樓市冷暖未定 長沙開發(fā)商大量儲備土地

　　事實上，當(dāng)樓市“回暖”的判斷見諸各大媒體報章時，開發(fā)商并不是很高興。因為在他們看來，在8月13日和8月21日李克強副總理8天之內(nèi)兩提房地產(chǎn)調(diào)控的時候，出現(xiàn)了樓市回暖的現(xiàn)象無疑是引發(fā)第二輪調(diào)控的危險信號。大多數(shù)房地產(chǎn)學(xué)者、專家都認(rèn)為樓市已出現(xiàn)回暖的跡象。然而與這些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的學(xué)者專家不同的是，擔(dān)負著下半年銷售重任的房地產(chǎn)開發(fā)商、代理機構(gòu)反而不認(rèn)同樓市回暖這個判斷，“低調(diào)”已經(jīng)成為他們的共識。這似乎令樓市變得越來越撲朔迷離。一邊，是購房者前赴后繼地奔向各個售樓部，而另一邊，則是愈演愈烈的加息傳聞以及中央政府屢次“堅持調(diào)控決不放松”的強硬姿態(tài)。

　　到達一個微妙時刻

　　“完全看不懂這個市場。不僅僅中心區(qū)樓盤，最近別墅銷售也極好。”湖南保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)雷東輝說。這顯然與4月政策預(yù)期的 房地產(chǎn) 市場截然兩樣。在國務(wù)院頒布史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策的國十條后，樓市成交量首當(dāng)其沖下跌，此后的5-7月，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但是價格并沒有明顯下跌。而8月的逆勢上漲，使得政府層顯然有些尷尬。“房地產(chǎn)價格在此次調(diào)控步入不跌反漲的怪圈，讓不少人對政策預(yù)期放松。”融科·東南海營銷總監(jiān)曾志舜說。更令人不安的，還有開發(fā)商拿地的熱情。就在8月，長沙兩塊土地拍賣出現(xiàn)競價超100次的場景，韶山南路一地塊競價更高達323次。

　　回暖真的來了么？似乎并沒有那么樂觀。政府層的態(tài)度，這一次顯然更加堅決。8月21日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在江蘇常州要求，各地要繼續(xù)落實好國務(wù)院關(guān)于 房地產(chǎn) 調(diào)控的政策措施，切實增加住房有效供應(yīng)，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。這已經(jīng)是他8月份的第二次就房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)。此前的8月13日，李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時表達了同樣堅決的態(tài)度。而進入九月，由于8月CPI到達今年頂峰，關(guān)于加息的傳聞愈演愈烈——就在9月16日，受加息傳聞拖累，銀行股“一綠到底”，全面下挫。很明顯的是，目前已經(jīng)到了一個非常微妙的時刻。

　　控制溫度很重要

　　事實上，“回暖”一詞并沒有統(tǒng)一的定義，業(yè)內(nèi)人士對此有著不同的理解。從房地產(chǎn)新政頒布之初的草木皆兵到現(xiàn)在市場對政策預(yù)期的種種猜想，市場對房價走勢依然莫衷一是。一場場口水戰(zhàn)頻頻風(fēng)生水起然后被強勢壓倒，這背后，多方力量之間的博弈可見一斑。新華都地產(chǎn)總裁助理張帆認(rèn)為，下半年控制樓市的溫度很重要，如果溫度控制不好的話，就會演變成一場危機，成為壓垮樓市的最后一根稻草。

　　從政策口徑看，一直未曾變化。近段時間住建部、國土部、銀監(jiān)會三令五申要嚴(yán)格落實調(diào)控政策，國土部甚至大費周章地為銀監(jiān)會提供近3000宗閑置用地的黑名單，以限制部分違規(guī)開發(fā)商的貸款申請。更直接的信號仍然在金融系統(tǒng)。8月22日，在南城某樓盤售樓部，一位營銷負責(zé)人坦率地說，“這個月銀行按揭明顯收緊。就算曾是政策較為寬松的北京銀行，都明確了第四套房完全停止放貸。分析家認(rèn)為，持續(xù)近半年的成交低迷將導(dǎo)致四季度房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況逐漸趨緊，降價促銷的動力會不斷增強，一線城市房價可能繼續(xù)震蕩下行。這一輪市場調(diào)整現(xiàn)在只是剛剛開始，調(diào)控政策的效果還將進一步顯現(xiàn)。”

　決戰(zhàn)或在二三線

　　當(dāng)中國樓市，以一出跌宕回腸懸疑片的姿態(tài)，在人最意想不到的時候給予刺激的時候，對于開發(fā)商而言，無論好消息，或者壞消息，最重要的是健康地生存。2010年的恒大，顯然是中國調(diào)控年中少有的另類。當(dāng)銷售量萎縮成為大多數(shù)開發(fā)商這一年的最新標(biāo)簽的時候，7月環(huán)比上揚的驚人業(yè)績，讓所有人側(cè)目——究其根本，以二三線城市為深耕方向的恒大，在這一波一線城市“損失慘重”的宏調(diào)中，更具樓市話語權(quán)。從恒大的軌跡來看，全國市場拓展的理念是“用最少的投入獲最大的產(chǎn)出”，選擇在眾多二線、三線城市發(fā)展，這從恒大從廣州對外擴展的時候已經(jīng)開始——僅長沙一個城市，上半年就為恒大地產(chǎn)集團貢獻了30億元銷售額。

　　恒大，僅僅只是開發(fā)商避險的一個典型性案例。事實上，當(dāng)宏觀調(diào)控以一種強硬的姿態(tài)進入每個人視線的時候，布局二三線城市，早已是中國房企們的共識。“向二三線城市進軍，尤其不能放過二線城市。”由此引發(fā)的二三線城市市場爭奪戰(zhàn)如今仍在持續(xù)——不得不承認(rèn)，布局二三線解救了許多房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇調(diào)控的業(yè)績尷尬。但接下來的一個問題是，由于二三線城市土地進入成本的相對低廉，大發(fā)展商的開發(fā)不約而同選擇了以大量土地儲備為基礎(chǔ)的大盤開發(fā)——毫無疑問，長沙是一個最典型的個案。“長沙正在進入一個前所未有的競爭時代，而這個時代的標(biāo)志是，大盤。”湘江世紀(jì)城營銷副總經(jīng)理薛麗如是說。(記者文潔 實習(xí)生 蔡麗夢)