多部委出臺措施調控再起風云　樓市將向何方？

　　９月２９日晚，國家多部委分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。包括將商品住房首付比例調整至３０％以上，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等在內的一系列措施，在４月份調控政策的基礎上再次加大了房地產市場的調控力度。“迷茫”的樓市在新一輪政策的影響下走勢如何，也開始引發社會關注。

　　“銀十”可能泡湯

　　在４月份國務院常務會議出臺調控房地產市場的四項舉措之后，從中央到地方，從國家部委到相關職能部門，一系列調控政策不斷出臺，在強大的政策壓力下，從５月開始，一線城市的房地產市場出現成交量驟減的行情。

　　國家統計局每月發布的全國房地產運行情況數據顯示，到了６月，全國７０個大中城市房屋銷售價格由５月份的環比上漲０．２％，轉為６月份的環比下降０．１％，較５月回落０．３個百分點，出現了近１５個月來全國房價環比增幅首次由漲轉降。

　　不過這個數據上的“拐點”并沒有持續多久。隨著８月的到來，房地產市場似乎看到了政策的“底部”，在買賣雙方僵持了將近４個月后，房地產市場好像突然被打了一針強心劑。部分城市房地產市場出現復蘇、回暖跡象，不僅成交量明顯反彈，價格亦開始企穩，甚至出現小幅上漲。少數城市，如深圳和杭州新建商品房成交量已超過調控之前的水平。許多城市排隊購房現象重現。

　　國家統計局９月發布的數據顯示，８月份全國房地產市場明顯出現了反彈跡象，包括全國房地產開發投資、商品住宅投資、銷售面積、土地購置面積等在內的多項數據都相比７月有不同程度的上漲。

　　在這輪來勢洶洶的反彈行情中，對樓市“報復性反彈”的擔憂再次出現。隨著傳統的“金九銀十”消費旺季的到來，樓市回暖的閘門是否會就此打開？

　　“如果沒有９月底突然出臺的一系列政策，那么此前市場預計的‘金九銀十’行情也許真的就會成為現實。”北京中原地產的一位地產經紀人認為。

　　事實上，就在新政策出臺前的兩周之內，北京已經有大量新開項目做好了入市的準備，抓住“金九銀十”的契機推盤，推高銷量、回籠資金，進而為下一步的開發和調價作準備基本上成為各個開發企業的共識。

　　悄然變化的市場預期

　　“在‘金九’已經有所保證的情況下，再一鼓作氣拿下‘銀十’，再加上８月的成交量反彈，連續３個月的成交回升極有可能會對市場預期產生巨大的影響。根據以往成交量推高房價的市場規律，隨著成交量的攀升，房價也會重新走入上升的軌道。”河南浩華置業集團董事長張建新說，就在這樣的時間節點，新的調控政策出爐了，這對市場預期的影響將會非常大。

　　“２９日晚的樓市調控，在很多人看起來并沒那么嚴厲，看似只是重申舊的政策，但其中傳達出的很多信息將會對市場預期產生顯著的影響。”上海易居房地產綜合研究院院長楊紅旭表示。

　　其實，就在９月２９日契稅、房貸、限售等政策或指導意見出臺的第二天，深圳市就緊急下發了《關于進一步貫徹落實國務院文件精神，堅決遏制房價過快上漲的補充通知》。根據２９日晚各部委發布的調控精神，深圳市在這份通知中制定了更加嚴格的限購政策，暫停在本市擁有２套以上（含２套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套以上（含１套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市１年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。不少專家認為，繼北京和深圳后，嚴格的限購政策很可能還會在上海、杭州等地出現。

　　楊紅旭表示，在這樣嚴厲的政策調控下，一線城市的成交量勢必受到較大的影響，四季度市場再度降溫，房價微跌的可能性大增。

　　“房價上漲的動力有可能會隨著新政策的執行而減退。”這種市場預期也逐漸開始在普通的購房者當中蔓延。

　　一位叫做陳凱的北京購房者告訴記者，９月３０日當天，他先后接到了此前看過的五、六個樓盤打來的銷售電話，邀請他在假期看房。銷售人員突如其來的熱情在陳凱看來是政策加力“逼”出的結果。在這種情況下他決定“再等等”，畢竟不斷出臺的政策顯示出決策層遏制房價的決心，房價很難“只漲不跌”了。

　　逐漸深化的地產調控

　　北京大學房地產研究所所長陳國強表示，政策力度空前，對人們的心理預期起到了正面的引導，有希望使房價出現理性回歸，但目前還沒有辦法準確量化出政策可能對成交量以及房價所造成的影響。后市如何要看調控政策接下來的走向，以及現有政策的執行效果。

　　業內人士普遍認為，不斷豐富和完善公共租賃住房政策、房地產稅試點，以及對銀行、開發企業、房產經紀等機構監管的進一步加強，將成為下一階段房地產調控的主要調控方向。

　　今年４月以來，國務院總理溫家寶和副總理李克強已經先后多次強調了增加保障性住房、堅持房地產調控的重要性。９月３０日晚，在人民大會堂舉行的國慶招待會上，溫家寶總理在講話中再次提到：增加保障性住房供給，保持房地產價格的合理和穩定，讓經濟發展成果更廣泛地惠及全體人民。

　　楊紅旭表示，對于房地產價格，從去年１２月份“遏制部分城市房價過快上漲”到最近的“保持房地產價格的合理和穩定”，表述上的變化既反映出房地產調控已經取得的成績，也反映出調控逐漸向更深層次發展的趨勢。（羅宇凡、華曄迪）