首套購房退稅政策或加大房地產調控壓力

　　　日前重慶市發布了“重慶市主城區首次購房財政補助政策”，這無疑會使當前國內房地產調控面臨政策調整的不小壓力，可能會刺激國內房價重新恢復性上漲，并將進一步強化市場不再相信房價會真跌的預期。

　　當前國內房地產調控正處于敏感時點，重慶市卻于日前出人意料地發布了“重慶市主城區首次購房財政補助政策”，這令市場頓生疑義，認為這項政策的出臺很可能會給當前房地產調控造成一定的負面影響。

　　根據重慶市出臺的“主城區首次購房財政補助政策”的主要內容來看，從2008年12月1日起，重慶主城10區首次（含改善型）按揭購房者，同時在10區內繳納個稅的購房產權人，根據所繳納的個稅額度將享受財政補貼優惠。財政補助方式和計算如下：從購買住房并支付按揭本息的首月起連續12個月止為一個補助年度，在補助年度內，以實際繳納的個人所得稅的40%為限。高于按揭本息的，按按揭本息額度給予補助；低于按揭本息的，按個人所得稅40%的額度給予補助。總累計補助金額不得超過住房總價的30%。

　　其實，這項政策就是“購房退稅政策”，屬于一項房地產刺激政策，只是這次強調了面向首套（含改善型）購房者才能退稅而已。這讓人想起1998年上海市曾在全國率先推出為期5年的“購房退稅”政策，結果是刺激了當時上海房地產市場的復蘇與回暖。但是，在當前重慶房地產市場并非低迷的情況下推出此項政策，是否會引起今后重慶市住房銷量與房價重啟恢復性快速上漲之勢？

　　這種擔憂有一定理由。因為，享受這項政策的一個必要前提是首套（含改善型）購房退稅與個人繳納所得稅額度密切相關。但由于大部分本地居民的個人所得稅繳納額度并不高，他們或已擁有住房，或是即便有財政補貼也買不起首套（含改善型）住房，結果真正能享受這一優惠政策的主體人群并不是本地居民，而是外來有能力的首套購房者。從這個角度分析，這一政策與鼓勵普通居民的自主性購房需求、抑制或打擊投機性購房需求的政策預期目標還相差較遠，但與當年上海市實施的“購房退稅”政策效果卻非常相近。

　　特別值得關注的是，這項“首套購房退稅政策”的出臺與實施，很可能使當前國內房地產調控面臨政策調整的不小壓力。

　　首先，從表面上看，這次重慶市推出的“主城區首次購房財政補助政策”僅僅是針對首套（包括改善型）購房者實施退稅政策，似乎市場影響不會太大。但以筆者之見，這一政策一旦落實，很可能會觸發重慶市住房銷量的上升和房價的重新上漲。

　　因為，按規定首套（含改善型）購房的財政補貼累計總額不超過住房總價的30%，也就是說，按目前房價購房可獲得30%的超額溢價，假定日后房價下跌30%，現在購房也不存在什么風險。這等于是向市場發出了當前國內房價調整或下跌空間已被封殺的強烈信號。在一定程度上，這將導致剛性需求者不再相信房價還會繼續調整，只能被迫入市，由此引發房價的止跌回穩，最終可能會刺激房地產投資或投機性需求的再度回升，并引發房價的重新恢復性上漲。

　　所以，鑒于當前國內房價本來就沒有出現過像樣的調整，重慶市推出這樣的房地產刺激政策，透過“刺激剛性需求入市→推動投資或投機性需求大幅回升→住房銷量回升和房價恢復性上漲”的影響路徑，很可能會刺激當前國內房地產市場的復蘇與回暖。一旦房價“不跌反漲”甚至出現一定幅度的報復性上漲，勢必對當前房地產調控將構成很大壓力。

　　其次，重慶市此次推出的“首套（含改善型）購房退稅”政策，使得本來就不太穩定的市場預期變得更加敏感，特別是不再相信房價會真跌，從而會動搖或消解市場對當前房地產調控的信心與耐心。

　　之所以這么說，是因為這次延續近半年的房地產調控效果距離市場的基本預期還有一段差距，人們似乎已經看不到房價真跌的可能性，反而卻聽到了要求放緩房地產調控的弦外之音。盡管國家反復強調要堅持房地產調控不放松，但市場等來的卻是個別地方政府變相推出的房地產刺激政策，這預示了當前房地產調控正遭遇來自多方面的夾擊。

　　更重要的是，鑒于以往執行購房退稅政策會刺激房地產市場不斷回暖，“首套（含改善型）購房退稅”政策有可能會攪亂當前市場預期，導致市場可能不再信任“史上最嚴厲房地產調控”，這將給當前房地產調控構成挑戰與壓力。　作者張國紅系上海海關學院教授