樓價降了沒 今年金九銀十該不該買房？

　　根據房產數據統計，8月份廣州十區二縣級市一手住宅成交面積達到62.8萬平方米，環比大漲49.2%，均價為11086元/平方米，環比漲了7.5%；銷聲匿跡半年的“日光盤”又重現市場。

　　已經進行了5個月的樓市宏觀調控正面臨著尷尬局面：經歷了短暫的淡季后，近兩個月，一線城市的回暖勢頭非常迅猛。于是，有關樓市宏觀調控將“無功而返”的說法甚囂塵上。樓市真的已經回暖了嗎？今年的“金九銀十”該不該出手買房？在日前房博會網易房產舉辦的論壇上，專家給出了一致的觀點：房價還會漲！

　　樓價降了沒？

　　市場上有說法認為，4月份的調控不力，樓市并沒有降價，開發商和購房者兩相僵持，因此量跌價不跌。而合富輝煌首席市場分析師黎文江指出，目前廣州樓市最準確的情況是成交量回暖了，但價格已經有所下調。

　　根據房產數據統計，8月份廣州十區二縣級市一手住宅成交面積達到62.8萬平方米，與新政實施前的4月份相比，成交量有30%的上揚。而8月份廣州樓市均價為11086元/平方米，比新政出臺前的價格下調了10%。“我們之前已經預測過，新政出臺后，只要房價下調10%，成交量就會上來。”因此，黎文江認為目前的狀況非常符合市場邏輯。

　　黎文江分析認為，現在中小戶型、中低價位和外圍區域的樓盤的成交量都分別占了總量的八成。“我們可以判斷，首次置業和用于置業的改善型買家，通常選擇中低戶型和中低價位，而這種價位大部分是在外圍區域。從這些角度來判斷，目前樓市的回暖是有堅實的基礎的回暖。”

　　中原地產項目部副總經理黃韜提出不同的意見。他認為，廣州的樓價并沒有下降。“有部分郊區樓盤售價下降10%，但整體來說，從8月份開始，樓價不但沒有回到之前的位置，反而有所上漲。”同時，黃韜認為這種情況應該會持續到10月份。“目前購房者還是可以出手的，有貨要推的開發商也可盡快去賣，但之后的情況還是要看國家政策和態度。”

　　頤和地產副總裁趙永爽則認為，調控的確是有效果和作用的，“真正好價格的房子都出來了”。他指出，8月份的成交量其實是4月份成交量的體現，但還沒有達到去年的水平。

　　現在入市嗎？

　　目前的樓市調控政策是否到頭？樓價還漲不漲？

　　“城市化進程、城市建設的發展和GDP上升，推動房價一直上升。我個人判斷，GDP不降到8%以下，房價是不會降的。但是，由于銀行的信貸政策，政府保障房建設等因素抑制部分的投資需求，導致房價不會漲得很快。”黎文江認為，房價的升降有自身的規律，非人為可以控制，而政府也不適合過多干預房價，要降價不能完全寄望于國十條。另外，國家再出二次調控的機會也不大。

　　不過，黎文江認為，今年房地產稅加息的政策有可能會出臺。

　　8月份樓市成交反彈，專家們普遍認為出手者多為改善型或投資型買家。“首次置業者對目前一手房價的承受力已經非常低了，中低價位的房子數量不多，而且都比較遠，對于剛性需求的首次置業者不合適。”黃韜認為，多次置業者和投資型買家是現在樓價的支撐。“我接觸過一些經銷商，將10億元的資本轉移投資房地產；還有部分企業家將部分廠房減量甚至關閉來投資房產。”

　　“樓市接下來的形勢非常嚴峻，應該說這么早回暖的態勢會導致很多不利因素出現。”黃韜認為，雖然從數字上看，目前市場供過于求，但需求量集中在一些配套比較完善的板塊上，而供應量則集中在一些偏遠地區和配套未完善的新盤里，這其中構成矛盾。黃韜預測實際上需求的不對等性會造成房價繼續上漲。

　　目前是不是抄底時機？黃韜指出，目前房價還沒有見底，更遑論抄底。市場上值得思考的問題，應該是當下樓市回漲的周期會有多長，過了10月之后應該怎樣應對。

　　專家支招 現階段買什么房？

　　黎文江：雅居樂、華南碧桂園等企業在番禺、增城、從化和花都等地區都有不少的存貨，價格比較低，買家可以去淘貨。另外，開新盤和推尾貨時，盡管叫價會高，但一般來說討價還價空間挺大，買家會有驚喜。

　　趙永爽：地鐵上蓋樓盤，尤其是地鐵線路交匯點附近的樓盤有升值空間，應該買；一些大型的樓盤會有折扣；不能依賴媒體和專家的意見，要自己觀察思考房子的保值增值能力，還要考慮尾貨率能否抄到底。想買品牌就選擇亞運城，想享受休閑首推花都，想保值增值就買老城區的房子。(趙燕華)