"曲線房貸"線路大追蹤 購(gòu)房者鉆空子各種"套貸"(3)

　　三 為投資買房假離婚

　　房貸方式：假離婚，未貸款一方占有原房產(chǎn)，另一方再買二套

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：不少銀行要求必須離婚三個(gè)月或半年以上才能申請(qǐng)首套房貸。最嚴(yán)重的后果是偷雞不成蝕把米，假離婚成了真離婚。

　　“我們是瞞著父母去辦離婚的。”最先提出離婚買房的朱先生，坦言自己的策略是在極其秘密的情況下實(shí)施的。“最近看通脹這么厲害，在加上前面基金賺了點(diǎn)錢。我們就想投資房子。我有過(guò)貸款，但是我愛(ài)人沒(méi)有。我就想，如果離婚，她再買不就是首套住房了嗎。那就可以享受首套貸款的優(yōu)惠，首付少，利率低。”

　　由于朱先生和妻子喬小姐新投資的這套房子總價(jià)不低，因此，當(dāng)喬小姐房貸按首套來(lái)算后，兩人確實(shí)省下了一筆數(shù)目不小的錢。“有幾十萬(wàn)吧，反正對(duì)我們來(lái)說(shuō)不是一個(gè)小數(shù)字。”不過(guò)，雖然已經(jīng)復(fù)婚了，喬女士還是覺(jué)得有些不爽，甚至有點(diǎn)擔(dān)心。“錢是省下了不少，但總感覺(jué)心里不太舒服。怎么好好地自己就成離過(guò)婚的人了呢？如果讓父母知道了，我們估計(jì)都要被罵了，搞不好會(huì)產(chǎn)生家庭矛盾。”

　　“只要是辦下來(lái)了，即使再?gòu)?fù)婚，一般銀行也不會(huì)再去追究的。”對(duì)于假離婚貸款的購(gòu)房行為，一位資深銀行人士表示， “因?yàn)閷?duì)于銀行而言，款已經(jīng)放出去了，再收回來(lái)必然會(huì)有損失。”不過(guò)，這位人士同時(shí)也透露，由于政策趨緊，各家銀行的規(guī)定各不相同。“有的銀行已經(jīng)要求必須離婚三個(gè)月或半年以上，才能申請(qǐng)房貸。當(dāng)然，實(shí)際操作上可能不會(huì)這么嚴(yán)格。”

　　-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

　　對(duì)于假離婚買房，江蘇泓遠(yuǎn)律師事務(wù)所刁前進(jìn)律師提醒說(shuō)，從法律上來(lái)說(shuō)其實(shí)并不存在假離婚的說(shuō)法。“夫妻雙方即使就是為了各種目的而辦理離婚或結(jié)婚手續(xù)，其做法也是真實(shí)存在的，受到法律保護(hù)。”據(jù)此，刁前進(jìn)認(rèn)為，假離婚后引發(fā)新的經(jīng)濟(jì)或感情問(wèn)題，最后假戲真做，就得不償失了。“如果擁有房產(chǎn)的一方不愿意復(fù)婚，那沒(méi)有擁有房產(chǎn)的一方可謂是人財(cái)兩空。”這是最可怕的結(jié)果。

　　刁前進(jìn)認(rèn)為，“假離婚”的現(xiàn)象說(shuō)明：政策還存在不足之處。“有些情況確實(shí)是忽視了每個(gè)家庭的特殊住房情況和要求，誤傷了改善型購(gòu)房者，比如人均居住面積較低的家庭，購(gòu)買第二套改善性住房卻無(wú)法申請(qǐng)優(yōu)惠貸款；而另一些，則讓炒房客有機(jī)可乘。”對(duì)此，刁前進(jìn)建議，應(yīng)該用更細(xì)化、更人性化的政策規(guī)定來(lái)避免這種“假離婚”現(xiàn)象。

　　四 以公司名義貸款買房

　　房貸方式：小企業(yè)主以自己公司的名義貸款買房

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：貸款期限較短，銀行審核更嚴(yán)，對(duì)公貸款多數(shù)不允許買房

　　年近40的張先生經(jīng)過(guò)多年的打拼，目前名下有三套房和一家規(guī)模不小的廣告公司，資產(chǎn)比一般的同齡人要多不少。近期，他打算再買一套房，一方面因?yàn)榻衲陿鞘姓{(diào)整，他看中的品牌樓盤開(kāi)盤價(jià)比原來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期低了不少，張先生認(rèn)為這是買入的好時(shí)機(jī)，另一方面，買過(guò)多套房子的張先生這幾年來(lái)也對(duì)房子的升值能力深有體會(huì)。但售樓人員問(wèn)過(guò)他的家庭住房情況后告訴他，現(xiàn)在南京有部分銀行已經(jīng)出臺(tái)了三套房停貸政策，即便能夠辦理的銀行，以他的情況貸款的話首付比例和貸款利率都得大幅提高，基本都要承擔(dān)基準(zhǔn)利率的1.2倍—1.5倍。

