剛需助推市場卻難撐后市 9月樓市影響調控走向

　　一邊是扎堆上市、意欲“金九銀十”里豪賭一把的新盤，一邊是跳價頻頻的房東，最近買房的人真可謂是“買也不是，不買也不是”。房地產圈內“回暖”之聲甚囂塵上。業內人士紛紛預計第四季度供應僵持之風將有可能轉向，只要定價合理，第四季度出現交易反彈的可能性很大。

　　眼看著8月各項房產數據強勢反彈，銀行房貸日漸收緊，市場加息傳聞不斷，政策調控二度加碼可能性增大……當各項房地產調控已出現審美疲勞時，人們不禁納悶：這房地產市場難道真像水銀，上去了就這么難下來嗎？

　　剛需客：樓市復蘇的“急行軍”

　　9月初，巫小姐選定了一套徐匯的二手房。長達半年的售房、看房、買房，令巫小姐這位改善型購房者感慨不已。從3月底、4月初房價一度飆升至歷史最高點，到8月初滑落至階段性低谷，再到8月末、9月初成交量突然強勢反彈，巫小姐一路親身經歷。

　　“房價是有所回落，但中心城區與外圍的調整幅度不一，就連市中心熱門板塊之前的調整幅度也不一樣。”總結近半年來的看房心得，巫小姐告訴記者，自從今年4月新“國十條”等一系列調控重拳出臺之后，房價快速上漲的勢頭的確有所遏制，部分區域甚至一度出現短期的拋盤潮，區域房價也一度回落至今年年初時的水平。

　　“在看房、選房的過程中，始終有一種感覺，房價就像是摁到水里的葫蘆瓢，摁得越深、越猛，它浮上來的動能就越大，回漲的可能性也越大。 ”市民馬先生今年一直打算購入一套二居室，為兒子上幼兒園做準備。對于出手購房的時機，馬先生一再的猶豫，“覺得房價還有調整的空間，但何時才算見底，完全摸不著門路，似乎漲上來比跌下去總是要容易得多。 ”

　　德佑地產昌平店的一位經紀人介紹，他的一位客戶從去年年底開始一直在關注靜安區學區房，由于是用于自住，對樓盤品質要求較高，合適的房源不多，加上前段時間市場前景模糊，因此該客戶遲遲沒有出手。隨著市場的回暖，客戶擔心前期抑制幾個月之久的需求洶涌入市，加上下半年傳統的銷售旺季將導致后期房價暴漲，購房心態明顯急切。上周四上午剛掛出一套靜安楓景小區中心位置高區樓層四房，隨即電話通知他，客戶表示馬上看房，結果當天下午即轉定成交。

　　“上海的房地產市場特別是市中心區域，供需關系還是極不平衡(需遠大于供)，近五個月的政策壓抑，很有可能導致在接下來的幾個月里，樓市成交井噴。 ”昨天，德佑地產市場中心研究經理蔣旭作出上述預測。

　　美聯物業針對200位近期前來門店年齡在25歲-65歲的客戶進行的一項心態調查結果顯示，目前來咨詢或準備交易的客戶中，依舊是以改善型和剛性需求購房者為主。其中結婚和自主等剛性需求各占到31%、18%，而以改善住房條件、為子女購房等改善需求的購房者則各為32%、3%，作為此次受調控裙帶因素影響的群體之一，改善型購房者對新政非常敏感。

　　而據搜房網數據監控中心調查顯示，剛性需求成為網友在“金九銀十”傳統旺季購房的最大理由，26.8%的網友表示，雖然房價依然居高不下，但由于剛性需求，導致不得不買。

　　“本輪市場回暖，是在調控壓力下進行的。說明有股力量在支撐著市場，市場反彈的速度和高度與這股力量的大小有關。 ”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這股力量來自兩方面。一方面自住需求大，尤其是部分剛性需求，看到樓盤有一定程度的優惠，就忍不住要出手；另一方面開發商依然比較強勢，雖然說萬科、恒大、綠地、大華等大型地產商皆推出了促銷措施，可更多房企則堅持不降價。

　　投機客：調控背后蠢蠢欲動

　　不少人納悶，時至今日，新一輪調控的大幕已拉開近半年，房地產市場中的投資、投機勢力，是否已退場，圈內人士、業內專家對此看法不一。

　　一位業內專家告訴記者，從市場現實情況來看，近期確有投資投性購房者蠢蠢欲動，溫州炒家的身影已重現個別樓盤，杭州跡象比較明顯；長期性投資購房需求也在上海多個熱銷樓盤中出現。僅有剛性需求，房價保持穩定，加入改善需求，則必然上漲，若涌進投資投機性需求，房價必然大漲。這是基本的市場邏輯。

　　而最讓政策決策層頭疼的，正是如何抑制投資投機性需求。前段時間，銀監會重申了三套房貸停貸的政策，可對市場基本沒有威懾力。 9、10月傳統旺季正在來臨，隨著成交量的持續增長，房價會否顯著上漲，已成為一個謎。假如房價出現報復性上漲，新一輪政策打壓必定落下，而且依然將矛頭指向投資投機性需求。

　　美聯物業市場研究部認為，在當前樓市行情轉暖的情況下，投資客依舊看好后市。此次8月成交反彈還與投資性需求試探性入市有關，從8月一、二手市場分別出現低高端房源成交兩頭熱的情況來看，三套房停貸并未對其產生太大制約。

