樓市虛假回暖 調控不會放松

　　進入9月，有關樓市回暖的消息接連呈現，眼下，房地產市場似乎又到了一個十字路口，有關各方正面臨復雜抉擇。房地產商是降價還是提價？購房人是觀望還是出手？調控政策是放松還是加碼？不過，在“回暖”這一敏感詞刺激著各方脆弱神經的同時，我們有必要追問一句，樓市真的回暖了嗎？

　　筆者看來，所謂“回暖”，更多的是一種假象，是利益集團炒作、媒體盲目跟風和消費者恐慌情緒共同制造的一個幻景。僅從成交量上看，的確有所回升，但這種交易量的回升并非真正的回暖。

　　其一，交易量回升是開發商“以價換量”的結果。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1.0個百分點；環比與上月持平，價格仍呈下跌態勢。以筆者所在的天津市為例，2010年8月新房成交面積81.41萬平方米，環比7月增長11.19%，成交均價9526元/平方米，環比7月卻下降了4.29%，可見交易量的上升是開發商降價促銷的結果。實際上，價跌量漲也是人們普遍愿意看到的結果，如果房價能夠下降一半，成交量或許要翻倍，我們期待著這樣的“回暖”。

　　其二，成交量環比上升，是建立在前期較低指標的基礎上。以天津二手房為例，今年4月至8月，成交套數分別為9144套、4744套、4607套、4505套和5361套，盡管8月環比有所回升，但與4月相比，仍然不到后者的60%。8月之所以能有所回升，與此前幾月成交大幅下滑有關，從5月開始，成交套數就已被腰斬，此后幾月連續陰跌，8月的小幅回升，可視為正常波動。

　　其三，成交量的回升背后存在需求結構的改變。據天津一些中介機構介紹，目前市場主力交易人群是剛性需求客戶，房型方面則是總價較低的中小戶型最為熱銷，而投資投機性購房者則因成本和市場預期等因素，出手相當慎重。可見，成交量回升的背后是成交結構的趨向健康，房地產市場在國家“抑制不合理住房需求”的政策引導下，正在遠離投資市場特征，回歸消費市場本性。以自住需求為主的成交量的提升，有助于房價趨向平穩。

　　其四，“回暖”恐慌的出現，背后存在著利益集團推動和媒體盲目跟風炒作的非理性因素。記得5月初，“新國十條”出臺不久，媒體爆出了“北京房價一周下跌近8000元/平方米”的爆炸性新聞，事后證實，那是由于新政影響下北京新開盤項目大幅減少，位置較遠、價格較低的項目集中成交拉低了整體成交均價所致。當前，這樣似是而非的新聞在媒體上不時出現，成交回升、新盤“日光”等消息就不排除有斷章取義、跟風炒作的因素，而能量巨大的房地產商等利益集團釋放虛假信息、誤導媒體公眾的種種行為也是屢見不鮮。

　　值得注意的是，一邊是“回暖”消息甚囂塵上，另一邊卻仍有呼吁放松調控的聲音頻頻出現。如果樓市“回暖”，又何需放松調控？看來雜音背后必有玄機。呼吁放松調控者的主要理由是擔心影響經濟，房地產拉動經濟儼然已成不需證明的真理，然而，筆者認為有必要澄清的是，“房地產拉動”不等于“高房價拉動”。房價下降，交易量上升，只會壓縮房地產商利潤空間，而不會影響經濟發展。如果使房價回歸到合理價位，保證大多數普通民眾買得起房，保證交易量維持適當水平，這同樣能夠起到拉動經濟的作用，而且是效果更好的拉動。相反，如果房價長期脫離普通民眾支付能力，那么，房地產市場將逐漸擠出自住需求者的參與，使樓市交易者中炒房者比例越來越大，買房只是為了轉賣，這反倒會削弱房地產對家電、家具等諸多行業的拉動作用。而且，房價過高還將對居民其他方面消費需求造成抑制，產生拉動內需的零和效果。

　　應該看到，盡管經濟發展面臨一些兩難局面，但2010年畢竟不是2008年，此輪樓市調控絕不會半途而廢。一是形勢不同。2008年面臨國際金融危機嚴重沖擊，因全力保增長而“誤救”了理應經歷一次調整的中國樓市，但現在我國經濟已經企穩回升，總體形勢良好。二是政策重點和力度不同，此輪調控抓住了“投資投機性購房需求”這一要害，命中了近年來房價瘋漲的病根，并且用了史上最強的政策力度。三是政府決心不同，“新國十條”出臺以來，從國務院到各部委，始終堅持一個聲音說話，近來每有各種雜音出現，各部委都第一時間進行澄清，調控決心可見一斑。四是輿論環境不同。經歷了2008年的曲折調控歷程，當前社會輿論對調控政策的執行力度甚為敏感，如調控出現松動，將引發社會輿論和公眾的不滿，也將極大地損害政策公信力，國家有關部門必然十分慎重。

　　前兩年樓市低迷，有人呼吁“買房就是愛國”，而在當前樓市調控的關鍵期，我們則應強調，堅持調控就是愛國，保持信心就是愛國，不炒房就是愛國。相信只要保持政策力度，房價的合理回歸必會到來。作者： 李庶民