金九過半樓市成交放量 房價堅挺后市走向敏感

　　記者 李佳鵬 王濤 北京報道

　　9月19日，為期四天的2010北京秋季房地產展示交易會落幕，組委會提供的數據(均為意向成交數據)顯示，新政后北京樓市成交量正大幅回升，成交總套數達2208套，成交總金額為27.02億元，人流量11.22萬人次。

　　不僅北京樓市成交火爆，記者發現，“金九”過半多個城市樓市成交開始出現放量跡象，而房價依然居高不下，部分業主和開發商受成交放量刺激反而增加了提價和不降價的底氣。

　　接受《經濟參考報》記者采訪的業內人士認為，隨著博弈的深化，樓市調控開始步入關鍵敏感期，如果成交放量再次帶動房價走強將令樓市調控承受較大壓力，圍繞信貸、土地等方面可能會有新政出臺。

　　回升

　　“金九”過半多城市成交放量

　　“金九”伊始，全國多個城市出現樓市成交放量的跡象。中國指數研究院的統計顯示，9月6日至12日監測的35個城市樓市交易情況顯示，這一周多個重點城市成交量連續上漲。其中，北京、大連和三亞成交面積環比漲幅都在70%以上，僅少數城市成交量環比下降。10個重點城市中，僅上海、重慶和天津環比下跌，其他城市成交面積均環比上升，其中北京升幅達72.47%，剔除保障性住房后，升幅仍在20%左右。

　　另據“鏈家地產”市場研究部統計，9月上半月，全國八個城市(成都、大連、青島、天津、廣州、蘇州、上海、深圳)的主要成交數據中上升明顯的是廣州、蘇州、深圳三個城市，廣州的環比上升幅度為37%，同時比8月份上半月的成交量多出1倍多。9月上半月廣州市商品房成交量達到5494套。其中，9月9日成交554套，達到了8月份以來單日成交量的最高值。而且，9月上半月，廣州有10天的日成交量在300套以上。

　　同期，蘇州上漲的環比也達到了28%，深圳的成交上漲環比為18%。其余城市的環比上漲幅度在2%至7%之間，只有上海9月上半月成交量環比有所下降。如果與8月份上半月相比，8個城市的成交量上升明顯。廣州上升的幅度最大，而其他城市的上升幅度均在30%以上。

　　杭州某知名房地產公司資深人士向《經濟參考報》記者透露，剛剛過去的一周內(9月13至18日)，杭州一手房日成交量以每天60%左右的速度增長，17日達到450套左右。9月份到現在的成交量已逾5000套，預計整個9月成交量會達到7000至8000套。

　　“鏈家地產”首席分析師張月認為，9月份的成交量繼續上漲是市場的正常的發展趨勢，由于經過8月份成交的上漲，9月份市場的需求繼續增加，促使更多的觀望人群采取購買行動，因此9月份的成交在逐漸地增長。根據目前9月份整體的市場環境，仍然存在繼續上升的潛力。如果按照8月份成交的趨勢，9月份下半月，各城市的成交將會繼續穩步上升，或將達到新政后成交的最高值。

　　記者了解到，隨著市場對調控政策的逐步消化，國內樓市剛性需求開始釋放，房價下調預期明顯減弱。6月以來，5大一線城市二手住宅成交量持續回升。據中原領先指數系統數據顯示，截至8月底，5大城市二手住宅成交面積較5月低谷期增加100%至250%之多。其中，廣州、深圳、天津8月二手住宅成交量已接近2009高峰期的月均水平。其中，深圳8月二手住宅成交90萬平方米，為2009年月均水平的94%；廣州和天津分別相當于2009年月均水平的98%和95%。

　　中原集團研究中心經理瞿安新認為，在經歷國內嚴厲調控政策以及購房者持續觀望之后，在政策并未有任何松動的情況下市場成交量就快速回升，且有加劇嫌疑，主要原因還是市場剛性需求再度釋放。預計9月各地二手住宅市場成交量將依然保持活躍。

　　堅挺

　　房價依然居高不下

　　目前，部分業主受成交放量的刺激心態開始發生變化。記者從中原地產獲悉，隨著成交量的反彈，業主對后市信心開始增強，掛牌價格下調比重下降，議價空間縮小，甚至出現小部分業主調高報價的情況。這從一組數據中可以看出端倪，根據中原地產二手房源掛牌價格環比變化情況統計顯示，北京5月為-2.60%、6月為-1.90%、7月為-1.40%、8月為-0.90%；上海5月為-1.20%、6月為-0.90%、7月為-0.70%、8月為0.20%。