　　而記者也在對滬上一、二手房的長期走訪、調查中了解到，房地產市場中從始至終彌漫著一股“抄底”風。從“年中見底”，到“十月見分曉”，再到“年底方是真正的底”，市場中不斷有聲音對市場、房價的底部作出研判，而任一聲音的背后，無不涌動著一股股“抄底”的勢力，時刻準備殺回樓市。

　　近日，上海在“金九銀十”到來前不失時機地出臺“滬五條”，旨在加強商品住房項目的預售監管，但據搜房網數據監控中心的一項最新調查顯示，76.5%的網友對于此次“滬五條”出臺表示不看好，他們認為出不等于執行，“滬五條”不痛不癢的條文，或對樓市不會有任何影響。認為政策出臺對房價會起抑制作用的網友僅占一成(10.6%)。11.8%的網友竟然表示，成交量在新政策的出臺下或繼續回暖。

　　一位長期從事新盤銷售的房地產界人士直言，9月份樓市新增供應一定會出現一輪高峰。但在供應熱潮洶涌而至的情況下，新規短期內迅速嚴厲落地存在客觀難度，具體供應樓盤個數及供應規模實質上仍取決于政府的執行力度。

　　“從當前情況看，如果沒有新的緊縮性政策出臺，市場將按自己的規則持續反彈，延續到明年基本上沒有什么問題。成交量反彈在前，價格反彈在后。一旦大家對于市場反彈的預期達成共識，則投資投機性需求也將會大規模入市，屆時，反彈的性質將由恢復性反彈轉變為飆升性反彈。 ”楊紅旭說。

　　開發商：供應扎堆仍不足喜

　　從去年年中一直延續至今年4月的房價、地價上漲，開發商的“不差錢”，一直被認為是主要的 “禍害”。然而，新“國十條”出臺后的這一輪調整，開發商在這其中依然扮演著重要角色。

　　據上海中原研究咨詢部監測數據顯示，今年新政后樓盤每批次推出的面積普遍較低，3萬平方米一次性上市樓盤所占新盤比重僅占15%。由于市場交易情緒低落，房企并不希望大量推盤而造成短期供求嚴重失衡局面，進而被迫降價。

　　誰曾料想，正是這被迫的打折促銷，使得壓抑已久的購房需求得以爆發，各區域樓盤成交異常活躍，嘗到甜頭的開發商們似乎正在把降價的趨勢愈演愈烈。根據漢宇地產數據顯示，即將到來的九月份，全市至少有半數左右的樓盤將有實際優惠的措施。不過為了謹慎起見，也有不少樓盤在價格策略上猶豫不定。到目前為止，擬開盤的49個中仍然有24個樓盤價格處于待定狀態。

　　毋庸置疑的是，隨著8月市場成交回暖，開發商的心態在變化，樓盤漲價的可能性在增大。

　　“從當前房企心態來看，為防止在價格定位上踩空，有必要先期零星供應來試探市場，以便合理制定營銷策略。 ”上海中原研究咨詢部經理龔敏分析認為，從樓市硬性指標來看，自2007年開始，上海商品住宅新開工面積呈現出下降趨勢，年度數據均低于2000萬平方米，尤其是2009年只有1550萬平方米。2010年受世博影響，部分項目處于停工狀態，這都影響后市供應總量及進程。

　　最新監測數據顯示，今年9月份預計新開樓盤數量將突破80余個，其中公寓項目近60個，以浦東、松江、嘉定、寶山為主，占到6成。從具體項目來看，9月上市樓盤大多為老盤新推，而部分新盤的開盤時間及價格仍未確定，如備受關注的星河灣等。相比之下，今年8月一手新增樓盤個數為44個，去年8月份該數據為62個，可以看到，今年“金九銀十”前的市場預熱明顯乏力。而相比去年9月份67個上市樓盤，今年9月份上市樓盤數量雖然略顯優勢，但真正能掀起多大熱浪卻難樂觀斷言。

　　業內人士指出，近期上市公司紛紛出爐的半年報中，不少知名房企表示資金鏈問題加劇，近7成房企暗示會扛不住，房價似有下調壓力。但也有專家提出不同意見，認為由于投資與銷售回籠之間的時間落差，年報數據反映情況與預測及市場行為本身就有差距。

　　觀點

　　上海中原研究咨詢部經理龔敏——

　　“新政以來，市場低迷數月，今年1-8月一手住宅 (剔除動遷、配套)成交面積為481萬，僅為去年總成交量的25%，資金回籠放緩反映到數據報表上的整體利潤下滑實屬正常。但從整體市場看到的是，銷售策略并未出現普遍調整，多數企業采取的是棄量保價的做法，因此利潤下滑的決定因素是企業自身而非市場。高調展示這一年報內容的意圖不在于提醒營銷部門該調整策略，而是作態以求政府減弱后續調控力度。 ”

　　漢宇地產市場研究部——

　　“基于政策面考慮，市場仍然存在不少變數。首先，政策調控的力度并沒有松動，雖然沒有新的政策出臺，不過政府的調控決心似乎不容置疑，不排除有新的政策出臺；其次，今年上半年大多數開發商的銷售業績普遍下滑，資金壓力越來越大，9月的促銷不可能大幅減弱；最后，還要看上海版的細則究竟怎么出，這將對市場預期產生重大影響。總的來說，9月的上海樓市必定是被開發商寄予厚望，并可能影響到下一步的宏觀調控走向。 ”

　　記者 楊冬