多部委出臺措施調(diào)控再起風(fēng)云　樓市將向何方？

　　９月２９日晚，國家多部委分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。包括將商品住房首付比例調(diào)整至３０％以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等在內(nèi)的一系列措施，在４月份調(diào)控政策的基礎(chǔ)上再次加大了房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。“迷茫”的樓市在新一輪政策的影響下走勢如何，也開始引發(fā)社會關(guān)注。

　　“銀十”可能泡湯

　　在４月份國務(wù)院常務(wù)會議出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的四項舉措之后，從中央到地方，從國家部委到相關(guān)職能部門，一系列調(diào)控政策不斷出臺，在強大的政策壓力下，從５月開始，一線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量驟減的行情。

　　國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的全國房地產(chǎn)運行情況數(shù)據(jù)顯示，到了６月，全國７０個大中城市房屋銷售價格由５月份的環(huán)比上漲０．２％，轉(zhuǎn)為６月份的環(huán)比下降０．１％，較５月回落０．３個百分點，出現(xiàn)了近１５個月來全國房價環(huán)比增幅首次由漲轉(zhuǎn)降。

　　不過這個數(shù)據(jù)上的“拐點”并沒有持續(xù)多久。隨著８月的到來，房地產(chǎn)市場似乎看到了政策的“底部”，在買賣雙方僵持了將近４個月后，房地產(chǎn)市場好像突然被打了一針強心劑。部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇、回暖跡象，不僅成交量明顯反彈，價格亦開始企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅上漲。少數(shù)城市，如深圳和杭州新建商品房成交量已超過調(diào)控之前的水平。許多城市排隊購房現(xiàn)象重現(xiàn)。

　　國家統(tǒng)計局９月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，８月份全國房地產(chǎn)市場明顯出現(xiàn)了反彈跡象，包括全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅投資、銷售面積、土地購置面積等在內(nèi)的多項數(shù)據(jù)都相比７月有不同程度的上漲。

　　在這輪來勢洶洶的反彈行情中，對樓市“報復(fù)性反彈”的擔(dān)憂再次出現(xiàn)。隨著傳統(tǒng)的“金九銀十”消費旺季的到來，樓市回暖的閘門是否會就此打開？

　　“如果沒有９月底突然出臺的一系列政策，那么此前市場預(yù)計的‘金九銀十’行情也許真的就會成為現(xiàn)實。”北京中原地產(chǎn)的一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為。

　　事實上，就在新政策出臺前的兩周之內(nèi)，北京已經(jīng)有大量新開項目做好了入市的準(zhǔn)備，抓住“金九銀十”的契機推盤，推高銷量、回籠資金，進而為下一步的開發(fā)和調(diào)價作準(zhǔn)備基本上成為各個開發(fā)企業(yè)的共識。

　　悄然變化的市場預(yù)期

　　“在‘金九’已經(jīng)有所保證的情況下，再一鼓作氣拿下‘銀十’，再加上８月的成交量反彈，連續(xù)３個月的成交回升極有可能會對市場預(yù)期產(chǎn)生巨大的影響。根據(jù)以往成交量推高房價的市場規(guī)律，隨著成交量的攀升，房價也會重新走入上升的軌道。”河南浩華置業(yè)集團董事長張建新說，就在這樣的時間節(jié)點，新的調(diào)控政策出爐了，這對市場預(yù)期的影響將會非常大。

　　“２９日晚的樓市調(diào)控，在很多人看起來并沒那么嚴(yán)厲，看似只是重申舊的政策，但其中傳達出的很多信息將會對市場預(yù)期產(chǎn)生顯著的影響。”上海易居房地產(chǎn)綜合研究院院長楊紅旭表示。

　　其實，就在９月２９日契稅、房貸、限售等政策或指導(dǎo)意見出臺的第二天，深圳市就緊急下發(fā)了《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院文件精神，堅決遏制房價過快上漲的補充通知》。根據(jù)２９日晚各部委發(fā)布的調(diào)控精神，深圳市在這份通知中制定了更加嚴(yán)格的限購政策，暫停在本市擁有２套以上（含２套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套以上（含１套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市１年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。不少專家認(rèn)為，繼北京和深圳后，嚴(yán)格的限購政策很可能還會在上海、杭州等地出現(xiàn)。

　　楊紅旭表示，在這樣嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，一線城市的成交量勢必受到較大的影響，四季度市場再度降溫，房價微跌的可能性大增。

　　“房價上漲的動力有可能會隨著新政策的執(zhí)行而減退。”這種市場預(yù)期也逐漸開始在普通的購房者當(dāng)中蔓延。

　　一位叫做陳凱的北京購房者告訴記者，９月３０日當(dāng)天，他先后接到了此前看過的五、六個樓盤打來的銷售電話，邀請他在假期看房。銷售人員突如其來的熱情在陳凱看來是政策加力“逼”出的結(jié)果。在這種情況下他決定“再等等”，畢竟不斷出臺的政策顯示出決策層遏制房價的決心，房價很難“只漲不跌”了。

　　逐漸深化的地產(chǎn)調(diào)控

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，政策力度空前，對人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo)，有希望使房價出現(xiàn)理性回歸，但目前還沒有辦法準(zhǔn)確量化出政策可能對成交量以及房價所造成的影響。后市如何要看調(diào)控政策接下來的走向，以及現(xiàn)有政策的執(zhí)行效果。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，不斷豐富和完善公共租賃住房政策、房地產(chǎn)稅試點，以及對銀行、開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機構(gòu)監(jiān)管的進一步加強，將成為下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的主要調(diào)控方向。

　　今年４月以來，國務(wù)院總理溫家寶和副總理李克強已經(jīng)先后多次強調(diào)了增加保障性住房、堅持房地產(chǎn)調(diào)控的重要性。９月３０日晚，在人民大會堂舉行的國慶招待會上，溫家寶總理在講話中再次提到：增加保障性住房供給，保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定，讓經(jīng)濟發(fā)展成果更廣泛地惠及全體人民。

　　楊紅旭表示，對于房地產(chǎn)價格，從去年１２月份“遏制部分城市房價過快上漲”到最近的“保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定”，表述上的變化既反映出房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得的成績，也反映出調(diào)控逐漸向更深層次發(fā)展的趨勢。（羅宇凡、華曄迪）