證大922億出讓金無著落 上海外灘"地王"或收回

　　臨近全額支付土地出讓金的最后期限，缺錢的上海證大(00755.HK)很可能會丟掉已經(jīng)到手的外灘“地王”。

　　自今年2月份以92.2億元一舉獲取上海外灘“地王”之后，上海證大便始終深陷資金話題之中。有知情人士近日向《第一財經(jīng)日報》記者透露，雖然歷經(jīng)多方努力，上海證大募集的資金距離全額付清上述地塊出讓金仍然有差距。“如果在最后期限到來時還是未能完成支付，‘地王’很有可能面臨被收回的局面。”若果真被收回，按規(guī)定，上海證大以前支付的4.5億元保證金將被沒收。

　　今年2月，北京國土部門便因為大龍地產(chǎn)(600159.SH)逾期未繳清土地款而收回其拍得的“地王”。

　　“蛇吞象”游戲再現(xiàn)

　　上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊(8-1地塊)在今年2月份的出讓，可謂轟動一時。資料顯示，該地塊東至中山東二路、南至東門路、西至人民路、北至原海港醫(yī)院圍墻，用地面積5.7276萬平方米。這幅被稱為“上海勾地制首單”的地塊，最終通過招標(biāo)、評比及競價等系列步驟之后，由上海證大以92.2億元代價力克群雄，納入囊中，其樓面地價折合約為34148元/平方米。

　　按照相關(guān)規(guī)定，項目開工時間控制在2010年11月1日至2011年4月30日期間。而土地出讓價款的付款期限，則限定在出讓合同簽訂后2個月內(nèi)付清，或半年內(nèi)分期支付。

　　在上海證大于2月3日發(fā)布的拿地公告中提及，預(yù)期土地出讓合同將于2010年2月11日或上海市黃浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局批準(zhǔn)之后訂立。不過有消息稱，上海外灘“地王”的支付時間期限應(yīng)為9月13日。

　　不過這一話題對于上海證大而言顯得諱莫如深。該公司相關(guān)人士在回答記者詢問時回復(fù)稱：“9月13日并不是最后期限，關(guān)于該幅土地的運作方式及后續(xù)操作，將會由公告形式予以透露。”

　　鑒于這一短期內(nèi)需要完成支付的巨大資金壓力，國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾7月曾將上海證大“B+”的長期企業(yè)信貸評級，以及“B+”的債務(wù)評級置于負面信用觀察名單。理由是，此次收購僅金額就相當(dāng)于證大房產(chǎn)2009年總資產(chǎn)的1倍，而且款項支付將依賴于外部各方的融資，但這充滿不確定性。

　　而證大的中期業(yè)績報告則顯示，截至2010年6月30日，公司持有現(xiàn)金僅有約12.55億元人民幣。

　　要全數(shù)拿出這92.2億元，難度可想而知。這種情況很像2009年11月中旬以50.5億元拍下北京“地王”的大龍地產(chǎn)，按2009年該公司2.87億元的利潤計算，起碼需連續(xù)“輝煌”17年才能支付50.5億元的土地出讓金。外界一直在質(zhì)疑大龍地產(chǎn)的支付能力。果然，2月1日，北京市國土資源局發(fā)布公告稱，由于大龍地產(chǎn)逾期未全額付清土地出讓金，取消大龍公司的競得資格。

　　銀根緊縮籌錢困難

　　面對外界的質(zhì)疑之聲，上海證大迅速作出了反應(yīng)。4月27日，公司對外宣布稱，將與復(fù)地集團公司、杭州綠城置業(yè)投資有限公司和上海磐石投資管理有限公司，共同投資設(shè)立一合資企業(yè)。完成之后，各方分別按照50%、30%、10%及10%的股權(quán)分配，以現(xiàn)金形式向合資公司提供貸款。

　　通過此次協(xié)議合作，幾家企業(yè)實際上已“被串在了一條繩上”。其中，上海證大以名下喜馬拉雅項目股權(quán)作為質(zhì)押，以期作為獲取復(fù)地集團公司25.72億元貸款之保障。另一邊，亦在假設(shè)復(fù)地集團未能支付這筆股東貸款的情況下，則綠城可以1億元代價從復(fù)地手中購得合資公司10%股權(quán)，以使得綠城持有合資公司股權(quán)增長至20%。

　　盡管在組建合資公司公告中并未明確上海外灘“地王”與設(shè)立該合資企業(yè)的相互聯(lián)系，然而一句“合資公司將打造成資金集中平臺，從而在上海投資更大型項目”的闡述，則顯得意味深長。其實早在證大拿地之初便曾對外公告稱，公司有意與多家投資者進行磋商，以組建項目公司共同發(fā)展地塊。

　　按照協(xié)議規(guī)定，原本合資企業(yè)中證大、復(fù)地、綠城及磐石各方，分別支付10億元、25.72億元、8.58億元及1.873億元，共計逾46億元，這一數(shù)字恰好足夠支付50%的土地出讓金。

　　“現(xiàn)在合作關(guān)系之間的聯(lián)系鏈條很脆弱。”另一位知情人士表示，“鑒于資金壓力，綠城繼續(xù)參與的可能性并不大，而復(fù)地是否亦會如期付清股東貸款，如今也是個未知數(shù)。這對于證大來說，土地出讓金的支付壓力可想而知。”

　　這并不難理解，在銀根持續(xù)收縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈開始逐漸緊繃起來。以綠城為例，2010年中期業(yè)績報告顯示，該公司的負債率已高達158.8%。這家在期內(nèi)持有現(xiàn)金110億元的公司，負債額卻高達303億元，委實顯得捉襟見肘。

　　就在8月底，還有投資界人士稱，曾經(jīng)接到來自證大的融資“繡球”，“當(dāng)時提及這一地塊的資金差距還有數(shù)十億元之多。”

　　一位接近證大的人士表示，面臨土地出讓價款付清最后期限的步步緊逼，證大始終在做著不懈的資金籌集努力。“只是現(xiàn)在形勢不理想，無論是境內(nèi)的宏觀政策效應(yīng)，還是境外資金監(jiān)管力度的加大，都對證大籌集資金的行動造成影響。”唐文祺