如何構建政府主導的保障性住房政策體系(2)

　　政府保障性住房的運行管理模式

　　由于住房功能的多樣性和保障人群的復雜性，需要較為完善的保障性住房管理機制以保障保障房政策的有效實施。

　　一是建立信息共享稽核機制。要進一步建立健全嚴格的“三級審核兩級公示”制度，建立與社保信息共享稽核機制，提高甄別申請家庭的真實收入水平，整合建立購房、投資(股票)、境外旅游等投資消費信息，以及其他社會保障項目信息的稽核制度。整合社會住房信息，建立商品房與各類政策性住房間相互聯系、互動和制衡的管理體系。對購買商品房的承租“新廉租房”家庭，形成“購房需退租，不退不辦證，租金乘系數”的管理機制，確保“新廉租房”對中低收入家庭的保障方向不變。

　　二是建立公開公平的分配機制。對實物配租房屋的分配，要研究在現行公開搖號的基礎上，建立健全政府管理部門內部管理制度，進一步公開工作流程和標準，主動接受社會監督。

　　三是建立動態管理機制。一方面,城市中低收入家庭的構成是不斷變化的,政府應根據收入水平的變化,調整中等偏低及最低收入家庭的標準,并定期向社會公布,接受全社會的監督。另一方面,建立復審制度,定期對原保障對象進行重新認定,只有符合條件的方可繼續享受住房保障政策。

　　四是建立規范的“新廉租房”出售機制。政府機構管理的“新廉租房”在保證社會整體住房保障水平的前提下，應按照市場運作規律，建立起完善的資產管理制度，形成有效的資產處置機制，即“新廉租房”出售機制。按照“新廉租房”可能的出售對象和資產處置本身所承載的功能，“新廉租房”出售可以劃分為三類情況：一、對長期租住無補貼“新廉租房”家庭的出售機制。要真正實現調控住房市場需求，使中低收入家庭能安心租住“新廉租房”，避免在房價高漲過程成為“房奴”，因此應建立對長期租住(例如15年以上)無補貼政府“新廉租房”家庭的“平價”出售機制，從市場需求角度拉伸需求波動的波長，以實現抑制振幅，控制住房需求的陡升陡降，起到對房地產價格釜底抽薪的調控作用。二、對棚戶區老舊居民區拆遷安置戶的出售機制。發揮政府“新廉租房”投資管理機構的投融資作用，配合政府的棚戶區改造、老舊危房居民區建設，提供拆遷安置房，并從具體建設項目收回投資補充保障房建設，所需投資列入具體項目成本。三、對平抑市場及資金周轉性出售機制。在保障性住房達到一定規模的情況下，政府應以保障性住房的購建和處置為手段，調控整體或特定區域的住房市場價格；從政府資產管理的角度考慮，為保障特殊階段銀行還款的需要，建立規范的向市場出售部分住房的制度。此類出售情況，應按照市場規則，按照市場價格進行運作，但其規模和時間應經過科學合理的測算，決策過程應規范、公開、透明。

　　發展租賃型保障性住房的配套措施

　　一是建立地方保障性住房法律體系。要進一步建立健全住房保障的地方性配套法規，如房地產產權產籍管理法規、住房保障基金的管理法規、個人收入和信用管理法規等，逐步形成了一個較為完備的法律法規體系，保障住房制度的順利實施。此外由保障房的公益性屬性，確立保障房管理的強制性，建立健全保障房的退出機制，以及附帶的個人信息公開和后期使用的限制條件，明確政府、出租人、承租戶的權利義務，使法院對于涉及保障房的行為可審、可判、可執行。

　　二是建立政府財政長期穩定的資金投入機制。要在充分認識到政府在保障性住房建設中的責任的基礎上，利用政府土地出讓收益、一般預算安排等資金來源，建立起長期穩定的保障性住房建設財政資金投入機制。

　　三是搭建保障性住房建設投融資平臺。政府保障性住房的建設和管理，存在前期投資量大、形成資產多、管理長期性、資產分布廣泛的特點，僅靠政府財政投資難以在初期滿足建設資金的需要，因此需要建立一個以政府財政持續投資為依托，以資本運作為手段的投融資機制，設立政府保障性住房建設投資管理機構，發揮投融資平臺作用，統籌地區資源，統一保障標準，為中低收入住房困難家庭提供更優質的保障服務。

　　楊文勝