首套購房退稅政策或加大房地產(chǎn)調(diào)控壓力

　　　日前重慶市發(fā)布了“重慶市主城區(qū)首次購房財政補助政策”，這無疑會使當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控面臨政策調(diào)整的不小壓力，可能會刺激國內(nèi)房價重新恢復(fù)性上漲，并將進(jìn)一步強化市場不再相信房價會真跌的預(yù)期。

　　當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控正處于敏感時點，重慶市卻于日前出人意料地發(fā)布了“重慶市主城區(qū)首次購房財政補助政策”，這令市場頓生疑義，認(rèn)為這項政策的出臺很可能會給當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控造成一定的負(fù)面影響。

　　根據(jù)重慶市出臺的“主城區(qū)首次購房財政補助政策”的主要內(nèi)容來看，從2008年12月1日起，重慶主城10區(qū)首次（含改善型）按揭購房者，同時在10區(qū)內(nèi)繳納個稅的購房產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)所繳納的個稅額度將享受財政補貼優(yōu)惠。財政補助方式和計算如下：從購買住房并支付按揭本息的首月起連續(xù)12個月止為一個補助年度，在補助年度內(nèi)，以實際繳納的個人所得稅的40%為限。高于按揭本息的，按按揭本息額度給予補助；低于按揭本息的，按個人所得稅40%的額度給予補助。總累計補助金額不得超過住房總價的30%。

　　其實，這項政策就是“購房退稅政策”，屬于一項房地產(chǎn)刺激政策，只是這次強調(diào)了面向首套（含改善型）購房者才能退稅而已。這讓人想起1998年上海市曾在全國率先推出為期5年的“購房退稅”政策，結(jié)果是刺激了當(dāng)時上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇與回暖。但是，在當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場并非低迷的情況下推出此項政策，是否會引起今后重慶市住房銷量與房價重啟恢復(fù)性快速上漲之勢？

　　這種擔(dān)憂有一定理由。因為，享受這項政策的一個必要前提是首套（含改善型）購房退稅與個人繳納所得稅額度密切相關(guān)。但由于大部分本地居民的個人所得稅繳納額度并不高，他們或已擁有住房，或是即便有財政補貼也買不起首套（含改善型）住房，結(jié)果真正能享受這一優(yōu)惠政策的主體人群并不是本地居民，而是外來有能力的首套購房者。從這個角度分析，這一政策與鼓勵普通居民的自主性購房需求、抑制或打擊投機性購房需求的政策預(yù)期目標(biāo)還相差較遠(yuǎn)，但與當(dāng)年上海市實施的“購房退稅”政策效果卻非常相近。

　　特別值得關(guān)注的是，這項“首套購房退稅政策”的出臺與實施，很可能使當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控面臨政策調(diào)整的不小壓力。

　　首先，從表面上看，這次重慶市推出的“主城區(qū)首次購房財政補助政策”僅僅是針對首套（包括改善型）購房者實施退稅政策，似乎市場影響不會太大。但以筆者之見，這一政策一旦落實，很可能會觸發(fā)重慶市住房銷量的上升和房價的重新上漲。

　　因為，按規(guī)定首套（含改善型）購房的財政補貼累計總額不超過住房總價的30%，也就是說，按目前房價購房可獲得30%的超額溢價，假定日后房價下跌30%，現(xiàn)在購房也不存在什么風(fēng)險。這等于是向市場發(fā)出了當(dāng)前國內(nèi)房價調(diào)整或下跌空間已被封殺的強烈信號。在一定程度上，這將導(dǎo)致剛性需求者不再相信房價還會繼續(xù)調(diào)整，只能被迫入市，由此引發(fā)房價的止跌回穩(wěn)，最終可能會刺激房地產(chǎn)投資或投機性需求的再度回升，并引發(fā)房價的重新恢復(fù)性上漲。

　　所以，鑒于當(dāng)前國內(nèi)房價本來就沒有出現(xiàn)過像樣的調(diào)整，重慶市推出這樣的房地產(chǎn)刺激政策，透過“刺激剛性需求入市→推動投資或投機性需求大幅回升→住房銷量回升和房價恢復(fù)性上漲”的影響路徑，很可能會刺激當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇與回暖。一旦房價“不跌反漲”甚至出現(xiàn)一定幅度的報復(fù)性上漲，勢必對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控將構(gòu)成很大壓力。

　　其次，重慶市此次推出的“首套（含改善型）購房退稅”政策，使得本來就不太穩(wěn)定的市場預(yù)期變得更加敏感，特別是不再相信房價會真跌，從而會動搖或消解市場對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的信心與耐心。

　　之所以這么說，是因為這次延續(xù)近半年的房地產(chǎn)調(diào)控效果距離市場的基本預(yù)期還有一段差距，人們似乎已經(jīng)看不到房價真跌的可能性，反而卻聽到了要求放緩房地產(chǎn)調(diào)控的弦外之音。盡管國家反復(fù)強調(diào)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但市場等來的卻是個別地方政府變相推出的房地產(chǎn)刺激政策，這預(yù)示了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控正遭遇來自多方面的夾擊。

　　更重要的是，鑒于以往執(zhí)行購房退稅政策會刺激房地產(chǎn)市場不斷回暖，“首套（含改善型）購房退稅”政策有可能會攪亂當(dāng)前市場預(yù)期，導(dǎo)致市場可能不再信任“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控”，這將給當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成挑戰(zhàn)與壓力。　作者張國紅系上海海關(guān)學(xué)院教授