樓市調控緊盯房價變化 (2)

　　國家發改委在公布36個城市房價時曾指出：從7月份的房價變化看，一線城市房地產市場量跌價滯，房價走勢趨穩，對市場變化反應較為靈敏的存量房價格出現回落。但近期部分二、三線城市新建商品房價有所上漲，多數城市平穩，部分城市漲幅較大。

　　由此看來，房價不跌，則調控不止。問題的關鍵是，房價跌多少才能讓中央滿意？這其實是無法量化的，但還是可以有些大概的衡量目標。上一輪全國房價下跌，從2008年8月至2009年2月，全國70個城市房價指數連續7個月環比下跌，雖然每個月的跌幅都沒超過0.5%，累計跌幅只有1.9%，但已達到國家不愿承受的程度。當然，彼時國家更擔心宏觀經濟過度低迷。

　　若以此類推，在當前宏觀經濟增幅正在下滑，而回落速度不可能超過2008年下半年和2009年一季度的情況下，國家可以忍受或希望70個城市房價環比下跌半年左右，也即跌至明年一季度，這樣基本就能達到預期目標了。至于跌幅，按照我國房地產市場的現狀，不可能出現較大跌幅，累計環比跌幅達到2%左右就差不多了。

　　當然，必須考慮區域差異性。本輪調控主要是抑制部分房價過高、房價上漲過快的城市，所以就房價指數而言，一線城市的跌幅應明顯大于全國平均水平。7月份70個城市房價環比持平，而上海則下跌0.6%，反映出一線城市和部分二線城市的房價調整幅度大于其它城市。若以同質樓盤價格相衡量，全國住宅價格應出現10%左右的跌幅，而高房價城市則應出現20%左右的跌幅，才能算得上基本達到調控目標。近幾個月商業銀行反復進行房價下跌30%的壓力測試，從一個側面說明了中央意圖。

　　所以，至明年一季度之前，一線城市和部分二線城市的房價應該有所下跌，房地產調控才有可能松動。如果接下來幾個月，房價不跌反漲，則極有可能招致新的調控政策的打壓。比如，近段時間，國家發改委、重慶市、上海市等皆有研究推出房產稅的媒體報道，這就是很重要的一個“備用政策”。