房價不降天理難容 調(diào)控新政蓄勢待發(fā)

　　樓市博弈的關(guān)鍵期，中央高層再次表明調(diào)控的決心。

　　此間觀察家指出，在歷經(jīng)半年嚴(yán)厲調(diào)控之后，在進(jìn)入10月這一半年“窗口期”時若房價依然高價堅挺，則實屬“天理不容”。所謂“天理”，其一為中央政府一以貫之的調(diào)控決心；其二為廣大民眾對天價樓市的洶涌民意；其三為房地產(chǎn)行業(yè)特殊運行周期。無論是否“金九銀十”，是到了虛高的房價松動的時候了。

　　在近日召開的達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇上，國務(wù)院總理溫家寶再次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房價，抑制投資投機(jī)性需求，將完善土地、財稅、金融等政策，加快建立長效機(jī)制。與此同時，針對外界有關(guān)樓市調(diào)控會誤傷國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)疑，國家統(tǒng)計局局長馬建堂此間明確回應(yīng)，房地產(chǎn)的調(diào)控對中國經(jīng)濟(jì)不會產(chǎn)生重大影響；而國際貨幣基金組織特別顧問朱民也指出，國內(nèi)房地產(chǎn)金融沒有形成系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　樓市調(diào)控聲聲急，市場卻是另一番景象。8月份，全國各地樓市開始出現(xiàn)量價齊升的轉(zhuǎn)暖跡象，進(jìn)入9月回暖態(tài)勢愈加明顯。以北京為例，截至14日，北京期房網(wǎng)簽中的住宅成交5244套，已經(jīng)占到8月成交量的94%。但成交量的回暖難掩房價仍在高位運行的態(tài)勢。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，北京9月擬開盤的項目中，開盤價格也屢創(chuàng)新高。這也難怪，在北京16日開幕的秋季房展會上，有市民直呼房價太瘋狂了，仍如海市蜃樓般不可及。

　　擊碎樓市調(diào)控質(zhì)疑

　　國內(nèi)的樓市調(diào)控再次成為達(dá)沃斯論壇熱議的焦點。

　　溫家寶在論壇開幕式的致辭中表示，住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題，穩(wěn)定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責(zé)。“我們要進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求。”

　　在中央高層重申穩(wěn)定房價的同時，馬建堂也首次明確表示，房地產(chǎn)的調(diào)控對中國經(jīng)濟(jì)不會產(chǎn)生重大影響，因為中國房地產(chǎn)業(yè)占中國GDP的比重不是很高。

　　自4月樓市新政出臺以來，有關(guān)樓市調(diào)控是否會影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而導(dǎo)致二次探底的爭議就不絕于耳，調(diào)控中也始終存有的“樓市調(diào)控已到位”、“不宜再出政策”等各式雜音。而上一輪的樓市調(diào)控，也正是由于全球金融危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩而中途“折戟”的。

　　對于有關(guān)調(diào)控可能會引發(fā)國內(nèi)金融風(fēng)險的質(zhì)疑。朱民也指出，中國對房地產(chǎn)整體的銀行貸款只有21萬億元人民幣左右，占整個貸款的比重大概是19%。同時，相對于國內(nèi)25萬億元的居民存款，居民抵押貸款僅是5.6萬億元。“從銀行貸款這個意義上說，它并不占很高的比重，房地產(chǎn)金融沒有形成系統(tǒng)性風(fēng)險。”

　　此前交通銀行發(fā)布的中報稱，該行新一輪房貸壓力測試結(jié)果顯示，即使在房價下降50%的情況下，交行對公房貸(開發(fā)貸款)的不良率僅增加1.6%，對私房貸(按揭貸款)的不良率僅增加1.2%。該行負(fù)責(zé)人表示，這說明即使在極端情況下，不良貸款率受到的影響有限，房貸的總體風(fēng)險可控。

　　低價熱銷難掩高位運行

　　而剛剛過去的8月，盡管調(diào)控政策依然維持從緊狀態(tài)，但隨著部分剛性需求的釋放，各地樓市普遍出現(xiàn)了環(huán)比成交回升的現(xiàn)象，逐漸走出了7月的樓市低谷。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月當(dāng)月，全國商品房銷售面積和銷售額環(huán)比分別增長6.5%和15.2%。

