，從這層意義上說，上海的限購政策依然留有余地。

　　而對于市場最為關注的房產稅試點，楊紅旭表示，《意見》提到“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。”說明國家已經同意上海進行試點，只是出臺還要等待時機。

　　“房產稅不出比出的調控效果更好。”中國指數研究院副院長陳晟認為，雖然靴子還是沒落地，但此番政策信號的釋放使尚未出臺的房產稅，成為懸在樓市頭上的一把利劍，對投資投機需求形成一定的威懾力。這或許比利空出盡對市場的震懾作用更大。

　　逼供應——

　　增加供應平抑房價

　　而滬版細則中，第三條中“加強土地增值稅征管”、第四條“動遷安置房提前上市交易”、第六條“推進住房保障工作”和第八條“繼續增加居住用地供應總量”，則是從增加供應方面進行調控。

　　尤其是“加強土地增值稅征管”這一條較有新意。《意見》規定，“按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。住房開發項目銷售均價低于項目所在區域(區域按外環內、外環外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。”

　　此外，《意見》中還規定，為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房(配套商品房)，允許上市交易期限，由取得房地產權證滿5年縮短為滿3年。但易居分析師薛建雄認為，這一新政雖有利于增加中低檔房產的供應，但實際上之前市場上很多房源已經通過地下通道出售，所以能增加的供應也有限。

　　業內人士普遍認為，上海細則基本上全面落實了國家的“9·29新政”，尤其是限購政策將對市場形成顯著影響。而尚未出臺的房產稅，則成為懸在樓市頭上的一把利劍，對投資投機需求形成一定的威懾力。在此政策形勢下，第四季度上海樓市將出現明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價格將會進一步松動，尤其是在供應量繼續明顯增加的情況下，開發商迫于回籠資金的壓力，預計促銷的項目會進一步增多，打折幅度會重新增加。這將有助于市場的健康發展和穩定房價。記者 朱楠