中央再出樓市調(diào)控重拳 利于打擊外地投資投機(jī)者(2)

　　-專(zhuān)家解讀

　　力度明顯比以往更加嚴(yán)格

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這次細(xì)則再次重申各地要嚴(yán)格落實(shí)“國(guó)十條”，并督促各地出臺(tái)落實(shí)的細(xì)則，首次提出“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”，力度明顯比以往更加嚴(yán)格。

　　新政首次提及查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。相比4月份的新政，本次政策細(xì)則再細(xì)化，針對(duì)多處之前的細(xì)則都有補(bǔ)充。以北京為例，大部分現(xiàn)在的二手房成交納稅只有實(shí)際應(yīng)納稅額的50%。新政一旦全面實(shí)施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。針對(duì)有違法記錄的開(kāi)發(fā)商，新政也再次嚴(yán)格要求。

　　利于打擊外地投資投機(jī)者

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款”，這兩條是全國(guó)一刀切式的政策，不再像“國(guó)十條”那樣只要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，尤其是外地投資投機(jī)者。“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”，以前的政策中對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房”，這條將比較有力地堵住那些通過(guò)消費(fèi)貸款買(mǎi)房的所謂“灰色通道”。

　　調(diào)控對(duì)象已轉(zhuǎn)向剛需群體

　　陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，對(duì)首付款加至三成的改變說(shuō)明這次政策調(diào)控的對(duì)象已經(jīng)從投資群體轉(zhuǎn)向了剛需群體。4月份以來(lái)的調(diào)控使得絕大多數(shù)投資型買(mǎi)家已經(jīng)離場(chǎng)，現(xiàn)在市場(chǎng)主體就是剛需，其中尤以首次置業(yè)為主。提高首付，一方面政府是在提醒剛需購(gòu)房應(yīng)該有足夠的能力和理性，另一方面也是在加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，首付兩成和首付三成對(duì)銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)是大不相同的。對(duì)暫時(shí)無(wú)法買(mǎi)房的群體，其住房問(wèn)題主要由公租房來(lái)解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購(gòu)買(mǎi)相結(jié)合的住房體系的建設(shè)。

　　張大偉表示，目前貸款購(gòu)房占二手房及商品房總量為5-6成。其中首套房占比為貸款人數(shù)中的70%，占整體購(gòu)房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成首付。

　　新政表明政府調(diào)控樓市決心

　　在范小沖看來(lái)，這次出臺(tái)的政策基本都是國(guó)十條的重申，并沒(méi)有太多新的政策，但表明了政府對(duì)調(diào)控樓市的決心。“從政策出臺(tái)形式，到內(nèi)容表述，都非常強(qiáng)烈地表明政府對(duì)樓市的調(diào)控決心之堅(jiān)決”，“近期市場(chǎng)出現(xiàn)了對(duì)調(diào)控效果質(zhì)疑、認(rèn)為調(diào)控再次成‘空調(diào)’的言論，這一輪政策就是要徹底打消這些言論，表明政府將堅(jiān)定不移地把樓市調(diào)控執(zhí)行下去，將有效地抑制當(dāng)下出現(xiàn)的樓市成交量上升、部分城市房?jī)r(jià)上漲的苗頭”。

　　張大偉認(rèn)為，第二輪調(diào)控是在剛需的期待、炒房客及開(kāi)發(fā)商的忐忑中提前到來(lái)的，相比之前大家預(yù)料的出臺(tái)房產(chǎn)稅等，本次政策依然保有了懸念，預(yù)留了后手，各方面都比4月的政策更加嚴(yán)格，但也留存了幾個(gè)問(wèn)題，如執(zhí)行時(shí)間、執(zhí)行期限、各地如何出臺(tái)細(xì)則等。

　　房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格很難上漲

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此輪新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響主要是可能改變業(yè)主和購(gòu)房者的心理預(yù)期，而且政策提及了將對(duì)契稅、納稅額做調(diào)查及調(diào)整。“政府的堅(jiān)定表態(tài)將會(huì)打消部分業(yè)主意圖提價(jià)的心理，同時(shí)使得部分意欲近期入市的購(gòu)房者再度觀望。”

　　因此，張大偉認(rèn)為市場(chǎng)成交量很可能會(huì)跌到新政后最低的6-7月份不足萬(wàn)套的狀態(tài)，而且價(jià)格也應(yīng)該出現(xiàn)再次下調(diào)趨勢(shì)。

　　對(duì)租賃市場(chǎng)，他認(rèn)為將逐步平穩(wěn)下調(diào)，“到時(shí)候，買(mǎi)房的人觀望，賣(mài)房的人賣(mài)不掉只能出租，租金很難上漲。”