　　銀行收緊個(gè)人房貸，讓張先生很郁悶。一位相熟的中介朋友提醒他，“你不是自己有家公司嘛，可以用公司的名義貸款買房啊。”張先生趕緊咨詢了幾家銀行，果真發(fā)現(xiàn)有銀行可以操作，工作人員告訴他公司貸款買房的政策是可貸七成、1.15倍的利率，雖然貸款期限只有10年，不過(guò)張先生覺(jué)得相比之下還是可以為他省下不少利息。

　　-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

　　像張先生這樣想以公司名義貸款買房的情況多不多呢？筆者咨詢了南京市多家銀行，得到的答復(fù)大都是不行，一家商業(yè)銀行河西分行的工作人員表示，公司貸款買房的話對(duì)房子的性質(zhì)有要求，只能是寫字樓或商住樓，可以貸到五成，利率上浮10%。另一家商業(yè)銀行城中分行的房貸經(jīng)理表示，這種情況他還從沒(méi)有碰到過(guò)，不過(guò)請(qǐng)示過(guò)銀行領(lǐng)導(dǎo)后他表示可以操作，可貸七成，不過(guò)利率要提高1.15倍，年限是10年。

　　中信銀行貴賓理財(cái)中心理財(cái)經(jīng)理顧夕林表示，通常銀行對(duì)于公司貸款的審核要比個(gè)人貸款更嚴(yán)格，對(duì)于公司的總體狀況、未來(lái)成長(zhǎng)性以及購(gòu)買房產(chǎn)的用途都有一定的要求，“比如你的注冊(cè)資金只有50萬(wàn)，那么銀行是不可能貸給你100萬(wàn)的”。另一家銀行的客戶經(jīng)理也提醒買房人，大多數(shù)銀行的對(duì)公貸款都是用于支持公司的發(fā)展，是不允許用來(lái)買房的，所以這種貸款方式對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可操作性不大。

　　五 以親朋好友名義貸款買房

　　房貸方式：與未貸過(guò)款的親朋好友聯(lián)名買房，讓對(duì)方做主貸人，獲得首套房貸款

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：極易產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛，最后可能“兩敗俱傷”

　　新政之后，樓盤的優(yōu)惠幅度日益見(jiàn)漲，手上閑錢不少的張女士心動(dòng)不已，她看中的城東某樓盤打完折每平方米優(yōu)惠了近千元，此時(shí)不買更待何時(shí)。不過(guò)，張女士手頭已經(jīng)有兩套住房，再買就是三套房。

　　置業(yè)顧問(wèn)給她出主意，可以與沒(méi)買過(guò)房的親戚聯(lián)名買，讓親戚來(lái)做主貸人。張女士是外地人，在南京也沒(méi)有符合這樣條件的親戚，思來(lái)想去，張女士想到了密友小王，小王是本地人，住在父母家，男友早就買好了婚房，近期也沒(méi)有買房計(jì)劃，即使要買也有公積金。張女士和小王一商量，小王也沒(méi)有過(guò)多猶豫就同意了。大家私下簽訂了一個(gè)協(xié)議，對(duì)房子的真正歸屬做了詳細(xì)約定。不久，貸款也批下來(lái)了，由于小王屬于首次購(gòu)房，不但首付三成，利率還能享受8.5折的優(yōu)惠，張女士開(kāi)心之余給了小王幾千塊的感謝費(fèi)，皆大歡喜。張女士說(shuō)，“等領(lǐng)房產(chǎn)證的時(shí)候，在產(chǎn)權(quán)證上約定自己出資99%，小王出資1%，產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)以后，再把小王的份額過(guò)戶到自己名下，付的稅費(fèi)也很少，有了出資約定萬(wàn)一有變化也不怕的。”

　　-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

　　筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)，像張女士這樣聯(lián)名買房的情況確實(shí)存在，“這樣的情況在我們這個(gè)樓盤也有，不過(guò)兩個(gè)不相干的人合買的比較少，一般是親戚之間合買比較常見(jiàn)，畢竟是一兩百萬(wàn)的房子，萬(wàn)一有糾紛就不好辦了。”城中某高檔樓盤的售樓顧問(wèn)說(shuō)。南京房管局房管科相關(guān)工作人員表示，最近也發(fā)現(xiàn)有聯(lián)名買房的人來(lái)辦理過(guò)戶。

　　江蘇高的律師事務(wù)所律師宋輝表示，這種借名買房行為對(duì)實(shí)際買房人和名義產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)都存在極大法律風(fēng)險(xiǎn)，在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，直至房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至實(shí)際買房人期間，名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)外負(fù)有債務(wù)且無(wú)法清償時(shí)，該房屋則有可能被法院依法查封或拍賣。而對(duì)于名義產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，一旦實(shí)際買房人還貸不及時(shí)，名義產(chǎn)權(quán)人不但存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)�在銀行征信系統(tǒng)中留有不良記錄，對(duì)其今后購(gòu)房、貸款等均會(huì)產(chǎn)生不利影響。

　　最后，宋律師指出，規(guī)避國(guó)家政策的借名買房合同在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能會(huì)被法院認(rèn)定為是以“合法形式掩蓋非法目的”，因而被認(rèn)定為無(wú)效合同。房屋產(chǎn)權(quán)仍歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際買房人的房屋產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，實(shí)際買房人只能請(qǐng)求名義產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。