樓市量價反彈只是"曇花一現" 下半年整體仍偏弱

　　樓市下半年整體仍偏弱

　　翁忠平 藍風機構市場總監

　　“下半年接下來的時間里，在政策影響下，樓市不會出現逆轉，也不會有更好的行情上演，整體仍將偏弱�！�

　　8月份比7月份的樓市成交確實存在一定程度的反彈，導致這種結果的出現，更多的是源于政策疲軟期，也就是說新政出臺幾個月了，期望中的房價大幅下跌沒有出現，那些憋了幾個月的剛需需要釋放，并且很多買房人擔心這種局面會持續下去，房價在后期再度上漲，因此加快入市出手。

　　從南京而言，成交大幅上升，但房價并未出現上漲，即使有也是個別樓盤出現微漲，并不代表整體趨勢。此外，一些樓盤在前期走了一些量后，按接下來時間計算，完成年度計劃任務并不困難，于是適當調高售價，而在量上追求不多，從而給人房價在漲的印象。事實上，在8月份成交大漲后，進入9月后成交又開始出現疲軟，這也是因為樓市在新政作用幾個月后，出現局部過熱已經引起政策警覺，再次調控的政策信號風聲出來后，讓買房人又陷入新一輪的觀望。政策的作用對樓市走向影響依然巨大。

　　至于宏觀經濟與目前的房地產形勢，個人覺得沒有必然的聯系。從目前的宏觀經濟來看，上半年GDP應該是增速不錯，那么下半年即使有所下滑也不會有太大影響，新政出臺也是基于對整體經濟的判斷，那么宏觀經濟出現的微弱變化短期內不會影響到房地產政策和市場。

　　由此判斷，今年下半年接下來的時間里，在政策影響下，樓市不會出現逆轉，也不會有更好的行情上演，整體仍將偏弱。從需求方來看，半年到一年時間內，基本以剛需和改善型需求為主，投資客幾乎難以出現。開發商在銷售價格預期上也仍將降低，就像3、4月份房價上漲到一個高度，以為就此成為事實，但現在很多新開樓盤相比那個時間段就降低了預期，看上去有所下降，但相比去年仍然是上漲的。接下來房價將會逐步趨穩，不會出現大變化。

　　針對當前房市的價量反彈，國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌近日表示，我國下半年GDP增速逐季遞減為必然趨勢，但政府宏觀政策方向不會變，尤其是房地產從緊調控政策、節能減排政策和整頓地方融資平臺的政策不會改變。當前國內各地房市價量反彈，僅僅是短期波動。面對當前樓市的疑似回暖，對政策調控的質疑不斷。那么當前出現的價量反彈究竟是真實步入上升軌道，還是曇花一現？我們邀請藍風機構市場總監翁忠平和南京新景祥副總經理何曄對此進行探討。

　　量價反彈肯定是短暫的

　　何曄 南京新景祥副總經理

　　“這只是特定意義上的一個階段的量價齊升。下半年接下來的時間，樓市整體上仍是量升價平，甚至價減才是比較正常的�！�

　　當前出現的所謂量價反彈肯定只是短暫的，市場基本面和政策影響無法支撐這一行情。8月份以來出現的所謂量價齊升是因為個別樓盤，尤其是性價比比較高的樓盤受到市場追捧所致。另一方面，目前市場的整體推盤量并不多，很多樓盤開盤也才推出幾十套。

　　如果說市場已經有了上升趨勢，為何推盤量處于扭捏狀態？這種推盤數量少的情況，一方面源于開發商信心不足，他們希望在價格不變甚至微漲的基礎上獲得較高銷售量，所以每次以少量開盤獲得所謂熱銷，看上去很美，給人一種搶手的印象。另一方面也是開發商仍在不停試探市場。拿出少量房源放出來，可以做價格測試，如果市場反應不好可以馬上調頭。這些情況的核心仍是信心不足，貪念過重。如果價格適中，跑量不是沒有可能。

　　綜合來看，前段時間的成交量看起來在升，但這是相比前幾個月幾乎停滯行情，同比仍是下降。這只是特定意義上的一個階段的量價齊升。近期樓市的成交又開始反復，并且有些樓盤在前段時間賣得不錯，最近調高價格，結果市場反應馬上回落，又不得不把價格調回去。現在的買房人心態更理性了，會從自身經濟承受能力考慮。從大環境來說，如果樓市驟然升溫，會讓政府感到不安，從而增加新的調控出現的可能。所以下半年接下來的時間，樓市整體上仍是量升價平，甚至價減才是比較正常的。

　　事實上，今年的樓市調控導致年關可能出現的情況甚至相比2008年更為嚴重，政府調控的力度空前，消費者心態理性回歸，開發商還是要見好就收。目前新政很大程度上是從需求端進行控制，那么如果調控深入，就可能從開發企業進行控制，如設置行業進入門檻等，限定利潤收益等。