　　張月告訴記者，近期樓市比較活躍，成交量上漲的同時局部區域出現了部分樓盤調高價格或二手房業主調高價格的現象。雖然迄今為止這些調高價格的樓盤幾乎都無人問津，但是在未來成交繼續增長的情況下，部分剛性需求可能因為恐慌程度加深而去購買這些調價樓盤，從而造成成交價格在當今相對高位的基礎上繼續回升，甚至達到調控前水平。

　　亞豪機構統計顯示，截至18日，北京9月成交均價為19897元/平方米，盡管環比8月同期略降了4個百分點，但同比去年同期14002元/平方米的成交價格，上漲幅度超出了四成之多。

　　上述杭州房地產公司資深人士介紹說，雖然部分樓盤有一些讓利活動但房價依舊堅挺。他認為，現在和2009年5、6月份情形相似，經過此前幾個月的成交量攀升之后，庫存被大量消耗，已手握大量回款的開發商會趁勢提價，購房者也不得不被動地隨行就市，隨后房價強勁上漲。“即使9、10月份維持300套左右的日成交量，庫存仍會被大量消耗，屆時如果沒有新的政策出臺，房價會很快出現上漲態勢。”

　　在他看來，開發商之所以有底氣提價，除了手里有回款心里不慌之外，一個很重要的原因是現行調控并沒有從根本上完全卡緊資金鏈。“雖然二套房貸等措施收緊了銀行信貸流往房地產市場最便捷的通道，但銀行信貸還是會通過其他渠道往房地產領域流。”再者長期看好的收益率，也使越來越多的投資客愿意重新返回樓市進行投資。“現在看來，無論是開發商還是投資客都對未來樓市持比較樂觀的預期。”另外對于普通購房者來說，成交量的大幅回升和房價的居高不下，會因擔心房價出現新一輪報復性反彈而入市。

　　走向

　　樓市調控步入關鍵敏感期

　　隨著樓市博弈的繼續，樓市調控也開始步入關鍵敏感期。對于后續調控，多數業內人士認為，調控效果尚未全面顯現，如果房價依然居高不下，后續調控將會繼續發力。不過也有觀點認為，目前出臺第二輪調控的可能性不大。

　　亞豪機構副總經理高姍接受《經濟參考報》記者采訪時說，盡管目前決策層一再強調不會放松樓市調控政策，但是在政策緊密執行期內成交量卻還是出現了快速反彈，同時，4月調控以來各月成交價格起伏不定，9月前期盡管環比回落，但仍創下了調控之后的第二高度，且同比去年同期保持高幅度上揚之勢。市場的種種表現，均顯示出前期調控政策對市場的影響力與控制力正在逐步趨弱，目前樓市調控尚未實現預期效果，價格在跌宕中還在上行，成交卻已提前回暖，投資型購房者卷土重來，在決策層企穩前提下，樓市的復蘇有可能成為引發新一輪打壓政策出臺的信號。

　　高姍認為，具體政策可能包括進一步收緊購房信貸條件來限制需求、擠壓開發商現金流迫使其低價出貨、增加供地打擊囤地加大市場供給等，如果決策層推出更加嚴厲政策，那么樓市反彈勢頭很難延續，成交量很可能二次探底，房地產市場終將由量降過渡到價跌，回歸理性。

　　張月也認為，從目前市場的表現來看，此輪調控的目的還沒有達到，再結合國內外經濟發展的情況分析，預計此輪調控不會出現類似于2008年因為經濟發展出現巨大變動而被迫松動的情況。因此，雖然具體調控持續時間無法估計，但是可以預計的是，只有在房地產市場價格長期平穩時，調控政策才有可能放松。

　　張月表示，如若繼續出臺新政，新政的目的則很可能是兩個方面：一方面，繼續促進存量放量，增大供給；另一方面，控制樓市資金的流入和流出。這兩方面所對應的具體政策可能是出臺空置稅、房產稅、加息，繼續縮緊信貸，限制其他行業對房產的資金投入比例，控制房產企業資金流等。

　　嚴格清算土地增值稅也是一種可能。美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，土地增值稅清算政策如嚴格執行會在一定程度上對開發商的資金鏈造成壓力。中建下屬一房地產開發公司人士向記者透露，提高預征率已經使部分開發商有點措手不及了，一旦嚴格清算很可能會使開發商不得不壓縮利潤空間降價銷售，“最近這方面的風聲還是挺受關注的”。

　　21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，從目前情況看，出臺第二輪調控的可能性不大。“畢竟國家的目的，是想遏制房價過快上漲的勢頭，整個房地產行業實現平穩發展，并不是要打壓這個行業。”

　　但林蕾也表示，如果市場在近期內出現強勢反彈，也不排除第二輪調控的可能性。她認為，如果真的有第二輪調控的話，可能會更多的從金融層面入手，例如房地產預售款的資金監管、房地產投機去杠桿化等等。另外，考慮到政策的延續性，再次動用行政性手段調控的可能性不大。