買二手房 考察房齡是重要環節

　　王先生看中一套二手房，房主介紹說房子是1999年8月建成的，可是他看到房產證上的日期卻是1997年9月。房子到底是哪年的啊？應該如何識別呢？王先生被房子的真實“年齡”搞昏了頭。記者就此采訪了22世紀不動產、太平洋房屋等中介的有關人士，他們表示很多購房者在買房時并不太重視考察房齡，這其中也是二手房買賣中的一個重要環節。

　　房齡長短有何不同

　　記者在部分二手中介公司內看到，幾乎每個中介公司的屋內都張貼了許多二手房的基本信息，不僅標明了價格、位置、面積等房子的基本情況，有些房子還特別標明了房屋的年齡。一位經紀人說，標明年齡的房子基本上都是七八年以內的房子，對于房齡在10年以上的，他們基本上就不標明了。有時候經紀人會將房子的年齡寫得年輕一些，這樣更容易吸引大家的關注。

　　一般房齡較長，而又遲遲不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊都具有較為成熟的配套設施，從而使房主對這類房源抱有較大的升值信心，因而不肯輕易出手。殊不知，房齡越長，房屋升值空間就會變得越窄，房屋價值也會隨之出現貶值。

　　從心理上講，絕大多數人都喜歡新房，因此買二手房也希望買一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關系。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短，相應地會產生一定的房屋維修費用，增加物業的維護成本，購房者的實際購房成本將增高。

　　此外，房齡較長的二手房，還將面臨難以申請銀行貸款的風險。二手房是按照評估價來計算貸款額的。所謂的評估價則是根據當時的市場情況，通過專業的評估機構對房產價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款成數一般還會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。

　　房齡為何會出問題

　　購買二手房時，房齡為何會出現問題呢？這是因為在房產證上是不體現房齡的。房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，有些已經轉手了兩至三次，所以最后看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。房主到中介公司登記房源時，一般都是由房主單方面介紹房源信息，房齡長短都是房主說了算。中介公司也愿意賣更新的房子，因為這樣可以賣一個好價格。

　　其實，房齡是可以查詢的，但只能在品牌公司才能進行。據22世紀不動產總經理王文香告訴記者，自去年起，我市二手房交易實施網上備案以后，如果想要查詢，可以在進行網上掛牌后，輸入產權證號，查詢房屋相關信息。但這個查詢只能在擁有密鑰的品牌公司才能進行，也就是說，只有擁有掛牌權的中介公司才能進行網上查詢。

　　如果進行手拉手交易，買方想要查詢，需由賣家帶上產權證等相關證件，到房產交易中心才行。但因涉及查詢費，交通費，一般賣家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。而當雙方簽過買賣合同后，由買家憑合同及土地證上的房產號查詢時，也只是口頭告知，不出示文本證明，而賣家基本都是收到定金甚至首付款后才愿簽買賣合同。另外，買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢，一般也是在簽過合同進入辦貸階段。也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了交易手續后才能到房產局查詢，但這時即使知道真相也為時已晚。

　　房齡應該如何確定

　　那么，二手房的房齡就成為一個謎了嗎？其實還是有一些簡單實用的方法的。比如，可以查看房子的外立面，通過外墻使用的材料可以將房齡猜出十之八九。看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認一下房屋的真實年代，不要隨便聽信房主或中介公司關于房屋年代的介紹。房屋內如果新裝飾過，可以進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難以改變，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

　　買方還可以在與房東簽訂的合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，房東應承擔違約責任。如果在簽訂合同后發現中介在簽訂協議過程中故意隱瞞房屋真實房齡，購房人有權要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者存在惡意隱瞞房屋真實房齡的情況，嚴重損害購房者利益，則購房者有權依據法律的規定變更或解除購房合同，并可要求賠償損失。(作者 鞠培霞)