樓市冷暖未定 長沙開發商大量儲備土地

　　事實上，當樓市“回暖”的判斷見諸各大媒體報章時，開發商并不是很高興。因為在他們看來，在8月13日和8月21日李克強副總理8天之內兩提房地產調控的時候，出現了樓市回暖的現象無疑是引發第二輪調控的危險信號。大多數房地產學者、專家都認為樓市已出現回暖的跡象。然而與這些房地產業內的學者專家不同的是，擔負著下半年銷售重任的房地產開發商、代理機構反而不認同樓市回暖這個判斷，“低調”已經成為他們的共識。這似乎令樓市變得越來越撲朔迷離。一邊，是購房者前赴后繼地奔向各個售樓部，而另一邊，則是愈演愈烈的加息傳聞以及中央政府屢次“堅持調控決不放松”的強硬姿態。

　　到達一個微妙時刻

　　“完全看不懂這個市場。不僅僅中心區樓盤，最近別墅銷售也極好。”湖南保利地產營銷總監雷東輝說。這顯然與4月政策預期的 房地產 市場截然兩樣。在國務院頒布史上最嚴厲調控政策的國十條后，樓市成交量首當其沖下跌，此后的5-7月，各地成交量繼續大幅下滑，但是價格并沒有明顯下跌。而8月的逆勢上漲，使得政府層顯然有些尷尬。“房地產價格在此次調控步入不跌反漲的怪圈，讓不少人對政策預期放松。”融科·東南海營銷總監曾志舜說。更令人不安的，還有開發商拿地的熱情。就在8月，長沙兩塊土地拍賣出現競價超100次的場景，韶山南路一地塊競價更高達323次。

　　回暖真的來了么？似乎并沒有那么樂觀。政府層的態度，這一次顯然更加堅決。8月21日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在江蘇常州要求，各地要繼續落實好國務院關于 房地產 調控的政策措施，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調控成果，促進房地產市場長期穩定健康發展。這已經是他8月份的第二次就房地產調控表態。此前的8月13日，李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設時表達了同樣堅決的態度。而進入九月，由于8月CPI到達今年頂峰，關于加息的傳聞愈演愈烈——就在9月16日，受加息傳聞拖累，銀行股“一綠到底”，全面下挫。很明顯的是，目前已經到了一個非常微妙的時刻。

　　控制溫度很重要

　　事實上，“回暖”一詞并沒有統一的定義，業內人士對此有著不同的理解。從房地產新政頒布之初的草木皆兵到現在市場對政策預期的種種猜想，市場對房價走勢依然莫衷一是。一場場口水戰頻頻風生水起然后被強勢壓倒，這背后，多方力量之間的博弈可見一斑。新華都地產總裁助理張帆認為，下半年控制樓市的溫度很重要，如果溫度控制不好的話，就會演變成一場危機，成為壓垮樓市的最后一根稻草。

　　從政策口徑看，一直未曾變化。近段時間住建部、國土部、銀監會三令五申要嚴格落實調控政策，國土部甚至大費周章地為銀監會提供近3000宗閑置用地的黑名單，以限制部分違規開發商的貸款申請。更直接的信號仍然在金融系統。8月22日，在南城某樓盤售樓部，一位營銷負責人坦率地說，“這個月銀行按揭明顯收緊。就算曾是政策較為寬松的北京銀行，都明確了第四套房完全停止放貸。分析家認為，持續近半年的成交低迷將導致四季度房地產企業資金狀況逐漸趨緊，降價促銷的動力會不斷增強，一線城市房價可能繼續震蕩下行。這一輪市場調整現在只是剛剛開始，調控政策的效果還將進一步顯現。”

　決戰或在二三線

　　當中國樓市，以一出跌宕回腸懸疑片的姿態，在人最意想不到的時候給予刺激的時候，對于開發商而言，無論好消息，或者壞消息，最重要的是健康地生存。2010年的恒大，顯然是中國調控年中少有的另類。當銷售量萎縮成為大多數開發商這一年的最新標簽的時候，7月環比上揚的驚人業績，讓所有人側目——究其根本，以二三線城市為深耕方向的恒大，在這一波一線城市“損失慘重”的宏調中，更具樓市話語權。從恒大的軌跡來看，全國市場拓展的理念是“用最少的投入獲最大的產出”，選擇在眾多二線、三線城市發展，這從恒大從廣州對外擴展的時候已經開始——僅長沙一個城市，上半年就為恒大地產集團貢獻了30億元銷售額。

　　恒大，僅僅只是開發商避險的一個典型性案例。事實上，當宏觀調控以一種強硬的姿態進入每個人視線的時候，布局二三線城市，早已是中國房企們的共識。“向二三線城市進軍，尤其不能放過二線城市。”由此引發的二三線城市市場爭奪戰如今仍在持續——不得不承認，布局二三線解救了許多房地產開發商遭遇調控的業績尷尬。但接下來的一個問題是，由于二三線城市土地進入成本的相對低廉，大發展商的開發不約而同選擇了以大量土地儲備為基礎的大盤開發——毫無疑問，長沙是一個最典型的個案。“長沙正在進入一個前所未有的競爭時代，而這個時代的標志是，大盤。”湘江世紀城營銷副總經理薛麗如是說。(記者文潔 實習生 蔡麗夢)