樓市成交量提升 自住型買家爆發性入市致回暖

　　成交數據顯示，進入8月份以來，北京、上海、深圳等全國各地樓市出現價量齊升，多數二、三線城市新房成交量也有所增長。在調控政策依舊從嚴的現階段，到底是什么原因導致樓市突然回暖？近日，世聯地產對全國主要城市樓市成交量和價格的實地調查顯示，此次回暖主要由自住型需求的爆發性入市引起，投資型需求仍處于觀望階段。

　　-各地樓市成交量明顯提升

　　“4·15”房地產調控政策出臺后近4個月時間內，全國各地樓市進入量跌價滯的調整階段。而進入8月份以來，成交數據顯示，北京、上海、深圳等全國各地樓市的成交量開始明顯提升。一類城市中，北京、上海、廣州、深圳、杭州主城區成交量環比分別增長25%、45.6%、49.2%、83.7%、65.3%；成交均價也呈現出全線上漲的態勢，漲幅分別達到6.3%、13.8%、7.5%、7.0%、4.2%。多數二、三線城市新房成交量也有所增長。

　　-暢銷戶型主要集中在經濟型戶型

　　世聯地產的調查顯示，此次樓市回暖有兩個特點：首先，是政策面沒有任何放松情況下的回暖。調查顯示，實際上，當前對樓市影響較大的信貸政策仍未放松，各大城市均在從嚴執行二套房貸政策并暫停了三套房貸，尤其是北京、深圳、上海等城市。而在市場資訊層面，“房地產調控將進一步從緊”的論調和聲音也從未斷絕。因此，本次回暖可以說是在政策層面沒有任何放松情況下的回暖。

　　其次，此次回暖主要由自住型需求的爆發性入市引起。調查顯示，當前入市的置業者主要集中于30-40歲這一年齡段，一些企業的高薪白領和中高層管理者、政府公務員以及一些中小企業主是目前購房的主力軍，其中，小兩口家庭置業占據較大比例。投資型需求仍處于觀望階段。而這點，從成交物業類型以90平方米左右的中小戶型為主這一事實中也可見一斑。

　　成交數據顯示，北京、深圳、上海、杭州等城市當前暢銷的戶型主要集中在75-120平方米，如8月份北京銷售火爆的萬科長陽半島、深圳金色沁園、杭州金地自在城等，主力戶型都以總價不是很高的經濟型戶型為主。

　　-觀望氛圍開始松動

　　那么，調控政策依舊從嚴的現階段，到底是什么原因導致樓市回暖？調查中發現，購房者對政府宏觀調控缺乏耐心是重要原因之一。目前，各地購房者對于調控后市的預期開始轉變，由下跌漸漸轉為上漲，觀望的氛圍開始松動，入市步伐開始加快。由于2008年宏觀調控后2009年房價的報復性反彈，使得當前購房者對后市房價預期發生變化，在當前還有購買力的情況下，盡快入市以免將來因房價上漲而失去買房的機會。

　　同時，調查中也發現，各地開發商對于后市也開始普遍看好，面對與2008年基調相同的調控政策，開發商從心理上已經產生了免疫力，加上積累了許多應對調控的對策經驗，降價動力不大。同時，開發商開始順勢而為，調控初期通過低于市場預期入市營造氛圍，制造熱銷后逐步上調房價，利用購房者買漲不買跌的心理，逐步走出成交停滯狀態。

　　此外， 十一國慶節，一直都是中國的傳統婚期，傳統結婚先買房的觀念，更是深入人心，所以，調查中發現，婚房需求入市成為成交量回暖的動力之一。而與此同時，城市更新帶來的城市軟件環境及硬件設施的提升，在一定程度上支撐了房價的上漲；而各地積極開展的三舊改造也擠出了一批置業需求。(余美英)