中央再出樓市調控重拳 利于打擊外地投資投機者(2)

　　-專家解讀

　　力度明顯比以往更加嚴格

　　北京中原三級市場研究總監張大偉認為，這次細則再次重申各地要嚴格落實“國十條”，并督促各地出臺落實的細則，首次提出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數”，力度明顯比以往更加嚴格。

　　新政首次提及查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。相比4月份的新政，本次政策細則再細化，針對多處之前的細則都有補充。以北京為例，大部分現在的二手房成交納稅只有實際應納稅額的50%。新政一旦全面實施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。針對有違法記錄的開發商，新政也再次嚴格要求。

　　利于打擊外地投資投機者

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”，這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實行，將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。“對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現在一刀切，必須三成以上。“各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。

　　調控對象已轉向剛需群體

　　陽光100集團常務副總裁范小沖認為，對首付款加至三成的改變說明這次政策調控的對象已經從投資群體轉向了剛需群體。4月份以來的調控使得絕大多數投資型買家已經離場，現在市場主體就是剛需，其中尤以首次置業為主。提高首付，一方面政府是在提醒剛需購房應該有足夠的能力和理性，另一方面也是在加強金融風險防范，首付兩成和首付三成對銀行而言，風險是大不相同的。對暫時無法買房的群體，其住房問題主要由公租房來解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購買相結合的住房體系的建設。

　　張大偉表示，目前貸款購房占二手房及商品房總量為5-6成。其中首套房占比為貸款人數中的70%，占整體購房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成首付。

　　新政表明政府調控樓市決心

　　在范小沖看來，這次出臺的政策基本都是國十條的重申，并沒有太多新的政策，但表明了政府對調控樓市的決心。“從政策出臺形式，到內容表述，都非常強烈地表明政府對樓市的調控決心之堅決”，“近期市場出現了對調控效果質疑、認為調控再次成‘空調’的言論，這一輪政策就是要徹底打消這些言論，表明政府將堅定不移地把樓市調控執行下去，將有效地抑制當下出現的樓市成交量上升、部分城市房價上漲的苗頭”。

　　張大偉認為，第二輪調控是在剛需的期待、炒房客及開發商的忐忑中提前到來的，相比之前大家預料的出臺房產稅等，本次政策依然保有了懸念，預留了后手，各方面都比4月的政策更加嚴格，但也留存了幾個問題，如執行時間、執行期限、各地如何出臺細則等。

　　房屋租賃市場價格很難上漲

　　中原地產三級市場研究總監張大偉認為，此輪新政對二手房市場的影響主要是可能改變業主和購房者的心理預期，而且政策提及了將對契稅、納稅額做調查及調整。“政府的堅定表態將會打消部分業主意圖提價的心理，同時使得部分意欲近期入市的購房者再度觀望。”

　　因此，張大偉認為市場成交量很可能會跌到新政后最低的6-7月份不足萬套的狀態，而且價格也應該出現再次下調趨勢。

　　對租賃市場，他認為將逐步平穩下調，“到時候，買房的人觀望，賣房的人賣不掉只能出租，租金很難上漲。”