房價不降天理難容 調控新政蓄勢待發

　　樓市博弈的關鍵期，中央高層再次表明調控的決心。

　　此間觀察家指出，在歷經半年嚴厲調控之后，在進入10月這一半年“窗口期”時若房價依然高價堅挺，則實屬“天理不容”。所謂“天理”，其一為中央政府一以貫之的調控決心；其二為廣大民眾對天價樓市的洶涌民意；其三為房地產行業特殊運行周期。無論是否“金九銀十”，是到了虛高的房價松動的時候了。

　　在近日召開的達沃斯經濟論壇上，國務院總理溫家寶再次強調穩定房價，抑制投資投機性需求，將完善土地、財稅、金融等政策，加快建立長效機制。與此同時，針對外界有關樓市調控會誤傷國內經濟的質疑，國家統計局局長馬建堂此間明確回應，房地產的調控對中國經濟不會產生重大影響；而國際貨幣基金組織特別顧問朱民也指出，國內房地產金融沒有形成系統性風險。

　　樓市調控聲聲急，市場卻是另一番景象。8月份，全國各地樓市開始出現量價齊升的轉暖跡象，進入9月回暖態勢愈加明顯。以北京為例，截至14日，北京期房網簽中的住宅成交5244套，已經占到8月成交量的94%。但成交量的回暖難掩房價仍在高位運行的態勢。最新公布的數據顯示，北京9月擬開盤的項目中，開盤價格也屢創新高。這也難怪，在北京16日開幕的秋季房展會上，有市民直呼房價太瘋狂了，仍如海市蜃樓般不可及。

　　擊碎樓市調控質疑

　　國內的樓市調控再次成為達沃斯論壇熱議的焦點。

　　溫家寶在論壇開幕式的致辭中表示，住房問題既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題，穩定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責。“我們要進一步規范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制，抑制投資投機性需求，引導市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設，發展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結構，滿足多層次的住房需求。”

　　在中央高層重申穩定房價的同時，馬建堂也首次明確表示，房地產的調控對中國經濟不會產生重大影響，因為中國房地產業占中國GDP的比重不是很高。

　　自4月樓市新政出臺以來，有關樓市調控是否會影響國內經濟，進而導致二次探底的爭議就不絕于耳，調控中也始終存有的“樓市調控已到位”、“不宜再出政策”等各式雜音。而上一輪的樓市調控，也正是由于全球金融危機的爆發，導致國內經濟增速放緩而中途“折戟”的。

　　對于有關調控可能會引發國內金融風險的質疑。朱民也指出，中國對房地產整體的銀行貸款只有21萬億元人民幣左右，占整個貸款的比重大概是19%。同時，相對于國內25萬億元的居民存款，居民抵押貸款僅是5.6萬億元。“從銀行貸款這個意義上說，它并不占很高的比重，房地產金融沒有形成系統性風險。”

　　此前交通銀行發布的中報稱，該行新一輪房貸壓力測試結果顯示，即使在房價下降50%的情況下，交行對公房貸(開發貸款)的不良率僅增加1.6%，對私房貸(按揭貸款)的不良率僅增加1.2%。該行負責人表示，這說明即使在極端情況下，不良貸款率受到的影響有限，房貸的總體風險可控。

　　低價熱銷難掩高位運行

　　而剛剛過去的8月，盡管調控政策依然維持從緊狀態，但隨著部分剛性需求的釋放，各地樓市普遍出現了環比成交回升的現象，逐漸走出了7月的樓市低谷。國家統計局數據顯示，8月當月，全國商品房銷售面積和銷售額環比分別增長6.5%和15.2%。

　　進入9月，樓市回暖也愈加明顯。以北京為例，根據北京市房地產交易管理網數據顯示，截至14日，北京新建住宅期房網簽總成交量達到了6355套，其中住宅5244套，已經占到8月成交量的94%。除去經濟適用房和限價房外的期房住宅總成交量為3641套，超過上月八成的成交量。根據統計，期房及現房住宅合計成交量4323套，也已達到8月的78.4%。

　　而二手房方面，全市網簽成交量為7263套，其中住宅成交6797套，分別占到上月成交量的52%和53%。

　　“雖然最近市場的確出現了數據上的反彈，但是更多屬于成交量在地量上的反彈，這些數據的調整，更多是因為部分剛性需求沒有期待到價格的明顯下調而倉促入市。”中原地產市場部人士分析認為。根據統計，新政后取得預售許可證的住宅項目簽約率僅為44.7%，其中九成項目的成交價低于預期價格，大部分都低于10%-20%，差價最高的近40%。但值得注意的是，數據同時顯示，仍有31個樓盤此間呈零成交。這意味著，樓市并非真正“回暖”，房價仍有可能在高位運行，還并未達到調控預期。

　　數據也再次印證“回暖”中的房價假象。根據中原地產最新統計數據，9月北京市預計開盤項目大幅提高，但開盤價格也屢創新高。比如位于王府井核心地段的豪宅項目霞公府，均價高達11萬/平方米的高端公寓，一舉刷新了北京高端房價紀錄；位于朝陽公園西側的公園地產Park北京，雖然體量不大，但據消息人士透露其價格也將達到60000-80000元/平方米。除此之外，遠洋萬和城、禧瑞都等傳統豪宅項目推出的后期，價格也仍然保持在高位，價格弱市不弱的特征明顯。

　　調控新政蓄勢待發

　　在市場出現量升價未降“回暖”假象的同時，樓市調控的政策層面仍在逐步發力，首當其沖的是對開發商資金鏈的收緊。

　　雖然三大行澄清了開發貸停貸的傳聞，但開發商的貸款卻已趨嚴。多家大型房地產開發商公司表示，目前他們的貸款沒有受到很明顯的影響，但相關的貸款審批異常嚴格。其中，又以中小型開發商受此影響最大。為了維持現金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流，不得不轉向民間高利貸。與此同時，在北京等地的個人按揭貸款也再度收緊，八成銀行已取消首套房七折利率，現在都在八五折左右。

　　而此前北京擬出臺商品房預售款監管的政策，目前的征求意見階段也已結束，有望近日出爐，將規定開發商不得直接收存預售資金，而是由購房者直接將其打入監管賬戶。

　　據國家統計局的數據顯示，1-8月，房地產開發企業本年資金來源44363億元，同比增長35.0%，但國內貸款、定金和預收款以及個人按揭貸款的增速在放緩，企業自籌資金的比例也再次超過50%的增幅。

　　社會特別關注的房產稅也漸行漸近。9月7日，工業和信息化部發布的《中國工業經濟運行2010年夏季報告》指出，下半年要保持宏觀經濟政策連續性和穩定性。其中，要選擇好房產稅征收政策出臺的合適時機。而這也是近一個月來，明確提及房產稅征收的第三個部委。上月底，發改委相關負責人表示，繼續推進房產稅改革。隨后，財政部部長謝旭人在向全國人大作報告時也表示，下半年的一項重要工作就是研究完善合理引導個人住房消費的稅收政策。這被業內解讀為，若本輪調控尚未達到預期的效果，房產稅的開征將不可避免。

　　“目前有些地方房價還是存在偏高的問題，中央調控的政策肯定還會繼續下去。”中國房地產協會副會長朱中一建議，在對投機、投資行為進行遏制的同時，也要考慮夾心層的問題，通過建造公租房來滿足老百姓有房的目標；另外，一些制度也要完善，包括商品房預售以及土地征收稅的預算方面。見習記者 石俊