樓市回暖超預(yù)計(jì)倒逼宏觀調(diào)控

　　-分析

　　樓市回暖超預(yù)計(jì)倒逼宏觀調(diào)控

　　自4月17日“新國十條”出臺(tái),迄今已有5個(gè)多月。但是,到目前為止,號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控新政效果卻依然不明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,8月中國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1個(gè)百分點(diǎn),其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%,高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%。

　　與此同時(shí),調(diào)控的輿論壓力也在日漸增強(qiáng)。8月下旬以來,中央媒體連續(xù)發(fā)文預(yù)警樓市調(diào)控,敦促開發(fā)商盡快降價(jià)銷售。人民日?qǐng)?bào)六發(fā)“二次調(diào)控預(yù)警”,新華社七駁“樓市即將回暖”,語氣強(qiáng)硬,意味深長(zhǎng)。而人民日?qǐng)?bào)近日開展的“2010年網(wǎng)上萬人房?jī)r(jià)問卷大調(diào)查”結(jié)果顯示,超過九成網(wǎng)友對(duì)房?jī)r(jià)不滿意,認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高,有65.4%的調(diào)查對(duì)象呼吁繼續(xù)調(diào)控樓市,而對(duì)樓市調(diào)控的執(zhí)行落實(shí)、監(jiān)管處罰、房地產(chǎn)信息披露和保障性住房建設(shè)推進(jìn)力度等表示不滿的網(wǎng)友更是高達(dá)80%以上。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè),房地產(chǎn)開發(fā)商之所以敢于繼續(xù)堅(jiān)挺房?jī)r(jià),是看到新政執(zhí)行的不徹底性。而眼下樓市回暖跡象明顯,或許將倒逼中央二次調(diào)控政策的出臺(tái)。

　　��樓市回暖 大鱷再次橫行土地市場(chǎng)

　　中秋假期,全國各地樓市成交量回升迅速,超過了許多人的預(yù)計(jì)。中秋節(jié)三天小長(zhǎng)假期間,北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為312套,與上個(gè)小長(zhǎng)假端午節(jié)三天的113套相比,上漲了76.1%。商品房期房更是達(dá)到了618套,相比端午節(jié)三天的168套上漲了2.7倍。

　　在廣州,9月26日亞運(yùn)城項(xiàng)目幾個(gè)銷售點(diǎn)剛開門迎賓,隨即便傳來項(xiàng)目“售罄”的消息。富力盈信大廈和花園酒店兩個(gè)開盤點(diǎn)昨日銷售高達(dá)2000余套,其中在盈信大廈的易居代理點(diǎn)銷售約800套,而合富輝煌代理的1500套也基本搶購一空。如果數(shù)字確證無誤,那么亞運(yùn)城不僅是“中國第一拍”,其銷售業(yè)績(jī)也將創(chuàng)下中國房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。

　　事實(shí)上,調(diào)控多月之后,不僅是樓市回暖,土地市場(chǎng)也正在發(fā)生著某種微妙的轉(zhuǎn)變,房企大鱷們已經(jīng)開始重啟新一輪的土地儲(chǔ)備步伐。梳理8月份以來的土地市場(chǎng)成交情況可以發(fā)現(xiàn),萬科、保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬達(dá)、九龍倉等龍頭房企成為了土地市場(chǎng)上的絕對(duì)贏家。根據(jù)中原的一份最新研究報(bào)告統(tǒng)計(jì),僅萬科一家,8月份里就在深圳、長(zhǎng)沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5公頃,購地金額高達(dá)78億元。而保利、綠地、龍湖、越秀城建、萬達(dá)、九龍倉也是近期多個(gè)地王項(xiàng)目的主角。就連半年以來都未在內(nèi)地土地市場(chǎng)拿地的中海也在西安低調(diào)出手,悄然圈下了44.7萬平方米的土地。

　　對(duì)于這些房企而言,動(dòng)輒數(shù)十億元的土地出讓金,顯然并不成為問題。上半年盡管調(diào)控風(fēng)緊,銀根緊縮,但這幾大房企的現(xiàn)金流情況從報(bào)表上看起來仍不足為慮。它們更需要考慮的是,在下一個(gè)行業(yè)高峰期到來時(shí),能保證自己手頭上有足夠的房子在賣。但不少實(shí)力稍弱的中小房企,甚至包括華遠(yuǎn)這樣的地方性國企在內(nèi),在土地出讓改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的雙重影響下,已經(jīng)被逼游離于土地市場(chǎng)的邊緣。

　　��樓市調(diào)控信號(hào) 第二波調(diào)控或看市場(chǎng)而動(dòng)

　　“可能標(biāo)志著繼去年12月、今年4月之后的第二波調(diào)控或者展開,或者是先聲。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,僅從該通知的標(biāo)題就可看出,相關(guān)內(nèi)容涉及土地和建設(shè)管理,實(shí)際上包括了房地產(chǎn)業(yè)的大部分領(lǐng)域,涉及面甚大,“說是落實(shí)‘國十條’,但半年后才落實(shí),也太不盡責(zé)了吧。所以其傳遞出以信號(hào),更像是開啟第二波調(diào)控。”

　　楊紅旭分析稱,除了發(fā)改委這一負(fù)責(zé)調(diào)控的部門之外,與房地產(chǎn)業(yè)最直接的是四個(gè)條塊的部門:國土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)和央行、財(cái)政稅和國稅總局。近日住建部和銀監(jiān)會(huì)在調(diào)研和督戰(zhàn)個(gè)人房貸,而國土部與住建部此時(shí)又出臺(tái)這一通知。三大部門全都動(dòng)手了,只差一個(gè)傳言試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的財(cái)稅部門,可見調(diào)控風(fēng)聲之緊。

　　楊紅旭表示,第二波調(diào)控的形式有兩種選擇,一種是像“國四條”和“國十條”那樣,由國務(wù)院發(fā)文,動(dòng)作很大,是一攬子政策；另一種是幾大關(guān)鍵部門出臺(tái)幾個(gè)通知,在重點(diǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)調(diào)控。由于現(xiàn)在只是房?jī)r(jià)跌不動(dòng)了,還沒到全面上漲的階段,所以國務(wù)院發(fā)文的時(shí)間窗口未到。因此暫且讓兩部委出政策,以試探市場(chǎng)反應(yīng)。

　　此前,就有媒體報(bào)道,從9月中旬開始,住建部、銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合檢查組,對(duì)主要一線城市第二套住房貸款政策的執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行檢查。而據(jù)消息人士透露,國慶節(jié)前可能還有一個(gè)八部委聯(lián)合下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控文件出來。“如果真是這樣,中央調(diào)控房?jī)r(jià)的決心之大,真的超出了大部分業(yè)內(nèi)人士的估計(jì)。”楊紅旭說。

　　□記者牛思遠(yuǎn)