　　進(jìn)入9月，樓市回暖也愈加明顯。以北京為例，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至14日，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了6355套，其中住宅5244套，已經(jīng)占到8月成交量的94%。除去經(jīng)濟(jì)適用房和限價房外的期房住宅總成交量為3641套，超過上月八成的成交量。根據(jù)統(tǒng)計，期房及現(xiàn)房住宅合計成交量4323套，也已達(dá)到8月的78.4%。

　　而二手房方面，全市網(wǎng)簽成交量為7263套，其中住宅成交6797套，分別占到上月成交量的52%和53%。

　　“雖然最近市場的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量在地量上的反彈，這些數(shù)據(jù)的調(diào)整，更多是因為部分剛性需求沒有期待到價格的明顯下調(diào)而倉促入市。”中原地產(chǎn)市場部人士分析認(rèn)為。根據(jù)統(tǒng)計，新政后取得預(yù)售許可證的住宅項目簽約率僅為44.7%，其中九成項目的成交價低于預(yù)期價格，大部分都低于10%-20%，差價最高的近40%。但值得注意的是，數(shù)據(jù)同時顯示，仍有31個樓盤此間呈零成交。這意味著，樓市并非真正“回暖”，房價仍有可能在高位運行，還并未達(dá)到調(diào)控預(yù)期。

　　數(shù)據(jù)也再次印證“回暖”中的房價假象。根據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月北京市預(yù)計開盤項目大幅提高，但開盤價格也屢創(chuàng)新高。比如位于王府井核心地段的豪宅項目霞公府，均價高達(dá)11萬/平方米的高端公寓，一舉刷新了北京高端房價紀(jì)錄；位于朝陽公園西側(cè)的公園地產(chǎn)Park北京，雖然體量不大，但據(jù)消息人士透露其價格也將達(dá)到60000-80000元/平方米。除此之外，遠(yuǎn)洋萬和城、禧瑞都等傳統(tǒng)豪宅項目推出的后期，價格也仍然保持在高位，價格弱市不弱的特征明顯。

　　調(diào)控新政蓄勢待發(fā)

　　在市場出現(xiàn)量升價未降“回暖”假象的同時，樓市調(diào)控的政策層面仍在逐步發(fā)力，首當(dāng)其沖的是對開發(fā)商資金鏈的收緊。

　　雖然三大行澄清了開發(fā)貸停貸的傳聞，但開發(fā)商的貸款卻已趨嚴(yán)。多家大型房地產(chǎn)開發(fā)商公司表示，目前他們的貸款沒有受到很明顯的影響，但相關(guān)的貸款審批異常嚴(yán)格。其中，又以中小型開發(fā)商受此影響最大。為了維持現(xiàn)金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流，不得不轉(zhuǎn)向民間高利貸。與此同時，在北京等地的個人按揭貸款也再度收緊，八成銀行已取消首套房七折利率，現(xiàn)在都在八五折左右。

　　而此前北京擬出臺商品房預(yù)售款監(jiān)管的政策，目前的征求意見階段也已結(jié)束，有望近日出爐，將規(guī)定開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44363億元，同比增長35.0%，但國內(nèi)貸款、定金和預(yù)收款以及個人按揭貸款的增速在放緩，企業(yè)自籌資金的比例也再次超過50%的增幅。

　　社會特別關(guān)注的房產(chǎn)稅也漸行漸近。9月7日，工業(yè)和信息化部發(fā)布的《中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行2010年夏季報告》指出，下半年要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中，要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺的合適時機(jī)。而這也是近一個月來，明確提及房產(chǎn)稅征收的第三個部委。上月底，發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。隨后，財政部部長謝旭人在向全國人大作報告時也表示，下半年的一項重要工作就是研究完善合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。這被業(yè)內(nèi)解讀為，若本輪調(diào)控尚未達(dá)到預(yù)期的效果，房產(chǎn)稅的開征將不可避免。

　　“目前有些地方房價還是存在偏高的問題，中央調(diào)控的政策肯定還會繼續(xù)下去。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一建議，在對投機(jī)、投資行為進(jìn)行遏制的同時，也要考慮夾心層的問題，通過建造公租房來滿足老百姓有房的目標(biāo)；另外，一些制度也要完善，包括商品房預(yù)售以及土地征收稅的預(yù)算方面。見習(xí)記者 石俊